Transmettre mon patrimoine immobilier

Acheter en nue-propriété et usufruit

Voilà une formule qui recueille de plus en plus de succès auprès des investisseurs et ce pour 2 raisons principales :

1) En matière successorale

Acquérir l’usufruit d’un appartement par un parent et la nue-propriété par les enfants offrent la possibilité à ceux-ci de devenir plein propriétaire du bien en cas de décès du parent et sans devoir payer un euro d’impôt de succession.

2) En matière fiscale

Il vous est loisible pour un certain nombre d’entre vous d’acquérir la nue-propriété en nom propre et de faire acheter l’usufruit par une société (ex : une société de management).

Grâce aux règles fiscales qui lui donnent un cadre clair, ce type de montage est parfaitement appréhendable par chacun et permet donc au terme de la période d’usufruit de glisser votre patrimoine de la société vers vous en personne privée !

Nous attirons l’attention de l’investisseur sur un point très important : faites-vous guider par un fiscaliste averti dans cette matière pour rester parfaitement dans l’épure fiscale imposée. Nous pouvons vous conseiller des spécialistes si vous le souhaitez.

Une acquisition par démembrement - tréfonds et emphytéose

Ce type de démembrement de propriété a été plus long à intégrer dans la gestion du patrimoine « bon père de famille » que la formule précédente malgré qu’il recèle le même type d’avantages.

Une des raisons, sans doute, était l’absence de «ruling» - (accord fiscal préalable) jusqu’il y a peu.

Sans vouloir rentrer dans le détail, les principes sont identiques à un démembrement de propriété « usufruit – nue-propriété » mais offrent un avantage substantiel : le droit d’emphytéose n’est frappé que d’un taux de 2 %.

Comme il représente l’essentiel du prix payé, vous pourriez éviter le paiement des droits d’enregistrement de 12,5 % sur la plus grande partie du prix (± 95 % du prix) en respectant les règles imposées par le fisc.

Mais, toute médaille à son revers : Un grand inconvénient : la durée minimale légale d’un droit d’emphytéose doit être comprise entre 27 et 99 ans. Vous ne pouvez donc l’envisager qu’à très long terme.

Compte tenu de la relative complexité de ce type de montage, nous ne pouvons que vous inviter encore une fois à consulter un de nos spécialistes en la matière pour étudier la possibilité d’y avoir recours.