TREVI-INDEX OP 31/12/2007

10Jan

TREVI-INDEX OP 31/12/2007: 109,17

 

"HET UUR VAN DE WAARHEID HEEFT GESLAGEN: DE MARKT MET 2 SNELHEDEN TEKENT ZICH AF"

 

De waarde van de TREVI-index, de enige macro-economische barometer op de Belgische residentiële markt, is op 31/12/2007 dus licht gedaald tot 109,17.

Daar waar de index vorig trimester nog op 109,65 lag, komt die nu dus in de buurt van de waarden die in de zomer van 2006 bereikt werden (al 18 maanden geleden).

 

Dit cijfer is in meer dan één opzicht belangrijk:

 

  • De terugloop wordt bevestigd: laten we vooral niet onnodig aan de alarmbel trekken, maar dit is de sterkste daling sinds de creatie van de index. Sommigen herinneren zich misschien nog de commentaren in ons vorige trimester. Toen hebben we verwezen naar het "Blue Chips vastgoed": aan de hand van dit begrip hebben we het ontstaan van een markt met 2 snelheden aangetoond.

Enerzijds, de kwaliteitsvolle, gewilde en aantrekkelijke eigendommen die het goed blijven doen en anderzijds eigendommen met sterk of minder sterk dalende prijzen, afhankelijk van de kwaliteit. Zoals we hierna zullen verduidelijken, breidt dit begrip zich uit.

 

  • Het aanbod vertoont een licht stijgende trend: het duurt gemiddeld 10 weken voor een goed verkocht wordt, enkele maanden geleden was dat nog 6 weken. Deze verlenging heeft een onmiddellijke weerslag op de voorraad te koop aangeboden eigendommen. Het aantal eigenaren-verkopers stijgt dan weer niet, wat uitschieters voorlopig binnen de perken houdt. We merken hierbij wel op dat de beschikbare voorraad sterker zou kunnen stijgen op het vlak van nieuwbouwvastgoed.
De projectontwikkelaar heeft immers maar een beperkte prijsflexibiliteit voor de opgestarte projecten.

Stel u voor dat een projectontwikkelaar die onlangs een terrein heeft gekocht, zijn architect heeft betaald om de plannen uit te tekenen en na lange en moeilijke onderhandelingen een bouwvergunning heeft gekregen, dan zijn project een jaar in de ijskast zou zetten in afwachting van een winstgevendere markt?

Hoe rendabel zo'n afwachtende houding ook zou zijn, dit komt bijna nooit voor.

 

 

  • Het evenwicht "Aanbod - Vraag": we blijven versteld staan over het gebrek aan realisme van sommige eigenaars en soms zelfs bepaalde professionals bij de bepaling van de verkoopwaarde.

 

Alle excuses zijn goed:

"Mijn buurman heeft zijn huis, dat kleiner is dan het mijne, voor die prijs verkocht. Dus het mijne is 20% meer waard!"

"Als je ziet hoeveel we moeten betalen om te kopen, moet ons appartement ten minste tegen die prijs verkocht worden!"

 

Dat zijn enkele redenen die onze deskundigen dagelijks te horen krijgen. In de meeste gevallen moeten zij de eigenaars advies geven en helpen om een redelijke schatting te maken.

Het is een kwestie van elementaire eerlijkheid, want we willen te allen prijze vermijden dat onze klanten investeringen gaan doen, berekend op basis van onhaalbare verkoopwaarden van hun vastgoed. Jammer genoeg gaat niet iedereen zo professioneel te werk, integendeel!

 

GEVOLGEN:

 

Daarom leggen wij van bij het begin de nadruk op de twee onvermijdelijke conclusies in de huidige residentiële vastgoedmarkt:

 

 

1°) het uur van de waarheid heeft geslagen voor projectontwikkelaars en makelaars.

 

 

Alleen echte professionals die gestructureerd en georganiseerd werken, met een interne knowhow op alle niveaus, zullen interessante zaken kunnen blijven doen. Kleine, financieel kwetsbare, ongeorganiseerde en ook incompetente structuren gaan een moeilijke tijd tegemoet. Het spreekt vanzelf dat professionals, eigenaren-verkopers en kopers in moeilijke tijden liever een beroep doen op bedrijven met een bewezen en betrouwbare reputatie. 2008 zal dus een goed jaar worden voor de vastgoedwereld.

Vandaag zien we dat eigenaren-verkopers die aanvankelijk verleid werden door de verkoopprijzen beloofd door makelaars met weinig scrupules, weer meer realistische verwachtingen krijgen. Intussen zijn er meerdere verkoopmaanden verloren gegaan en is hun goed gebrandmerkt door dit te koop aan te bieden tegen een overgewaardeerde prijs.

 

 

 

 

 

 

 

2°) De markt met 2 snelheden

 

Net als bij elke markt die zijn evenwicht hervindt, wordt de kwaliteit meer selectief en wij zullen merken dat de kloof tussen de waarden van de "blue chips" eigendommen en de andere steeds groter zal worden.

We vermoeden dat het verschil in gemiddelde waarde per m² dit jaar zou kunnen oplopen tot 10% en tot 20% volgend jaar.

Een overweging die zeker belangrijk zal zijn voor de eigenaars van bestaande eigendommen, maar ook voor projectontwikkelaars.

 

Deze laatsten hebben geen ander alternatief dan de volgende 2 parameters uit te spelen: service en differentiatie. Deze 2 noties zullen hen helpen om zaken te blijven doen, ondanks de komende harde tijden.

 

We blijven dit onderwerp nauwgezet in het oog houden en zullen intern voor elk project specifieke manieren tot differentiatie uitwerken zodat onze klanten de service krijgen die ze mogen verwachten, zowel op het niveau van de makelarij als op het niveau van beheer en privatief beheer.

Dankzij de synergie van onze entiteiten kunnen wij de impact van de bestudeerde concepten heel snel becijferen.

 

Tot slot zijn we heel blij te mogen vaststellen dat ondanks het sombere economische en politieke klimaat, de crisis van de subpremie die de banken meer huiverig maakt en de stijging van de rentevoeten, het aantal transacties binnen onze groep nog maar eens gestegen is, een bewijs voor de betrokkenen in de residentiële markt dat de activiteit misschien wel klappen heeft gekregen, maar blijft evolueren in een benijdenswaardig tempo.

 

Er speelt zich nog steeds geen catastrofaal scenario van een vastgoedkrach af en we zien daar ook geen enkel voorteken van. Dus blijven we positief voor het einde van 2008 en bevestigen zo onze vorige analyse.