Verkoop van nieuwbouw onder het btw stelsel met het netwerk van vastgoedkantoren TREVI

De verkoop van een nieuwbouwwoning in België onderscheidt zich door een specifiek fiscaal stelsel. De btw speelt daarin een centrale rol en wijzigt de financiële en juridische modaliteiten van de transactie grondig. Inzicht in dit kader is essentieel om verrassingen te vermijden.

Inzicht in het btw stelsel bij vastgoedverkoop

De btw is voornamelijk van toepassing op nieuwbouwwoningen of panden in aanbouw. Het verkoopstelsel met toepassing van btw is enkel mogelijk voor nog te bouwen gebouwen, gebouwen in aanbouw en nieuwe gebouwen. Dit fiscale stelsel maakt het verschil tussen de verkoop van een nieuw gebouw, die onderworpen is aan btw tegen het normale tarief van 21%, en de verkoop van een bestaand pand, die eerder onder de registratierechten valt. Dat onderscheid heeft een impact op de totale aankoopkost, en daarom is het belangrijk de regels goed te begrijpen.
Het btw stelsel kan zowel van toepassing zijn op de verkoop van huizen als van appartementen. In dat laatste geval is het onderscheid tussen de verkoopprijs van de constructies en die van de grond soms moeilijker te maken, maar de regels blijven identiek: de registratierechten worden berekend op de onverdeelde aandelen in de grond en de btw op de waarde van de constructies.

Wat is een “nieuwe” woning volgens de wetgeving?

Een woning is nieuw wanneer ze uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste bewoning wordt overgedragen. Voorbeeld: een woning die voor het eerst in gebruik werd genomen in 2023, is nieuw tot en met 31 december 2025. Meer info vindt u op de website van de FOD Financiën.
Concreet geeft deze regel een duidelijke tijdsmarge om het toepasselijke stelsel te bepalen. Na die termijn valt de verkoop automatisch onder het stelsel van de registratierechten.

In welke gevallen is btw niet van toepassing op een vastgoedverkoop?

Btw is niet automatisch van toepassing. De verkoop van oudere gebouwen of van gronden zonder gebouw is in principe onderworpen aan registratierechten. Daarnaast genieten bepaalde vastgoedtransacties vrijstellingen, afhankelijk van de aard van het pand of het profiel van de koper.
Btw is evenmin van toepassing wanneer de specifieke voorwaarden voor verkoop onder dit stelsel niet vervuld zijn, met name de gelijktijdige verkoop van de grond en het gebouw, of wanneer het gebouw niet langer als nieuw wordt beschouwd in de zin van de regel van de twee jaar na de eerste ingebruikneming.

Nieuwe gebouwen, gebouwen in aanbouw of nog te bouwen gebouwen: toepassing van het btw stelsel

Voor nog te bouwen gebouwen betaalt de koper registratierechten op de waarde van de grond op het moment van aankoop, en btw aan de aannemer naarmate de werken vorderen. Voor gebouwen in aanbouw of gebouwen die al opgetrokken maar nog nieuw zijn, heeft de wetgever een gelijkaardig stelsel willen invoeren. De verkoop moet plaatsvinden uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste bewoning.
Er moet ook worden benadrukt dat de verkoper bij wederverkoop van een nieuw pand soms de toepassing van btw kan vragen. De eerste kopers, die later verkopers worden, moeten daarvoor bij de btw administratie een occasionele belastingplicht aanvragen. Zij dienen bij het btw kantoor van hun woonplaats een verklaring in tweevoud in, waarin zij hun bedoeling uiten om de verkoop met toepassing van btw uit te voeren. Vervolgens ontvangen zij een speciaal btw identificatienummer. Zij moeten de koper ook duidelijk informeren over hun voornemen om de verkoop onder dit stelsel uit te voeren, via een vermelding in het eerste ondertekende document, doorgaans het compromis. Aangezien het btw tarief hoger is dan het tarief van de registratierechten, is het logisch dat de koper vooraf op de hoogte wordt gebracht van de fiscale meerkost van de verrichting. In dat document moeten zij de prijs ook opsplitsen tussen het deel dat betrekking heeft op de grond en het deel dat betrekking heeft op de constructies.

