Beleggen in vastgooed ? »» Welk rendement mag ik verwachten ? »» Enkele na te leven principes »» Waarborg voor de huuropbrengst »» Fiscaliteit »» Enkele concrete voorbeelden: Nieuwe projecten – Oude gebouwen	Download het dossier in pdf (430 Kb)

1.1 Hoe het rendement berekenen ?

Er zijn twee soorten rendement:

1. Brutorendement
2. Nettorendement

Mensen uit de sector zijn het erover eens dat het brutorendement de beste vergelijkingsbasis biedt. Voor het nettorendement moet men rekening houden met variabele parameters die afhankelijk zijn van het goed zoals de kosten, de duur van het huurcontract, de staat van de mede-eigendom, zaken die niet spelen voor nieuwe gebouwen.

1.1.1 Brutorendement:

Kostprijs = Aankoopprijs + aanschafkosten

De aanschafkosten omvatten 3 posten:

1. Registratierechten: 12,5% in het Brussels en het Waals Gewest, 10% in het Vlaams Gewest.
2. Ereloon van de notaris: degressief volgens de waarde van het goed (we nemen een gemiddelde van 1%).
3. Kosten voor de hypotheekakte: als u een hypotheeklening afsluit, betaalt u 1,5% aktekosten op het totale leningbedrag.

Berekening van uw huuropbrengst:

U neemt uw maandelijkse huur x 12 (controleer of uw huur regelmatig wordt geïndexeerd).

1.1.2 Nettorendement:

Berekening van uw kostprijs.

Idem als hierboven maar met toevoeging van de bijbehorende gebruikskosten:

• OV (onroerende voorheffing)
• Eigenaarsverzekering
• Kosten/werkzaamheden (wij raden een voorziening aan van 5%/jaar)
• Varia (werkzaamheden eigen aan het te verwerven goed)
• Belasting (in geval van gedeeltelijk of volledig belastbare huuropbrengst)

1.2 Hoeveel brengt een vastgoed op ?

We nemen 2 parameters in aanmerking:

1. Rendement (bruto /netto)
2. Jaarlijkse meerwaarde: het is inderdaad zo dat de vastgoedsector over de voorbije 40 jaar jaarlijks met gemiddeld 5% in waarde gestegen is.

We mogen ervan uitgaan dat een vastgoed gemiddeld opbrengt:

De berekening kan hoger of lager uitvallen volgens sommige parameters:

• staat van het goed
• ligging
• type goederen (een huis verdeeld in kleine appartementen zal meer opbrengen dan een enkelvoudig appartement maar vraagt meer beheer).
• hypotheekrentevoet: hoe hoger de hypotheekrentevoet, hoe hoger het rendement dat de belegging zal moeten behalen.

• Vastgoedbeleggingen moet u gemiddeld 10 jaar aanhouden om een goed rendement te halen (vooral wegens de hoge aanschafkosten).
• Vastgoedbeleggingen vereisen een persoonlijke afhankelijk te zijn van een banklening.
• Als u de verwerving van meerdere goederen overweegt, diversifieer dan uw aankopen.
• Denk eerst na over het huurpotentieel en pas in tweede instantie over uw persoonlijke smaak.
• Voorzie een percentage van uw huuropbrengst (± 5% per jaar) om een spaarreserve aan te leggen voor onderhoudswerkzaamheden.
• Voor een goede belegging moet u uw goed op een geactualiseerd niveau houden.
• Neem inlichtingen over de financiële toestand van kandidaat-huurders.
• Analyseer het ontwikkelingspotentieel van de wijk over een lange periode (in 10 jaar kunnen de zaken sterk veranderen!).
• Analyseer zeer zorgvuldig uw totale kosten: aankoop, werkzaamheden, aanschafkosten. Laat u helpen om de kosten van de werkzaamheden te ramen.
• Het beheer van een vastgoed vereist een persoonlijke betrokkenheid (relatie met de huurders, werken laten uitvoeren, enz.). U moet er de prijs van aanvaarden.

Trevi biedt u de mogelijkheid een verzekering te sluiten tegen onbetaalde huur en heeft hiervoor een exclusief akkoord gesloten met makelaar TREA (www.trea.be). Voor een zeer redelijke prijs (± 5% van de huur) kunt u zich indekken tegen het risico van een niet-betalende huurder. De maatschappij zal de huur betalen in plaats van uw huurder! Een mooie zekerheid!

