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Marché immobilier
02/03/2021

Ces impondérables qui affectent la valeur d'une maison

Certains impondérables ont un impact évident sur la valeur d’un bien. Mais cela s’apprécie au cas par cas et avec subjectivité…

Vous avez trouvé le bien de vos rêves, mais un élément ou événement aussi inattendu qu’imprévisible intervient à proximité immédiate de votre propriété, risquant de déprécier sa valeur du jour au lendemain.

La pose d’un casse-vitesse. L’installation d’un arrêt de bus. L’ouverture d’un night-shop qui occasionne d’incessants va-et-vient. L’installation d’une friterie à proximité, dont les effluves polluent l’air. Une prairie située à l’arrière de votre jardin qui est régulièrement louée pour des camps scouts. L’installation de pylônes électriques ou d’éoliennes. Des terrains de sport (équipés de spots) où de nombreux matches sont disputés le week-end dès l’aube…

L’éventail des nuisances potentielles, souvent imprévisibles, est large… « Ce sont ce que l’on appelle des impondérables. Des éléments que l’on ne maîtrise pas, car ils sont liés à des décisions politiques ou administratives qui s’imposent à nous », explique Gilles Tijtgat, consultant juridique (Legisconsult).

Y a-t-il des signes avant-coureurs auxquels il convient d’être attentif? Des précautions à prendre? Ces nuisances sont-elles chiffrables? Existe-t-il des possibilités de dédommagement? Disons-le d’emblée, il ne faut pas se faire trop d’illusions…

Appréciation au cas par cas

« Tous ces exemples cités en introduction sont clairement des éléments d’appréciation et de valorisation d’un bien immobilier. Mais leurs conséquences sur la valorisation du bien sont très différentes », observe Eric Verlinden, CEO de Trevi. Cela s’apprécie vraiment au cas par cas! Ainsi, par exemple, « si l’installation d’un casse-vitesse n’est pas de nature à affecter un appartement dans une résidence, elle impactera directement la valeur d’une villa de prestige située dans une avenue résidentielle calme. Une décote potentielle peut aller du simple au quintuple », résume-t-il.

Tout dépend du style de bâtiment, de la qualité sociale de l’environnement et de la  récurrence de la nuisance. Mais encore plus de la subjectivité. « Dans un environnement très urbanisé, les gens sont davantage enclins à supporter des choses qui affectent quelque peu (la jouissance de) leur bien sans que cela entraîne pour autant une baisse de la valeur de celui-ci. En ville, un casse-vitesse très bien être perçu comme un plus en matière de sécurité, alors qu’en milieu résidentiel, il générera avant tout une nuisance sonore », complète Gilles Tijtgat.

Les facteurs de dépréciation varient selon le style du bien, la qualité sociale de l’environnement, la récurrence de la nuisance et la subjectivité

Eric Verlinden

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