Questions

Avant de se lancer, il faut au préalable s'assurer que le débirentier va pouvoir supporter la charge de la rente mensuelle. Du point de vue de l'acquéreur, le viager peut se comparer à un achat à crédit dont la durée de remboursement des mensualités est aléatoire. Pour cette raison, il est conseillé aux futurs débirentiers de ne pas consacrer au remboursement de la rente plus d'un tiers de leurs revenus mensuels nets.

Il n'a donc pas d'assurance de perception récurrente de la rente mais des actions existent en cas de non-paiement de la rente mensuelle pendant au moins trois mois continus; le crédirentier y recouvrera ainsi, suite à la défaillance du débirentier, la pleine propriété de son bien.

Le montant de la rente (le plus fréquemment versé par domiciliation bancaire) est libre. En pratique, on le calcule en fonction de l'espérance de vie du ou des crédirentier(s) et du taux d'intérêt du marché. Le montant de la rente varie en fonction de la présence ou l'absence du crédirentier dans les lieux. Un bien libre d'occupation pourra en effet générer des revenus locatifs au profit du débirentier, s'il décide par exemple de ne pas l'occuper lui-même.

Oui selon appréciation : la liberté des parties est totale. La rente peut être liée à l'indice des prix à la consommation, l'indice santé ou autre, mais elle peut aussi ne pas être indexée ou subir une indexation plafonnée à un certain montant par an. Elle sera aussi révisée si par exemple on passe d'un viager occupé à un viager libre (d'occupation). Le débirentier en ayant une jouissance, la rente sera souvent ainsi majorée.

Le viager n'expire qu'au moment du décès du crédirentier (son payement, par contre, peut expirer plus tôt si une limite de payement a été expressément stipulée dans l'acte de vente). Si le bien immobilier a été vendu par deux conjoints, le délai expirera au décès du dernier de ces deux crédirentiers et la rente sera calculée sur base de celui des deux qui possède l'espérance de vie la plus élevée. Il est même envisageable de prévoir une rente pour chacun des deux conjoints.

Mais, en raison de l'augmentation conséquente de l'espérance de vie, il est possible de fixer une durée maximale. Dans cette hypothèse, à l'expiration du délai convenu, le débirentier devient propriétaire même si le ou les crédirentier(s) sont encore en vie. Quelle que soit la solution retenue, la rente sera adaptée aux conditions de la vente. Signalons qu'en cas de décès du crédirentier dans les trois semaines de la passation de l'acte authentique, la vente sera résolue de plein droit.

Diverses protections légales existent en faveur du crédirentier. Elles se justifient par la défense des intérêts qui les sous-tend : éviter de supprimer à une personne, âgée et souvent démunie, une source de revenus indispensable. Ainsi, deux inscriptions hypothécaires sont prises en faveur du crédirentier. Elles le protègent d'un débirentier dont la situation financière se détériorerait. En présence de divers créanciers de ce débirentier, le crédirentier pourra faire vendre l'immeuble et être payé en priorité sur le prix obtenu.

De plus, l'acte notarié prévoit une clause résolutoire expresse, appelée en droit un pacte commissoire exprès. Si la rente n'est pas payée pendant un ou plusieurs mois, ce pacte permet au crédirentier de demander en justice la résolution immédiate de la vente. Il récupérera son bien et gardera toutes les rentes versées jusqu'alors.

Si le débirentier décède avant le crédirentier, ses héritiers sont tenus de continuer à assumer la rente, mais pas s'ils renoncent à la succession. Dans ce cas, la clause résolutoire expresse trouve à s'appliquer et le crédirentier récupérera son bien. Pour éviter d'ainsi tout perdre, un débirentier peut souscrire une assurance-vie dont les bénéficiaires sont ses héritiers. S'il décède, le capital versé par la compagnie à ces derniers leur permettra de continuer à assumer le paiement de la rente.

Les frais, droits et honoraires afférents à un acte d'acquisition en viager sont sensiblement les mêmes que ceux d'un acte de vente " normal ". Ils seront acquittés à la signature de l'acte notarié d'acquisition, lequel stipulera le montant de l'éventuel bouquet, la partie exacte du prix qui se transforme en une rente et, également, la prise d'une inscription d'office et d'une inscription conventionnelle au Bureau des Hypothèques de l'arrondissement où est situé le bien acquis.