De onmisbare administratieve stappen vóór de verkoop
Deze stappen vormen de basis van elke geslaagde verkoop. Een document of controle vergeten kan de transactie vertragen en zelfs uw aansprakelijkheid in het gedrang brengen.
Het gaat niet alleen om formaliteiten, maar om een wettelijke verplichting die de transactie moet beveiligen en de koper moet informeren over de werkelijke toestand van het pand.
-
De aanvraag van de stedenbouwkundige inlichtingen moet nauwkeurig zijn. Ze omvat vaak een gedetailleerd plan van de eenheden en hun gebruik, aangezien de gemeente beschikt over de officiële toestand van het pand, die soms afwijkt van de werkelijkheid op het terrein.
Dit document vermeldt of er niet-vergunde wijzigingen zijn uitgevoerd, of er bijzondere regels van toepassing zijn, informatie die onmisbaar is om een verhuurd gebouw correct te verkopen. -
De verkoper moet de stedenbouwkundige toestand zoals die door de gemeente is verstrekt, meedelen. Die verplichting negeren kan leiden tot sancties, vooral als na de verkoop overtredingen worden vastgesteld.
Een zolder die zonder vergunning is ingericht, een opgesplitst appartement of niet-aangegeven wijzigingen zijn veelvoorkomende gevallen die volledige transparantie vereisen. Het gaat er niet om alles eerst in orde te brengen, maar wel om de koper correct te informeren. -
Dit certificaat is verplicht en moet voor elke wooneenheid worden voorgelegd. Het geeft informatie over het energieverbruik en de milieueffecten van het gebouw.
De vermelding van het EPC-resultaat moet op alle publiciteit voorkomen. Het ontbreken ervan is een overtreding en kan aanleiding geven tot de nietigverklaring van de verkoop. -
Deze stap hangt af van het gewest waar het gebouw gelegen is. In Brussel legt de bodemclassificatie soms bijkomende onderzoeken of een sanering op vóór de verkoop.
In Vlaanderen is een attest, het zogenaamde Bodemattest, vereist. In Wallonië geeft de databank van de Bodemtoestand informatie over eventuele verontreiniging. Deze documenten stellen de koper gerust en voorkomen onaangename verrassingen. -
Het keuringsattest van de elektrische installatie is vereist voor elke woning. Het geeft informatie over de conformiteit en de veiligheid van de installaties.
De verkoper is niet verplicht om de installatie conform te maken, maar moet de koper wel informeren over eventuele gebreken. Die zal de nodige werken binnen 18 maanden na de verkoop moeten uitvoeren. -
De plannen worden vaak opgevraagd door kopers. Ze mogen oud of geactualiseerd zijn, maar moeten in elk geval de huidige indeling van het gebouw correct weergeven.
Als u ze niet hebt, kan de gemeente soms archiefstukken bezorgen. Deze documenten vergemakkelijken de waardebepaling en de valorisatie van uw pand. -
Het PID bundelt alle technische informatie, werken en onderhoudsinterventies die sinds 2001 zijn uitgevoerd. Het is een waardevol instrument om de staat van het gebouw te staven.
Het omvat facturen, verslagen, plannen en documenten met betrekking tot de uitgevoerde interventies. Dit dossier voorkomt betwistingen en vereenvoudigt het beheer na de verkoop.
Er gelden verschillende verplichtingen, voornamelijk afhankelijk van de inhoud van de tank. Voor een tank van minder dan 3.000 liter bestaat er geen wettelijke verplichting, maar het is wel aangewezen erop toe te zien dat de tank als een voorzichtig en zorgvuldig huisvader werd onderhouden. Voor een tank van meer dan 3.000 liter is de verkoper verplicht een attest van een erkende instelling voor te leggen dat de conformiteit van de tank bevestigt. Sommige gewesten leggen bovendien vóór de verkoop een controle en een conformiteits- of ledigingsattest op.
Het niet melden van deze installatie kan aanleiding geven tot sancties, zeker in geval van bewezen verontreiniging. -
Elke lopende procedure met betrekking tot het gebouw, of het nu gaat om huurgeschillen, stedenbouwkundige geschillen of andere, moet aan de potentiële koper worden meegedeeld. Het betreft een wettelijke verplichting: elke gerechtelijke procedure of elk geschil dat betrekking heeft op het te koop gestelde pand moet worden vermeld.
Die transparantie is absoluut noodzakelijk en beschermt de verkoper tegen latere betwistingen wegens een gebrek aan informatie.
Informatie en verplichtingen met betrekking tot de huurders
Een verhuurd gebouw verkopen houdt een nauwkeurige informatieplicht in over de lopende huurovereenkomsten.
Deze stap negeren kan leiden tot conflicten, en zelfs tot nietigheid van de verkoop wanneer de rechten van de huurders niet worden gerespecteerd.
