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Home » Tout savoir sur le viager : les réponses des professionnels

De nombreux seniors nous interrogent quant à cette alternative à la vente classique . Nous vous proposons de faire le point sur ce marché en répondant aux questions les plus fréquemment posées

Le Viager expliqué par des professionnels : questions fréquentes et réponses claires

Le VIAGER – Une alternative à envisager ! 
Peu connu ou souvent mal compris, la Vente en VIAGER peut être une bonne solution dans de nombreuses situations. Que ce soit parce qu’on n’a pas d’enfant, parce que l’on rencontre des soucis financiers, ou tout simplement pour mieux vivre et profiter de sa retraite, le VIAGER offre de multiples avantages – C’est ce que nous allons découvrir au travers de cette page1.
 

1/ Le VIAGER – Pour qui ?  

Plus de 70 % des seniors sont propriétaires de leur logement mais nombreux souffrent d’une pension trop faible ! 
Lorsque l’âge de la retraite a sonné, la baisse de revenus qui s’ensuit peut être significative – En moyenne, la pension légale correspond à une baisse de 30 % des revenus . 
Nombreux sont les seniors qui désirent rester actifs et occuper leur temps libre – Entre vacances, loisirs, sorties, aides financières pour les enfants ou petits-enfants ou encore travaux ou problèmes de santé – on se rend vite compte que la retraite ne rime pas nécessairement avec « baisse des dépenses »- 
S’il y a 15-20 ans on pouvait encore combler le déficit par des intérêts que pouvaient procurer une épargne que l’on avait pu se constituer, aujourd’hui avec des taux proches de 1 %, le retraité doit puiser tous les mois dans son épargne pour arriver à équilibrer son budget. 
L’augmentation de l’espérance de vie (10 ans de plus sur les 30 dernières années) couplée à ce déficit budgétaire font que 40 % des seniors se retrouvent à un moment donné devant des difficultés financières et un choix à faire  
Vendre son bien et entrer sur le marché de la location ou acheter plus petit ? 
Rester chez soi ?   
Le maintien dans son domicile est le souhait de la grande majorité des personnes interrogées. 
Le VIAGER Occupé est la solution pour retrouver du pouvoir d’achat et  être moins soucieux des fins de mois tout en conservant son logement. 
 

2/ Comment sont calculées les rentes viagères ? 

Bouquet et rentes sont librement fixées, comment les présenter au marché ? 
Le calcul des rentes dépend de plusieurs facteurs : 

Nous veillons à proposer des solutions chiffrées équilibrées entre les souhaits des vendeurs et la réalité du marché. De ce fait, nous vendons plus de 90 % des biens qui nous sont confiés. 
Comment cela se passe-t-il concrètement ?    
La vente en Viager fait l’objet d’un acte notarié comme pour une vente classique – seules les modalités d’occupation et de paiement diffèrent. 
Vendre un bien immobilier devient de plus en plus complexe. La constitution d’un dossier complet passe par des démarches administratives ardues – outre cet aspect, l’agent immobilier vous conseillera au mieux pour optimiser la commercialisation de votre bien, il organisera l’agenda des visites, il sera au centre des négociations afin que vous obteniez les meilleures conditions.   
 Un professionnel spécialisé en viager veillera à l’équilibre des conditions de la vente et vous accompagnera tout le long du processus de la vente. Les honoraires de l’agent sont pris en charge par l’acquéreur – pourquoi dès lors se priver de ses services ?  
 

3/ A quel Age puis je vendre en VIAGER ? 

Madame Marlene C. 72 ans songe à vendre son appartement – 
S’il n’ y a pas de lois fixant un âge minimal, il faut rester réaliste afin de pouvoir trouver un acquéreur dans de bonnes conditions 
 Nous avons vu que l’âge du vendeur est un élément important dans le calcul de la rente – Plus vous êtes jeune, plus l’espérance de vie est longue et plus la durée de paiement de la rente sera potentiellement importante – En corolaire, plus vous êtes jeune et plus le montant de la rente sera faible mais…. plus longtemps l’acquéreur devra attendre pour profiter de son acquisition. 
L’acquéreur est en général déjà propriétaire de son bien et bien installé dans la vie – il a en général entre 40 et 55 ans – On conseille une différence d’âge d’une génération entre acheteur et vendeur –  
On comprendra de toutes ces indications, que le vendeur en viager OCCUPE devra avoir au moins 70 ans pour rencontrer la demande à de bonnes conditions. 
Il existe des possibilités de vendre lorsque l’on est plus jeune, mais on limitera alors souvent la durée de l’usufruit. 
Pour le viager LIBRE (vente en pleine propriété) il n’ y a pas   d’âge minimal mais la durée de paiement de la rente sera limitée. 

