La loi Breyne

A la suite de certaines faillites d'entrepreneurs ou de promoteurs immobiliers, beaucoup de candidats-acquéreurs avaient perdu toutes leurs économies en acquérant un logement sur plan, ou en cours de construction, et en payant le prix, sans que l'immeuble ne soit terminé!

Le 9 juillet 1971, une loi a décidé de protéger ces acquéreurs en édictant un certain nombre de nouvelles dispositions.

Votée à l'initiative du ministre Breyne, cette loi porte toujours son nom, malgré ses modifications, dont la plus importante date de 1993.

Les immeubles visés par cette loi sont les maisons ou les appartements à construire, ou en cours de construction, à l'exclusion des immeubles terminés. La loi s'applique également à certains immeubles que le vendeur s'est engagé à transformer ou à reconstruire.

La loi protège les acquéreurs au niveau du transfert de propriété, du paiement du prix, de la garantie d'achèvement des travaux, et de la réception de l'immeuble.

Le transfert de propriété :

Le jour de l'acte notarié, l'acquéreur devient immédiatement propriétaire de la quotité de terrain afférente à son appartement, ou de la totalité du terrain acquis, s'il s'agit d'une maison. Il deviendra propriétaire des constructions au fur et à mesure de l'incorporation des matériaux au sol ou à l'immeuble. Contrairement à la situation existant pour les immeubles construits, le transfert des risques n'accompagnera pas le transfert de propriété: il n'aura lieu qu'au moment de la réception provisoire. Ainsi, le vendeur restera responsable, même si l'acquéreur est déjà partiellement propriétaire.

Le mode de paiement du prix :

Le prix sera fixé dans le compromis et l'acte de vente. Il sera définitif. Si le vendeur demande un acompte avant l'acte de vente, il ne pourra pas exiger plus de 5% du prix total. Au moment de la signature de l'acte notarié, le promoteur ne pourra exiger que le coût du terrain et de la partie des travaux déjà exécutés, bien entendu, en tenant compte du montant de l'acompte qui aurait déjà été versé. Le solde du prix ne peut être payé que par tranches successives, selon l'avancement des travaux, qui devra être certifié par un architecte.

La garantie d'achèvement:

L'entrepreneur agréé a l'obligation de demander un cautionnement, destiné à protéger l'acquéreur en cas de faillite ou d'insolvabilité éventuelle d'un des fournisseurs. Le montant de ce cautionnement est fixé à cinq pour cent du prix du bâtiment. Ainsi, l'acquéreur sera totalement protégé, et il aura la certitude que la construction ou les transformations seront achevées.

Les réceptions:

La loi établit une distinction entre la réception provisoire et la réception définitive.

La réception signifie une agréation par l'acquéreur de tous les travaux qui ont été exécutés.

Elle se déroule en deux phases. Tout d'abord, l'acquéreur agrée provisoirement les travaux: il signera avec le vendeur un écrit constatant cette réception. Cet écrit ne sera pas nécessaire si l'acquéreur occupe déjà l'appartement avant cette 1er réception (provisoire).

L'acquéreur dispose d'un certain temps avant la réception définitive pour "tester" le bien acquis, et signaler au promoteur les défauts éventuels qu'il aura constatés.

La réception définitive des travaux ne peut avoir lieu qu'au moins un an après la réception provisoire. Pour un appartement neuf, l'acquéreur doit être certain de pouvoir occuper son appartement paisiblement : la réception définitive des parties privatives de l'appartement doit également être précédée d'une réception définitive des parties communes de l'immeuble.

Afin de donner à l'acquéreur toutes les précisions nécessaires, les actes de vente doivent reprendre textuellement certains articles de la loi.

Normes belges

Le calcul des surfaces se base sur la norme NBN B 06-002 de juin 1983 "Surfaces (brutes) d'utilisation d'une habitation" (page 28 - C.2.4)

Ces surfaces sont délimitées par le contour extérieur des parois et par l'axe mitoyen. Seules les portions de planchers au-dessus desquelles il existe une hauteur libre de 1,50 m sont prises en considération. Les Trémies techniques sont inclues. Les surfaces des escaliers privatifs sont comptées à chaque niveau. Les espaces de circulation communs ne sont pas pris en compte.