In eigen naam of als vennootschap aankopen

AANKOOP IN EIGEN NAAM

In dit geval worden de residentiële huurinkomsten niet rechtstreeks belast. U moet uw geïndexeerd kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een coëfficiënt van 1,40, wel vermelden op uw belastingaangifte.

Denk zeker ook goed na over de afsluiting van een hypothecaire lening en vooral over het type van lening (klassieke HL, bulletlening, lening met degressieve interesten …) want de fiscale voorschriften bieden de mogelijkheid om de interesten op het bedrag van het vermeerderd kadastraal inkomen volledig af te trekken (zoals hierboven uitgelegd).

Ook belangrijk om weten is dat vastgoedinkomsten die door de huurder worden ingebracht als een belastingaftrek (kantoor, winkel, vrij beroep …) voor de eigenaar leiden tot een verhoging van de belastingen.

60 % van de huurinkomsten komt dan bovenop het belastbaar inkomen van de belastingbetaler.

Nog een aanzienlijk voordeel van een aankoop in eigen naam is dat u na 5 jaar eigendom geen belasting moet betalen op de waardevermeerdering. In de eerste periode van 5 jaar wordt de belasting op de waardevermeerdering van vastgoed als volgt berekend:

Berekeningsparameters :

  • Aankoopprijs + 25 % (forfaitaire kosten) = X
  • Afschrijving van 5 % van het totaal betaalde bedrag/vorig belastingjaar = Y x aantal jaar
  • Verkoopprijs

BELASTINGSPERCENTAGE: 16,5 % vermeerderd met opcentiemen

Deze belasting is niet verschuldigd op onroerende goederen waar de belastingplichtigen gedomicilieerd zijn.

Praktisch voorbeeld:

Voor een goed waar de belastingplichtige niet gedomicilieerd is:

 a) Aankoopprijs: € 300.000

 b) Doorverkoop van de eigendom na 2 volledige belastingjaren: 2 x 5 % aanvaarde waardevermeerdering, of € 37.500.

 c) 25 % van de forfaitaire kosten berekend op de aankoopprijs: € 75.000.

Verkoopprijs: € 420.000

Berekening van de belasting:

Aankoopprijs : €300.000 (a)
Afschrijving : + €37.500 (b)
25 % forfaitair : + €75.000 (c)
Totale wederverkoopprijs :  = €412.500

Verkoopprijs: € 420.000

Belasting :  €420.000
- €412.500
= €7.500
x 16,5%
= €1.237

Zoals u kunt zien is deze belasting miniem en deze zal slechts in enkele gevallen worden toegepast. We herhalen dat in ons voorbeeld de koper het goed gekocht heeft voor € 300.000 en dit na 2 jaar opnieuw verkocht heeft met een waardevermeerdering van 40 %. Dit is zeer theoretisch en komt zelden voor… tenzij u een uitzonderlijke transactie kunt doen. We kunnen dus besluiten dat de belasting op de waardevermeerdering zo goed als nooit wordt toegepast.

VORMING VAN EEN PATRIMONIUMVENNOOTSCHAP

Dat levert u 2 grote voordelen op:

  • Uw reële kosten op het patrimonium ingeven (werkzaamheden, verzekering, onroerende voorheffing)
  • Uw patrimonium overdragen aan uw familie door een eenvoudige overdracht van aandelen of schenking

Maar ook 2 grote nadelen:

  • Belasting op de huurinkomsten (waarvan de vermelde kosten zijn afgetrokken, dit wil zeggen, werkzaamheden, verzekeringen, onroerende voorheffing...).
  • Belasting van 33,99 % op de waardevermeerdering die de wederverkoop oplevert.

In de jaren 80 en 90 werden patrimoniumvennootschappen heel vaak opgericht om een vastgoedpatrimonium te vormen, maar deze trend is nu omgekeerd.

Uiteraard kunt u de aandelen in de vennootschap die de gebouwen bezit nog altijd overdragen om de belasting op de waardevermeerdering te vermijden, maar we laten het aan de specialisten over om u te informeren over de fiscale gevolgen en u duidelijk te maken wat dit betekent.

Een essentiële parameter om rekening mee te houden in het kader van de oprichting van een patrimoniumvennootschap is de geplande omvang van de investering. We zijn van mening dat dit alternatief overwogen moet worden vanaf 8 à 10 eigendommen.

› Meer Beleggingspanden

Een vraag stellen aan een van onze experts

02/340.24.88