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24/11/2022 - Actualités

Immobilier papier ou investissement traditionnel, dividendes ou loyers et levier hypothécaire ?

David Katz responsable du département Trevi Invest lance le débat. 

L’inflation record de 12 %, ressentie dans tous les domaines macro-économiques de la société, a malheureusement aussi un impact sur les investissements. Le marché immobilier résidentiel d’investissement subit une légère correction au cours du 2ème semestre et se voit, en plus, affublé de contraintes énergétiques. Le gouvernement vise, dans une vue stratégique à long terme, des rénovations énergétiques obligatoires, forçant donc les propriétaires à isoler leur bien et améliorer leur performance énergétique. Alors, quel est l’intérêt de continuer à investir dans l’immobilier ? Au-delà de la conjoncture actuelle, l’immobilier demande une gestion des locataires et des biens mis en location, et maintenant, du score PEB. Ne serait-il donc pas plus intéressant d’investir dans des sociétés immobilières réglementées (SIRs), alias l’immobilier papier ? 

Qu’est-ce que l’immobilier papier ? 

L’immobilier papier consiste à acheter des parts dans une société civile immobilière qui investit, par la suite, l’argent dans l’acquisition de biens immobiliers. Chaque investisseur reçoit des dividendes à la hauteur de son apport, une fois les frais de gestion déduits. Ainsi, on parlera d’immobilier papier quand un investisseur ne possède un bien immobilier que sur papier (via ses parts), contrairement à l’immobilier traditionnel associé à la brique. 

Il y a plusieurs avantages au fait d’investir dans l’immobilier papier : 

  • Les sociétés immobilières réglementées (SIRs) ont un statut particulier. Elles sont, en effet, soumises à une législation stricte garantissant une transparence optimale au niveau des placements immobiliers ainsi qu’un cashflow maximal. 
  • Les SIRs n’ont pas de frais d’entrée car elles sont cotées en bourse.
  • Il est possible de commencer avec de petites sommes contrairement à l’immobilier classique où l’apport personnel qui doit être apporté est bien plus important.
  • En général, la société immobilière fera des placements diversifiés dans plusieurs immeubles, cela étant donc plus sécurisant. Un seul immeuble ne peut représenter que 20 % du portefeuille de la société.
  • Céder ses parts ou ses actions est plus simple que vendre un immeuble.

Néanmoins, l’immobilier papier reste un placement en bourse, soumis à des mouvements de volatilité et risqué. 

Les SIRs, vraiment plus intéressantes ?

Comme mentionné plus haut, les SIRs investissent dans des biens immobiliers physiques ; les investisseurs achètent donc des parts et perçoivent une participation aux bénéfices. Pour autant, si ces sociétés ont connu une forte hausse durant les années précédentes, ce n’est plus le cas à présent. Depuis janvier, en Europe, les valeurs immobilières ont perdu un tiers de leur valeur. Notre expert en investissement, David Katz, nous confie qu’Aedefica, valeur refuge possédant des contrats résidentiels avec revenus fixes qui ne sont pas impactés par la hausse des taux, subit une baisse de 35 %. Cette chute est donc bien plus importante que la correction du marché immobilier résidentiel. 

Qu’en est-il de l’immobilier d’investissement traditionnel ?

Comme évoqué plus haut, le marché immobilier résidentiel d’investissement a subi un tassement cette année, parfois jusqu’à 10% par rapport à l’année précédente ; néanmoins, cette baisse de prix est à relativiser avec l’inflation record et l’indexation possible des loyers. Ainsi, nous pouvons prévoir un marché immobilier stable et sécurisant malgré tout sur le long terme. Cette classe d’actif offre une plus-value assurée face à la dévaluation de la monnaie sur les comptes épargne. De plus, l’effet de levier reste de loin le meilleur outil d’investissement, même avec des taux d’intérêt légèrement supérieurs.

La question de la rénovation « obligatoire » des bâtiments à l’horizon 2035 doit être prise avec un peu de recul ; la volonté politique légitime d’amélioration énergétique du parc immobilier bruxellois ne doit pas contraindre les propriétaires de manière inéquitable. Elle ne doit pas non plus bousculer le marché et, à fortiori, impacter le prix des loyers.

Le marché immobilier fluctue mais se stabilise, ce qui est une bonne chose à moyen terme, à la suite de la hausse irrationnelle du marché depuis la pandémie. L’immobilier reste un domaine compréhensible ; il est question d’un investissement dans quelque chose de concret, de la brique, des murs et des fondations pour le futur. 

La période actuelle redonne un peu de marge de manœuvre aux investisseurs ; les rendements locatifs proposés suivent la hausse des taux et sont donc plus attractifs, le timing est plus propice à la réflexion nécessaire pour mener à bien son projet d’investissement.

 

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