INDICE TREVI AU 31/12/2007

10Jan

INDICE TREVI AU 31/12/2007 : 109,17

 

"L'HEURE DE VERITE A BIEN SONNE : LE MARCHE A 2 VITESSES SE DESSINE"

 

La valeur de l'indice TREVI, baromètre macro-économique unique dans le marché résidentiel belge, s'élève donc au 31/12/2007 à 109,17 en léger repli.

En effet il s'était élevé à 109,65 le trimestre précédent et se rapproche par conséquent maintenant des valeurs atteintes l'été 2006 (il y a 18 mois déjà).

 

Ce chiffre nous a semblé important à plus d'un titre :

  • Le tassement se confirme: évitons soigneusement d'être inutilement alarmiste mais c'est la baisse la plus marquée depuis la création de l'indice. Certains ont peut être gardé en tête les commentaires de notre précédent trimestre. Nous y faisions allusion à la notion « des biens immobiliers Blue Chips » : notion à travers laquelle nous insistions sur la création d'un marché à 2 vitesses.

D'un côté les biens de qualité, recherchés, de charme qui continuent à bien performer et d'un autre côté les biens dont les prix connaissent une décrue plus ou moins marquée selon leur qualité. Comme nous le décrivons plus loin cette notion prend de l'ampleur.

 

  • L'offre augmente légèrement : la durée de négociation d'un bien s'étend en moyenne sur 10 semaines pour 6 semaines il y a quelques mois encore. Ce rallongement a un effet immédiat sur le stock de biens mis en vente. Le nombre de propriétaires vendeurs par contre n'est pas en augmentation et empêche pour le moment tout dérapage. Nous noterons à ce niveau, cependant, que dans le domaine de l'immobilier neuf le gonflement du stock disponible pourrait être plus important.

Le promoteur n'a en effet qu'une flexibilité de prix toute relative sur les programmes entrepris.

Comment, imaginer un promoteur, qui après avoir récemment acquis un terrain, payé son architecte pour réaliser les plans et obtenu un permis d'urbanisme au terme de longues et difficiles négociations, mettre son projet au frigo pour un an prétextant l'attente d'un marché plus porteur ?

Aussi salutaire que serait cette forme d'attentisme nous ne le rencontrons quasi jamais.

 

  • L'équilibre « Offre - Demande » : nous restons étonnés devant le manque de réalisme de certains propriétaires et même parfois de certains professionnels dans la détermination des valeurs de vente.

Tous les prétextes sont bons :

« mon voisin qui a une maison plus petite que la mienne a vendu à ce prix là. La mienne vaut donc 20% de plus ! »

« quand on voit ce qu'on doit mettre pour acheter, il va falloir au moins qu'on vende notre appartement à ce prix là ! »

 

Voilà des exemples de discours rencontrés chaque jour par nos experts qui dans la majorité des cas doivent informer les propriétaires et les aider à adopter une valorisation raisonnable.

Il y va de la plus élémentaire honnêteté car nous voulons éviter à tout prix que nos clients s'engagent dans des investissements calculés sur des valeurs de vente irréalisables de leur bien immobilier. Tout le monde n'a pas malheureusement cette approche professionnelle, loin de là !

 

CONSEQUENCES :


Voilà pourquoi nous insistons sur les deux conclusions incontournables dans le marché immobilier résidentiel actuel :

 

1°) l'heure de vérité a sonné pour les promoteurs et les agents immobiliers.

 

Seuls les vrais professionnels structurés et organisés, ayant une compétence interne à tous les niveaux continueront à assurer une activité intéressante. Les petites structures, financièrement faibles ou désorganisées ou enfin incompétentes vont, elles, rencontrer quelques contrariétés. Il est évident que dans des périodes difficiles les professionnels, les propriétaires vendeurs et les acquéreurs préfèrent se tourner vers des entreprises jouissant d'une notoriété éprouvée et sécurisante. L'année 2008 va donc assainir le monde immobilier.

Nous voyons aujourd'hui des propriétaires vendeurs alléchés dans un premier temps par des promesses de prix de vente d'agents immobiliers peu scrupuleux, revenant à des considérations plus réalistes. Entretemps ils ont perdu plusieurs mois de vente et brûlé leur bien en le présentant à un prix surfait.

 

Tant les agents immobiliers que les promoteurs n'auront d'autre alternative que de jouer sur les 2 paramètres suivants : le service et la différenciation. Ces 2 notions seront celles qui les conforteront à continuer une activité malgré le durcissement rencontré.

 

Nous sommes extrêmement attentifs à ce sujet et développons en interne des voies de différenciation spécifiques à chaque projet permettant à nos clients de trouver le service qu'ils sont en droit d'attendre tant au niveau du courtage qu'au niveau gérance et gestion privative.

La synergie de nos entités permet de très vite chiffrer les impacts des concepts mis à l'étude.

 

2°) Le marché à 2 vitesses

 

Comme tout marché en rééquilibrage, la qualité devient plus sélective et nous allons assister au clivage de plus en plus marqué entre les valeurs des biens « blues chips » et les autres.

Nous pressentons que l'écart de valeur moyenne au M² pourrait passer de 10% cette année à 20% l'année prochaine.

 

Nous sommes enfin très heureux de constater que malgré le climat économique et politique morose, la crise du sub prime qui rend les banques plus frileuses, la hausse des taux d'intérêt, le nombre de transactions au sein de notre groupe a augmenté une nouvelle fois démontrant ainsi aux intéressés du marché résidentiel que l'activité a certes été bousculée mais continue sur un rythme enviable.

 

Nous ne sommes toujours pas dans un scénario catastrophe de krach immobilier et n'en percevons pas les moindres signes précurseurs. Par conséquent nous restons positifs pour la fin de l'année 2008 confirmant ainsi notre précédente analyse.