-
De huurder moet worden geïnformeerd over de verkoop en over de mogelijke gevolgen daarvan. Dat omvat onder meer de modaliteiten van de wijziging van verhuurder en de rechten die daaruit voortvloeien. Sinds 1 januari 2018 en enkel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de eigenaar verplicht zijn huurders per aangetekende brief op de hoogte te brengen van de verkoop van het verhuurde goed. In alle gevallen moeten de bezoekmodaliteiten worden vastgelegd overeenkomstig de wettelijke bepalingen, namelijk drie keer twee uur per week of twee keer drie uur per week. Het is uiteraard aangewezen om de beschikbaarheden van de verschillende huurders zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen om onnodige verplaatsingen te vermijden.
Deze communicatie mag niet worden verwaarloosd. Ze vergemakkelijkt de overgang en voorkomt onnodige spanningen.
-
De verkoop van een opbrengsteigendom vereist een duidelijke en volledige voorstelling van de huursituatie aan kandidaat-kopers. U moet de huurovereenkomsten, huurkwitanties, plaatsbeschrijvingen, huurwaarborgen, de onroerende voorheffing en eventuele bijzondere clausules overmaken. Daarnaast moet ook een bezettingstabel van de verschillende huurders met de werkelijke huurprijzen worden bezorgd.
Een nauwkeurig inzicht in de huursituatie maakt het mogelijk om de rendabiliteit en de werkelijke waarde van het pand vóór de verkoop correct in te schatten. Kleine tip: probeer uw akte aan het begin of einde van de maand te verlijden om complexe prorata temporis-afrekeningen tussen de partijen bij de ondertekening van de authentieke akte te vermijden.
Uw opbrengsteigendom schatten en valoriseren vóór de verkoop
Een verhuurd gebouw correct waarderen vraagt een grondige analyse van de inkomsten, lasten, de staat van het gebouw en de lokale markt.
Die waardebepaling bepaalt in grote mate het succes van de verkoop en voorkomt dat een pand te goedkoop of net te duur op de markt wordt gebracht in een vaak gespannen context.
-
De waarde vloeit voort uit een combinatie van huurrendement, geografische ligging, de staat van het pand en de vooruitzichten op stedelijke ontwikkeling.
Ook de gewestelijke wettelijke bijzonderheden moeten worden meegenomen, aangezien die een invloed hebben op het beheer en de fiscaliteit van het pand. -
De netto huurinkomsten, het kapitalisatietarief en de vergelijking met recente verkopen vormen een degelijke basis om een correcte prijs vast te leggen.
De analyse moet nauwkeurig zijn en rekening houden met lasten, leegstand en geplande werken. -
Promotoren kunnen een snelle en zekere verkoop bieden, vaak in één geheel, maar meestal tegen een lagere prijs dan de verwachte waarde.
Zij kunnen ook voorwaarden opleggen die verband houden met afbraak of heropbouw, wat niet altijd past bij eigenaars die belang hechten aan het behoud van het patrimonium. -
De Belgische markt wordt gekenmerkt door een sterke vraag, maar ook door economische en fiscale onzekerheden. Elke situatie is uniek en moet zorgvuldig worden beoordeeld.
Het is essentieel om de evoluties in de regelgeving en de vooruitzichten op het vlak van verhuur te anticiperen om het juiste verkoopmoment te bepalen. -
Een pand minstens vijf jaar in bezit houden kan fiscaal voordelige gevolgen hebben, met name op het vlak van de belasting op meerwaarden.
Die termijn maakt het ook mogelijk om gedane investeringen af te schrijven en de rendabiliteit te stabiliseren vóór een overdracht.
Analyse en commercialisatie door een TREVI-specialist
TREVI begeleidt al jarenlang eigenaars bij de verkoop van verhuurde gebouwen in België. Die kennis van het terrein en van de lokale markt maakt het verschil. Het werk van een professionele tussenpersoon, gespecialiseerd in opbrengsteigendommen, bestaat erin de verschillende elementen van de verkoop te analyseren om de wettelijke situatie af te toetsen aan de werkelijke of historische toestand, en om een volledig en transparant verkoopdossier op te stellen ter bescherming van de verkoper.
Naast een correcte waardebepaling staat TREVI in voor de samenstelling van de dossiers, de controle van de documenten en het in contact brengen met gerichte kopers. TREVI commercialiseert het pand rekening houdend met al deze elementen en met het ontwikkelingspotentieel voor een toekomstige koper, waaronder de financiële vooruitzichten, de werken en het potentiële rendement. Onze adviseurs analyseren de biedingen van kandidaat-kopers en stellen een verkoopcompromis op waarin met al deze elementen rekening wordt gehouden. Onze adviseurs kunnen u helpen om alles duidelijker te zien.