4/ Viager occupé –  Qu’arrive-t-il si je dois quitter mon bien pour des raisons de santé ou si je déménage ?  

 
L’acte prévoit en général que vous gardez l’usufruit à vie – cela signifie que vous pouvez rester dans votre logement votre vie durant ou, en cas de déménagement, vous pouvez louer votre bien et en percevoir les loyers. 
Mais Est-il toujours intéressant de louer son bien lorsque l’on doit le quitter anticipativement ? 
En effet, souvent si vous devez quitter votre bien, c’est pour des raisons de santé. Aurez-vous encore la capacité ou la force de gérer un locataire ?  
Songez aux frais de remise en état, aux éventuelles exigences de votre locataire, aux taxes et charges qui viennent grever votre rendement. 
Vous pourriez fort bien prévoir de céder votre usufruit à votre acquéreur moyennant un complément de rentes en cas de départ anticipé du bien. 
En cédant votre usufruit à votre acquéreur vous n’avez plus aucun soucis, tous les frais et charges sont alors pour votre acquéreur – En général, la cession de l’usufruit se fera moyennant un complément de rente à vie.  
 
Comment calculer ce complément de rente ? 
Si vous percevez un loyer, il s’agira d’un montant brut auquel il faudra déduire une série de frais. Pensons au Précompte Immobilier, à la taxation via le Revenu Cadastral, aux frais de remise en état avant mise en location, aux frais éventuels d’agence et de gestion, aux frais de copropriété à charge du bailleur, au chômage locatif, aux risques d’impayés etc.  En optant pour une rente complémentaire vous aurez un montant net non taxé que l’on évalue à environ 50 % d’un loyer et vous retrouverez une   tranquillité d’esprit qui elle n’a pas de prix.  
 

5/VIAGER – Qui paie les charges et les travaux ?   

 
Voilà un sujet qui peut amener pas mal de discussions et de controverses. 
Lorsque vous vendez la pleine propriété en viager libre, toutes les charges et les travaux sont pour l’acquéreur- , c’est moins évident quand il s’agit d’un viager occupé et lorsqu’il s’agit d’un appartement dans une copropriété. 
Voici  notre analyse sur le sujet  
En viager occupé, les charges sont réparties entre usufruitier et nu-propriétaire. Sans que cette liste soit exhaustive, la plupart des contrats prévoyaient la répartition suivante : 
Le crédirentier (usufruitier) prend à sa charge toutes les réparations d’ordre usufructuaires Sans limiter la  généralité des réparations d’entretien, sont habituellement traitées comme telles :   

et le débirentier (nu-propriétaire)  supporte,  les grosses réparations tel que précisé à l’article 606 du code civil ainsi que celles admises aujourd’hui par la jurisprudence. 
Ledit article 606 stipule lequel stipule : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. ». 
Le remplacement de l’ascenseur est à charge du nu-propriétaire. 
Tout ceci peut faire l’objet d’aménagements entre parties –  
En ce qui concerne le remplacement de la chaudière si celle-ci est vétuste lors de la vente et que le vendeur est jeune (septantaine) nous prévoyons le cout pour le vendeur étant donné que c’est lui qui profitera le plus de l’utilisation d’une nouvelle chaudière. Il en va autrement si le vendeur est très âgé  , nous considérerons que c’est l’acquéreur qui aura le plus grand avantage d’une nouvelle installation et le cout sera alors à sa charge. 
Le législateur a eu la bonne idée de remanier le Code Civil qui date de 1804 (avec une épaisse couche de poussières) – et notamment au niveau de la répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire  
Les gros travaux tels que visés ci-dessus seront répartis suivant l’article 745 du Code Civil qui détermine la valeur de l’usufruit en fonction de chaque âge – Attention , cette table est révisée chaque année (en juillet) en fonction du taux des obligations Olo – publiée au Moniteur Belge – 
A titre d’exemple, si un vendeur 70 ans a un usufruit valant 30 %, il interviendra dans le coût des gros travaux à concurrence de 30 % et le nu propriétaire à concurrence de 70 % – L’usufruit diminuant avec l’âge, à 80 ans cette répartition sera disons de 20 – 80 %. (Cette répartition est faite au moment où les gros travaux sont réalisés). 
Nous trouvons cette formule plus équilibrée et plus logique que l’ancien système qui mettait le cout total des travaux lourds à la seule charge des nu propriétaires. 
Trevi Viager vous accompagne tout le long du contrat viager et nous intervenons dans les discussions qui pourraient survenir entre les parties.  
 
