Comment gérer son patrimoine immobilier: la rénovation de son bien pour la location.

29Avr

Il est de notoriété publique qu’investir en immobilier résidentiel est un choix raisonnable et correspond à un investissement de « bon père de famille ». En revanche, l'investisseur potentiel est parfois peu conscient du fait que, l'obtention du rendement pérenne escompté nécessite une gestion active qui ne s'improvise pas.

En outre, le monde locatif évolue et la concurrence est bien réelle : de nombreux biens aux prestations et finitions de qualités supérieures, tels que des appartements neufs, sont mis sur le marché locatif. Ainsi, nous constatons que les locataires deviennent de plus en plus exigeants par rapport à leurs critères de recherche et leur choix.

Dans ce contexte, il est primordial de garder un logement en bon état locatif. Nous entendons par là un rafraîchissement régulier obligatoire du bien mais également une rénovation plus en profondeur lorsque celle-ci est nécessaire.

A titre d’exemple :

L’obsolescence d’une cuisine ou d’une salle d’eau est en moyenne de 25 ans : il est donc nécessaire de remplacer votre cuisine tous les 25 ans si vous voulez garder le même niveau de prestations.

Nous parlons ici des meubles mais également des carrelages, sols, électricité et peinture qui s’y rapportent.

L’ordre d’idée de prix sera de 15.000 EUR à 20.000 EUR pour la rénovation complète d’une cuisine et de 7.000 EUR à 10.000 EUR pour une salle d’eau.

La gestion et rénovation avisée de son bien immobilier offrent les avantages suivants :

1.    Plus-value de son capital à terme

2.    Rendement supérieur (voir calcul ci-dessous)

3.    Meilleure qualité du locataire et plus grand respect du bien*

*Il est évident que des exceptions subsisteront mais nous constatons qu’en général, un bien en bon état, aux finitions soignées, attirera normalement des candidats locataires plus respectueux.

4.    Diminution de la vacance locative

Le taux de vacance locative d’un bien en bon état, rénové récemment, est en moyenne deux fois moins important que celui d'un même bien en état « moyen / correct », rénové il y a plus de 10 ans.

Par conséquent, nous encourageons les propriétaires à économiser une partie de leur revenu locatif afin de faire face aux rénovations futures. Provisionner 5% des revenus permet, par exemple, de gérer plus facilement les rénovations nécessaires et les périodes de chômage locatif lors des travaux.

Exemple chiffré :

Vous possédez un appartement 2 chambres à Bruxelles loué 850 EUR depuis 9 ans. Vétusté ± 20 ans. L’appartement se libère et vous hésitez à le relouer directement avec un coup de peinture ou le rénover en profondeur. 

  • Option 1: Refresh simple (peinture). Coût: 5.000 EUR. Nouveau locataire trouvé à 800 EUR.
  • Option 2 : Rénovations plus importantes (cuisine, salle d’eau, sols, peinture) : coût 30.000 EUR. Nouveau locataire trouvé à 950 EUR.

Le montant de 150 EUR supplémentaire par rapport à l’option 1 représente 45.000 EUR sur 20 ans à 4% de rendement.

Nous rencontrons souvent des propriétaires qui effectuent des rénovations basiques et neutres. Comme expliqué ci-dessus, nous insistons sur l’utilité et la rentabilité de rénover son bien ou son immeuble correctement mais aussi à le personnaliser et à ne pas rester dans une neutralité un peu terne, censée plaire à une majorité. Se permettre une petite touche originale dans un appartement et sortir de la « norme » peut se révéler payant !

Améliorer l’équipement (machine à laver, séchoir, lave-vaisselle, placards, stores, spots etc) peut être déterminant dans une location pour la clientèle internationale. N’oublions pas la part importante que cette dernière représente dans le marché locatif à Bruxelles par exemple.