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Kauf im eigenen Namen

In diesem Fall unterliegen die Mieteinnahmen für Wohnimmobilien keiner direkten Besteuerung. Wir erinnern daran, dass das indexierte Katastereinkommen multipliziert mit einem Koeffizienten von 1,40 in Ihrer Einkommensteuererklärung anzugeben ist.

In diesem Zusammenhang ist es gut, über die Übernahme eines Hypothekendarlehens und insbesondere über die Art des beantragten Darlehens nachzudenken: (Klassisches Hypothekendarlehen, Kredit mit Tilgungsaufschub, Darlehen mit degressiven Zinsen usw.), da die Steuervorschriften es ermöglichen, alle Zinsen von der Höhe des erhöhten Katastereinkommens abzuziehen (wie oben erläutert).

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Immobilieneinkünfte, die Gegenstand eines Steuerabzugs seitens des Mieters sind (Büro, Gewerbe, Freiberufler usw.), zu einer Erhöhung der Besteuerung für den Eigentümer führten. Tatsächlich werden 60 % der Mieteinnahmen dieser Art zum Steuerbetrag des Steuerpflichtigen hinzugerechnet.

Ein weiterer wesentlicher Vorteil des Erwerbs im eigenen Namen besteht darin, die Kapitalertragssteuer nach 5 Jahren Eigentum zu vermeiden. Erinnern wir daran, dass in den ersten fünf Jahren die Steuer auf Immobilienkapitalgewinne wie folgt berechnet wird:

Berechnungsgrundlage

  • Kaufpreis + 25% (Pauschalausgaben) = X
  • Amortisation von 5 % des gezahlten Gesamtbetrags/abgelaufenes Geschäftsjahr = Y x Anzahl der Jahre
  • Verkaufspreis

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Steuersatz : 16,5% erhöht um Zuschlagshundertstel

Denken Sie daran, dass diese Steuer nicht auf Immobilien fällig wird, in denen die Steuerpflichtigen ihren Wohnsitz haben

Praktisches Beispiel

Für Immobilien, in denen der Steuerpflichtige nicht seinen Wohnsitz hat:

  • Kaufpreis : 300.000€ (a)
  • 25 % Pauschalkosten berechnet auf den Kaufpreis: 75.000 € (b)
  • Weiterverkauf der Immobilie nach 2 vollen Steuerjahren: 2 x 5 % des akzeptierten Kapitalgewinns, d. h. 37.500 € (c)

Verkaufspreis : 420.000 €

Kaufpreis : 300.000 € (a)

25 % pauschal: + 75.000 € (b)

Abschreibungen : + 37.500 € (c)

Wiederverkaufspreis gesamt: 412.500 €

Berechnung der Steuer

Calcul de l’impôt sur une vente

Verkaufspreis: 420.000 €

Steuer: 420.000 €

- 412.500 €

= 7.500 €

x 16.5 %

= 1.237 €

Wie wir sehen können, ist diese Steuer marginal und gilt nur in sehr wenigen Fällen. Wir erinnern daran, dass der Käufer in unserem Beispiel die Immobilie für 300.000 € erworben und 2 Jahre später mit einem Kapitalgewinn von 40 % verkauft hatte. Dies bleibt sehr theoretisch und selten anwendbar – es sei denn, Sie haben eine außergewöhnliche Operation durchgeführt. Wir können daher abschließend sagen, dass die Kapitalertragssteuer kaum jemals zur Anwendung kommt.

Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft

Diese stellt zwei große Vorteile dar

  • Einbeziehung Ihrer tatsächlichen Kosten in das Vermögen (Arbeiten, Versicherungen, Grundsteuer).
  • Übertragung Ihres Vermögens an Ihre nahen Angehörigen durch einfache Übertragung von Anteilen oder Schenkung.

Es gibt allerdings auch zwei große Nachteile

  • Besteuerung von Mieteinnahmen (von denen die angefallenen Kosten – also Arbeiten, Versicherungen, Grundsteuer usw. abgezogen wurden).
  • Besteuerung bis zu 33,99 % des beim Weiterverkauf erzielten Kapitalgewinns.

In den Achtziger und Neunziger Jahren kam es sehr oft vor, dass ein Immobilienvermögen durch eine Vermögensverwaltungsgesellschaft aufgebaut wurde, aber dieser Trend kehrte sich später um.

Natürlich ist es weiterhin möglich, die Anteile des Unternehmens, dem die Gebäude gehören, zu verkaufen, um eine Kapitalertragssteuer zu vermeiden. Wir überlassen es jedoch den Spezialisten, Sie über die daraus resultierenden steuerlichen Konsequenzen zu informieren, deren Tragweite Sie kennen sollten.

Einer der wesentlichen Parameter, die bei der Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft zu berücksichtigen sind, betrifft den geplanten Umfang dieser Investition. Wir sind der Ansicht, dass diese Alternative ab einer Anzahl von acht bzw. zehn Immobilien untersucht werden sollte.

Möchten Sie in Immobilien investieren? Stellen Sie Ihre Fragen an einen unserer Spezialisten.

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