L’assurance habitation en VIAGER ? Qui doit s’assurer ?  
Chaque partie doit assurer son risque – Chacun doit contacter son assureur – en théorie il peut donc y avoir 2 contrats, l’un couvrant la nue-propriété, l’autre couvrant l ‘usufruit. 
En pratique, on convient souvent de maintenir le contrat existant en signalant le démembrement de propriété à la compagnie d’assurance – la prime est alors partagées 50/50 – Le gros avantage : s’il y a un sinistre et un seul contrat, il n’y a pas de risque que les compagnies se rejettent les responsabilités… 
 

6/ Quelles sont les garanties du Viager  

Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ? 
Le contrat prévoit deux garanties si l’acheteur devait manquer à ses obligations 
Le privilège du vendeur – une inscription hypothécaire est prise au profit du vendeur pour garantir le paiement des rentes – En cas de défaut, le vendeur peut faire vendre la nue-propriété et se payer en priorité avant tous les autres créanciers de l’acheteur. 
La clause résolutoire (pacte commissoire exprès) – cette clause permet au vendeur d’annuler la vente et récupérer la pleine propriété de son bien. Les sommes déjà versées (bouquet et rentes) restent acquises au vendeur à titre d’indemnité. Peu de crainte que cela arrive donc, l’acquéreur qui se trouverait dans cette situation préférera revendre le contrat à un tiers solvable – Toutes les conditions initiales devront en ce cas être maintenues. 
Monsieur Gustave S. 82 ans de Woluwe St Pierre se demande  

7/ quelle durée choisir pour la rente ? 

La durée de la rente est librement fixée entre parties –Nous fixons une durée en relation avec l’age du vendeur – A 82 ans, nous n’allons pas conseiller d’étaler les rentes sur une durée de 20 ans mais plutôt sur 10-12 ans afin d’avoir des rentes assez importantes et avec une forte probabilité de les obtenir… 
Pour les personnes de 70 ans par exemple, nous conseillons le paiement des rentes sur 15 voire 20 ans en sachant que plus la durée est longue, moins le montant des rentes est élevé. L’acquéreur aura intérêt à fixer une durée plus longue afin de payer le moins possible chaque mois. Mais il ne s’agira pas de faire fuir les acheteurs potentiels en réduisant trop la durée de la rente.  
Rappelons que cette limitation de durée ne concerne que le paiement – En cas de viager occupé , si vous êtes en vie après l’échéance fixée, vous ne toucherez plus la rente mais vous pourrez rester dans votre bien votre vie durant. 
Il est donc important de confier la vente à une société spécialisée   qui a une expérience et une parfaite connaissance des transactions viagères. 

8/Les rentes sont-elles taxées ? 

Les rentes sont nettes d’impôts mais attention si vous vendez à une société ! 
Les rentes viagères représentent une partie du prix de vente et ne sont très logiquement pas considérées comme des revenus. Les rentes sont donc nettes d’impôts, il n y a pas lieu de les déclarer, pour autant qu’elles soient versées par un particulier.  
Dans le cas où les rentes sont versées par une société, elles seront taxées annuellement à concurrence de 3 % – précomptées au taux actuels de 30 % – soit 0,9 % du capital abandonné. 
Exemple : Bien de 300.000 € – Bouquet de 50.000 € – En cas de vente à une société, l’impôt annuel  sera de 0,9 % sur 250.000 € soit 2.250 € / an ou 187,5 € / mois 
On évite en général la vente à une société ou alors on prévoit que le supplément d’impôt soit pris en charge par ladite société. 
 

