Achat en nom propre
Dans ce cas le revenu locatif résidentiel ne subit pas de taxation directe. Nous rappellerons qu’il y a lieu d’intégrer le revenu cadastral indexé multiplié par un coefficient de 1,40 dans votre déclaration de revenus.
A cet égard, il est bon de réfléchir à la prise en charge d’un prêt hypothécaire et surtout au type d’emprunt sollicité. (PH classique, bullet-crédit, prêt avec intérêts dégressifs, …) puisque les dispositions fiscales permettent de déduire la totalité des intérêts du montant du revenu cadastral majoré (comme expliqué ci-avant).
Notons à cet effet que les revenus immobiliers qui font l’objet d’une déduction fiscale dans le chef du locataire (bureau, commerce, profession libérale, …) entraîne une augmentation de la fiscalité dans le chef du propriétaire. En effet 60% des revenus locatifs de ce type s’ajouteront à la masse imposable du contribuable.
Un avantage substantiel complémentaire d’acquérir en nom propre est également d’éviter l’impôt sur la plus-value après 5 ans de propriété. Dans la première période de 5 ans, rappelons que l’impôt sur la plus-value immobilière se calcule comme suit :
Paramètre de calcul
- Prix d'achat + 25% (frais forfaitisés) = X
- Amortissement de 5% du montant total payé/année fiscale écoulée = Y x Nombre d'année
- Prix de vente
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Taux de taxation : 16,5% majorés des centimes additionnels
Rappelons que cet impôt n'est pas dû sur les biens immobiliers dans lesquels les contribuables sont domiciliés
Exemple pratique
Pour un bien dans lequel le contribuable n'est pas domicilié :
- Prix d'achat : 300.000€ (a)
- 25% de frais forfaitaires calculés sur le prix d'achat : 75.000€ (b)
- Revente du bien après 2 années fiscales pleines : 2 x 5% de plus-value acceptée soit 37.500€ (c)
Prix de vente : 420.000 €
Prix d'achat : 300.000 € (a)
25% forfaitaires : + 75.000 € (b)
Amortissement : + 37.500 € (c)
Total prix de revente : 412.500 €
Calcul de l'impôt
Prix de vente: 420.000 €
Impôt: 420.000 €
- 412.500 €
= 7.500 €
x 16.5 %
= 1.237 €
Comme nous pouvons le voir cet impôt est marginal et ne s'applique que dans bien peu de cas. Nous rappelons que dans notre exemple l'acheteur avait acquis le bien pour 300.000 € et l'a revendu 2 ans après avec une plus-value de 40 %. Cela reste fort théorique et rarement applicable... à moins d'avoir fait une opération exceptionnelle. Nous pouvons donc conclure en disant que l'impôt sur la plus-value ne sera quasi jamais mis en application.
Constitution d'une société patrimoniale
Vous y trouverez 2 grands avantages
- Intégrer vos frais réels sur le patrimoine (travaux, assurance, précompte immobilier).
- Cession de votre patrimoine à vos proches par simple cession d'actions ou donation.
Mais aussi 2 grands inconvénients
- Taxation du revenu locatif (dont auront été déduits les frais exposés - c'est-à-dire les travaux, assurances, précompte immobilier, ...).
- Taxation à concurrence de 33,99 % sur la plus-value réalisée lors de la revente.
Si les années 80 et 90 ont été très souvent l'occasion de constituer un patrimoine immobilier à travers une société patrimoniale, force est de constater que cette tendance s'est inversée par la suite.
Bien entendu, il restera possible de céder les parts de la société détentrice des immeubles pour éviter l'impôt sur la plus-value mais nous laissons le soin aux spécialistes de vous informer des conséquences fiscales qui en découlent et dont vous devriez apprécier la portée.
Un des paramètres essentiels à prendre en considération dans le cadre de la création d'une société patrimoniale concerne l'importance envisagée de cet investissement. Nous sommes d'avis qu'à partir de 8, 10 biens cette alternative doit être étudiée.
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