Het statuut van nieuw gebouw behouden om van het btw stelsel te genieten

De wederverkoop moet plaatsvinden uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste bewoning van het gebouw. Deze regel vervangt het vroegere criterium dat gebaseerd was op 31 december van het jaar volgend op het jaar waarin de onroerende voorheffing voor het eerst werd gekohierd.
Vanaf dat moment kunnen verkopers de btw die zij zelf bij hun aankoop hebben betaald, aftrekken van de belasting die door de koper wordt betaald. Zij kunnen ook de gedeeltelijke terugbetaling vragen van de registratierechten die werden betaald op de waarde van de grond, indien de wederverkoop minder dan twee jaar na hun aankoop plaatsvindt. De verkopers moeten de belasting die zij van hun koper hebben ontvangen, doorstorten aan de administratie. Indien zij dat niet doen binnen de voorgeschreven termijn, moeten zij de belasting betalen, een boete die kan oplopen tot het dubbele van de belasting, en nalatigheidsinteresten berekend per maand. Al het voorgaande geldt voor iedereen die een nieuw huis wenst te herverkopen, maar ook voor wie een nieuw appartement wil herverkopen.

Het verlaagde btw tarief van 6%: voorwaarden en toepassing

Wanneer u uw woning renoveert, kunt u genieten van een verlaagd btw tarief van 6% voor bepaalde renovatiewerken, op voorwaarde dat aan de volgende voorwaarden is voldaan. Uw woning moet ouder zijn dan 10 jaar, 10 jaar sinds 1 januari 2016, tegenover 5 jaar voordien. Ze moet uitsluitend als privéwoning worden gebruikt, of slechts een bijkomstig deel ervan mag voor uw beroepsactiviteit worden gebruikt. De werken, of het nu gaat om verbouwing, renovatie, herstelling, verbetering, onderhoud of rehabilitatie, moeten rechtstreeks worden gefactureerd aan de eindverbruiker, bijvoorbeeld de eigenaar, de vruchtgebruiker of de huurder.
Dit verlaagde tarief is niet van toepassing op de verkoop van nieuwbouw, maar kan wel een interessante hefboom zijn voor wie overweegt te renoveren in plaats van nieuw te kopen.

Moet u ook btw betalen op de grond?

Sinds 1 januari 2011 is de verkoop van een nieuw gebouw volledig onderworpen aan btw. Dat betekent dat btw niet alleen verschuldigd is op de verkoop van het gebouw, maar ook op de verkoop van de bijhorende grond. In principe geldt hier het normale btw tarief van 21%. Met andere woorden: de verkoop van een grond samen met een nieuw gebouw is niet langer onderworpen aan registratierechten, maar aan btw. Daarvoor moeten drie voorwaarden vervuld zijn: er mag op de grond worden gebouwd en het gebouw dat erop wordt opgetrokken wordt met btw verkocht, de grond en het gebouw worden door dezelfde persoon verkocht, en de grond en het gebouw worden gelijktijdig overgedragen.
Als niet tegelijk aan deze drie voorwaarden is voldaan, betaalt de koper registratierechten voor de aankoop van de grond. Voor de aankoop van een grond in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in het Waals Gewest bedragen de registratierechten 12,5%. In het Vlaams Gewest bedragen ze 10%. Dat onderscheid kan een belangrijke impact hebben op het totale budget.

Zin om met TREVI te investeren in nieuwbouw?

Investeren in nieuwbouw onder het btw stelsel vereist een goed begrip van de fiscale verplichtingen en de voordelen die aan dat statuut verbonden zijn. Onze adviseurs helpen u graag om meer duidelijkheid te krijgen over de gevolgen van de btw, de te volgen stappen en de opportuniteiten die zich voor u aandienen.

Contacteer ons

Veelgestelde vragen

Hoe weet u of een vastgoedverkoop onder het btw stelsel moet vallen?

Een vastgoedverkoop valt onder het btw-stelsel wanneer het goed nieuw is of voor het eerst in gebruik wordt genomen, of wanneer de verkoper een economische activiteit uitoefent die aan btw is onderworpen. Er moet ook worden nagegaan of het goed bestemd is voor professioneel of privégebruik, aangezien dit invloed heeft op de toepassing van het stelsel.
Welke btw regelingen zijn van toepassing op een vastgoedverkoop?

Er bestaan verschillende btw-stelsels voor vastgoedverkoop: de normale btw van 21% op nieuwbouw, de verlaagde btw van 6% in bepaalde specifieke gevallen, evenals vrijstellingen bij de verkoop van oudere panden of onbebouwde gronden. De keuze van het stelsel hangt af van het type goed en de aard van de transactie.
Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de btw bij een vastgoedverkoop onder het btw stelsel?

De verkoper is doorgaans verantwoordelijk voor het aanrekenen en doorstorten van de btw aan de fiscale administratie.
De koper moet er echter op toezien dat de btw correct werd toegepast en betaald, vooral bij wederverkoop of professioneel gebruik, aangezien dit een invloed kan hebben op zijn recht op aftrek.