9/ Peut-on vendre à un membre de sa famille ? 

Il est tentant d’envisager une vente en viager en famille mais est-ce vraiment une bonne idée ? 
Si rien n’interdit de vendre en viager à un membre de sa famille, cela peut avoir des conséquences fâcheuses. Lorsque la vente en viager se fait à l’un des enfants, le fisc considérera qu’il s’agit d’une vente qui n’a pour but que d’éluder les droits de successions. L’administration se demandera si les rentes ont réellement été payées et si  elles sont en lien avec la valeur réelle du bien. Le fisc réclamera alors le paiement des droits éludés et pourra même infliger une lourde amende.  
Si la vente se fait à un membre plus éloigné (neveu, nièce), la requalification en donation déguisée ne pourra pas être invoquée par le fisc. Il y aura néanmoins lieu d’être vigilent – les montants de bouquet et de rentes devront être réalistes au regard de la valeur du bien. 
10/Peut-on vendre en viager un bien sur lequel subsiste encore un prêt hypothécaire ? 
Lorsque vous achetez un bien, vous allez très souvent solliciter votre banquier qui va vous accorder un prêt. Afin de garantir le remboursement, la banque va prendre une hypothèque sur le bien. Si vous ne remboursez pas votre crédit, elle pourra faire vendre le bien et se servira sur le produit de cette vente. 
Lorsque vous vendez un bien en viager, vous devez le céder quitte et libre de toutes dettes – cela implique qu’il ne pourra plus y avoir d’inscription hypothécaire sauf celle qui sera prise à votre profit pour garantir le paiement des rentes. 
Pratiquement si vous avez encore une dette, vous devrez la rembourser, par exemple au moyen d’une partie du bouquet. Lors de l’acte, le notaire veillera au remboursement des créanciers et procèdera à la mainlevée des inscriptions hypothécaires.  
 

11/Et si l’acquéreur décède avant le vendeur ? 

Le cas est rare mais pas impossible, personne n’étant à l’abri d’un accident ou d’une maladie. 
 – L’acte prévoit une solidarité entre l’acquéreur et ses héritiers – Ces derniers devront donc reprendre les termes du contrat et seront donc tenus au paiement  des rentes. 
Si les héritiers ne peuvent assumer le paiement, vous pourrez toujours actionner les garanties prévues, soit faire revendre la nue-propriété ou faire annuler la vente et récupérer votre bien (clause résolutoire) tout en gardant tous les montants versés à titre d’indemnité – rappelons qu’en ce cas, il existe des délais (4-5 mois) pendant lequel cette clause résolutoire ne pourra s’appliquer afin de laisser le temps aux héritiers de s’organiser.  
Il est conseillé, si l’acquéreur a des enfants qui ne sont pas encore en âge de travailler, de souscrire à une assurance solde restant dû. En cas de décès, la compagnie d’assurance paiera les rentes restantes en lieu et place du défunt évitant ainsi aux enfants de lourds engagements financiers. 
 
Monsieur et Madame Roger D.  71 ans de Forest ont vendu leur appartement en viager LIBRE. Ils se sont posés la question suivante :  

12/ Est-ce plus intéressant de vendre en vente classique ou en Viager LIBRE ? 