We vatten hier de voornaamste principes samen.

1. Geen directe belasting op de huuropbrengst die niet aftrekbaar is voor de huurder. Met andere woorden, als u verhuurt aan een vennootschap wordt u belast! (zie punt 2)
2. Belasting op de huuropbrengst die aftrekbaar is voor de huurder (kantoren, winkels, vrije beroepen, ...).
   • Berekeningsbasis: jaarlijkse huuropbrengst x 66% = X
   • Dit bedrag X wordt bij uw inkomsten gevoegd.
3. Berekening van de onroerende voorheffing:
   • Voor opgerichte gebouwen: belastingbasis = totaal van het kadastraal inkomen vermeerderd met 40%.
     => Het kadastraal inkomen van een goed dat door de eigenaar zelf bewoond wordt is VRIJGESTELD!
   • Voor gronden: belastingbasis = geïndexeerd kadastraal inkomen.
4. Aftrek van de hypotheekrente: de wet voorziet in de mogelijkheid om de hypotheekrente volledig af te trekken voor aangekochte gebouwen die in huur zijn gegeven. Het is dus zeer belangrijk na te denken en advies in te winnen om de mogelijke belastingaftrek te optimaliseren.

5.1 NIEUWE PROJECTEN :

5.1.1. Anderlecht - Clos Walcourt

Nieuw en afwerking sleutel-op-de-deur Zeer gunstige ligging (ring, toegang stadscentrum, handel, ...) Kalm en residentiële Gemakkelijke toegang Aantrekkelijke prijs Mooie bouwkwaliteit Projectontwikkelaar van 1ste rang

Voorbeeld:

Appartement 2 kamers - 81m² aan de benedenverdieping + terras van 39m².

5.1.2. Oudergem – Les jardins de TILIA

Nieuw en afwerking sleutel-op-de-deur Zeer gunstige ligging (metro, ULB, Europese wijk, Japanse school…) Kalm en residentiële Gemakkelijke toegang Aantrekkelijke prijs Mooie bouwkwaliteit Projectontwikkelaar van 1ste rang

Voorbeeld:

Appartement 2 kamers - 82m² + terras van 10m²

5.1.3. Saint-Josse - QUEEN'S LANE

Nieuw om volgens uw smaken te eindigen Goede situatie - aan 500m van het Stadscentrum Kalm Aantrekkelijke prijs Mogelijkheid van aankoop aan verlaagde kosten Te vernieuwen bestaand flatgebouw

Voorbeeld:

Appartement 1 kamer -56m²

5.1.4. Sint-Lambrechts-Woluwe – De terrassen van Woluwe

Nieuw en afwerking sleutel-op-de-deur Zeer gunstige ligging (Woluwe Shopping, UCL, park, ...) Residentiële omgeving Aantrekkelijke prijs Mooie bouwkwaliteit Projectontwikkelaar van 1ste rang

Voorbeeld:

Appartement 2 kamers – 88 m² + terras van 11m²

5.2 DE BESTAANDE GOEDEREN:

5.2.1. Ukkel – Alsembergsesteenweg , 942

Goede algemene stand Zeer goede situatie (station, bussen, scholen, handel.) Gezochte naar gemeente Aantrekkelijke prijs

Voorbeeld:

Appartement 2 kamers – 90m² + terras en garage.

5.2.2. ELSENE - Rue Longue vie, 6 - 8

Zeer goede stand De erg interessante situatie: prox de EEG, draagt van Namen, handel Stedeling Aantrekkelijke prijs Recent flatgebouw

Voorbeeld:

Appartement 3 kamers –100m²

5.2.3. BRUSSEL – Rue de l’Hôpital (FLATGEBOUW)

Commerciële benedenverdieping + 3 gemeubileerde“ appartementen Voortreffelijke situatie tussen plaatst Sablon en - plaatst van Brussel Gebouw in zeer goede stand

5.2.4. SINT GILLIS - Alsembergsesteenweg(FLATGEBOUW)

• Benedenverdieping kantoor + 4 appartementen
• Voortreffelijke situatie - dichtbij het openbare vervoer en de handel
• Lichtgevende appartementen

Hoewel de grootste zorg is besteed aan de betrouwbaarheid van de gepresenteerde informatie, kan TREVI hiervoor niet aansprakelijk worden gesteld.