A une période où l’épargne ne rapporte plus rien et où l’on parle de manière insistante de taxer les dépôts supérieurs à un certain montant, cette réflexion a tout son sens. 
Est-ce intéressant ? 
Cela dépend de chaque situation – 
En général vous devez être propriétaire d’un autre bien ou prévoir de rentrer sur le marché de la location. En effet, en Viager , vous ne recevrez qu’une partie du prix au départ (un bouquet de 10 à 25 % de la valeur) le solde étant payé sous forme de rente .  – Si vous avez besoin de racheter un bien avec le produit de la vente , seule la vente classique sera à envisager. 
La vente en Viager LIBRE ou la VENTE CLASSIQUE ?  
Vendre en Viager LIBRE signifie une vente de la pleine propriété du bien moyennant un capital de départ et des rentes étalées en fonction de votre âge sur 15-20 ans – 
Le viager LIBRE sera indiqué si vous n’avez pas envie de vous retrouver avec un gros capital à gérer… et qui ne rapporte pas grand-chose aujourd’hui –  
– Vous avez des incertitudes par rapport au système financier   
– Vous souhaitez une protection contre l’inflation 
Un des avantages du Viager réside dans la protection du capital contre l’inflation. En effet, contrairement à l’argent déposé sur un compte ou investi en obligations, les rentes sont indexées  – soit env 2,2 % par an (moyenne sur les 20 dernières années – Sur 15 ou 20 ans de versement, l’indexation équivaut à un montant de 10 à 20 % de la valeur du bien –  

13/ IMMOBILIER : Et si on s’intéressait à « LA VENTE A TERME FIXE » –   

Une solution financière qui peut s’avérer intéressante dans de nombreuses situations 
Nous avons déjà évoqué précédemment les avantages de la vente en viager qui permet notamment à un propriétaire de rester chez lui tout en percevant un capital que l’on appelle « bouquet » ainsi que des rentes durant la vie du vendeur. 
L’inconvénient de cette formule c’est que lors du décès les paiements s’arrêtent..Un souci si vous avez des enfants, cela peut être un frein pour passer le cap.  
Il existe pourtant une solution, la VENTE A TERME FIXE  
Assez méconnue en Belgique et plus courante en France, la VENTE A TERME FIXE consiste en la vente d’un bien dont le paiement est échelonné dans le temps – Tout comme pour les ventes en viager, le vendeur peut percevoir un premier versement à l’acte et ensuite des rentes tous les mois jusqu’au terme fixé. Mais dans quels cas est-ce une bonne solution ? 
VOUS ETES PROPRIETAIRE D’UN BIEN, ET VOUS AIMERIEZ AUGMENTER VOS REVENUS  ? 
Tout comme pour le viager , le vendeur peut continuer à habiter dans son logement (vente à terme occupé) ou également céder un bien qu’il n’occupe pas (vente à terme libre) avec l’avantage que le décès ne met pas fin au paiement des rentes !  En effet la rente reste alors payable et versées aux héritiers jusqu’au terme fixé ! 
FAMILLE RECOMPOSEE – USUFRUITIER / NU PROPRIETAIRES 
Il arrive de se retrouver dans une situation parfois inconfortable pour les enfants d’un parent décédé qui deviennent nu-propriétaire d’un bien restant occupé par le conjoint survivant, devenu usufruitier. 
C’est souvent le cas dans les familles recomposées, et d’autant plus, lorsque le beau-parent survivant est relativement jeune. Dans ce cas, les nus-propriétaires  doivent parfois payer le coût des travaux importants, alors qu’ils ne pourront pas en profiter pendant une longue période. En effet, ils ne pourront disposer du bien immobilier qu’au décès de l’usufruitier… et cela peut prendre beaucoup de temps si l’usufruitier est en bonne santé et relativement jeune. 
La VENTE A TERME FIXE une solution pour sortir de cette situation  
Nous avons le cas d’un bien qui appartenait à un Monsieur L. s’étant remarié – Monsieur L  avait deux enfants issus de son premier mariage – Monsieur L est décédé il y a plus de 15 ans , son épouse a alors hérité de l’usufruit du bien et les enfants de la nue-propriété. 
Des travaux importants ont dû être faits à l’immeuble engendrant des tensions puisque les nus propriétaires devaient assumer ces couts tout en n’ayant aucun revenus de ce bien. 
Pour sortir de cette situation la solution de la VENTE A TERME FIXE a été proposée. 
L’acquéreur verse aux enfants nus-propriétaires un montant à l’acte et ensuite des rentes durant 15 ans – Quant au bien, l’usufruitière continue à l’occuper  jusqu’à son décès – 
La VENTE A TERME FIXE a permis à toutes les parties d’y  trouver leur bonheur…