menu
Startpagina » Lijfrente uitgelegd door onze lijfrente-experts

Veel senioren stellen ons vragen over dit alternatief voor de klassieke verkoop.
Wij nodigen u uit om samen met ons een duidelijk overzicht te krijgen van deze markt aan de hand van de meest gestelde vragen.

Lijfrente uitgelegd door onze lijfrente-experts bij TREVI: veelgestelde vragen en heldere antwoorden

Lijfrente – Een te overwegen alternatief!

Weinig bekend of vaak verkeerd begrepen, maar de verkoop in lijfrente kan in heel wat situaties een uitstekende oplossing zijn.
Of u nu geen kinderen hebt, financiële moeilijkheden ondervindt of gewoon meer comfort en gemoedsrust tijdens uw pensioen wenst — de lijfrente biedt tal van voordelen.
Onze lijfrente-experts bij TREVI leggen het u op deze pagina stap voor stap uit, op een duidelijke en toegankelijke manier.

1/ Lijfrente – Voor wie?

Meer dan 70% van de senioren is eigenaar van zijn/haar woning, maar velen kampen met een te lage pensioenuitkering.
Wanneer de pensioenleeftijd aanbreekt, kan de inkomensdaling aanzienlijk zijn—gemiddeld komt het wettelijk pensioen neer op een daling van 30% van de inkomsten.
Veel senioren willen actief blijven en hun vrije tijd invullen—vakanties, hobby’s, uitstapjes, financiële hulp aan (klein)kinderen, werken aan de woning of gezondheidskosten… Al snel blijkt dat pensioen niet noodzakelijk synoniem is van “minder uitgaven”.
Waar men 15–20 jaar geleden het tekort nog kon compenseren met intresten op spaargeld, is dat vandaag met rentes rond 1% niet langer het geval. De gepensioneerde moet maandelijks spaargeld aanspreken om het budget in evenwicht te houden.
De stijgende levensverwachting (±10 jaar erbij in de laatste 30 jaar), gekoppeld aan dit begrotingstekort, zorgt ervoor dat 40% van de senioren vroeg of laat financiële moeilijkheden kent en voor een keuze staat:

Lijfrente met voorbehoud van vruchtgebruik (bezet lijfrente) is een oplossing om koopkracht te herwinnen en het einde-van-de-maand-stress te verminderen, terwijl u in uw woning kan blijven.

2/ Hoe worden de lijfrentetermijnen berekend?

Bouquet en rentes worden in onderling overleg bepaald—maar hoe presenteert u dit aan de markt?
De berekening van de rente hangt af van meerdere factoren:

Wij waken over evenwichtige, cijfermatig onderbouwde voorstellen tussen de wensen van de verkopers en de realiteit van de markt. Daardoor verkopen we meer dan 90% van de ons toevertrouwde panden.

Hoe loopt het praktisch?
De verkoop in lijfrente gebeurt via een notariële akte, zoals bij een klassieke verkoop—alleen de modaliteiten rond bewoning en betaling verschillen.
Vastgoed verkopen wordt steeds complexer. Een volledig dossier vraagt heel wat administratieve stappen. Daarnaast adviseert de makelaar u over de optimale commercialisering, organiseert hij/zij de bezoeken en begeleidt de onderhandelingen, zodat u de beste voorwaarden krijgt.
Een specialist in lijfrente waakt over het evenwicht van de verkoopsvoorwaarden en begeleidt u doorheen het volledige proces. De makelaarskosten zijn voor rekening van de koper—waarom zou u dan afzien van professionele begeleiding?

3/ Op welke leeftijd kan ik in lijfrente verkopen?

Mevrouw Marlène C., 72 jaar, overweegt de verkoop van haar appartement.
Er bestaat geen wettelijke minimumleeftijd, maar realiteitszin is nodig om onder goede voorwaarden een koper te vinden.

We zagen dat de leeftijd van de verkoper essentieel is in de renteberekening: hoe jonger u bent, hoe langer de levensverwachting en potentieel de betalingsduur van de rente. In correlatie: hoe jonger u bent, hoe lager de maandrente—maar hoe langer de koper moet wachten om volledig te kunnen beschikken over het goed.
De koper is doorgaans zelf eigenaar en gevestigd in het leven—meestal tussen 40 en 55 jaar. Een generatieverschil tussen koper en verkoper geniet vaak de voorkeur.

Uit deze elementen blijkt dat de verkoper bij bezet lijfrente idealiter minstens 70 jaar is om de vraag in goede voorwaarden te ontmoeten.
Verkoop op jongere leeftijd is mogelijk, maar dan wordt vaak de duur van het vruchtgebruik beperkt.
Bij vrije lijfrente (verkoop van de volle eigendom) is er geen minimumleeftijd, maar wordt de betalingsduur van de rente beperkt.

4/ Bezet lijfrente – Wat als ik om gezondheidsredenen moet verhuizen?

De akte voorziet doorgaans dat u levenslang vruchtgebruik behoudt: u mag dus levenslang blijven, of—bij verhuis—kunt u uw goed verhuren en de huurinkomsten ontvangen.

Maar is verhuren altijd interessant als u vroegtijdig moet vertrekken?
Vaak is de reden gezondheidsgerelateerd. Hebt u nog de energie om een huurder te beheren? Denk aan opfrissingskosten, eisen van de huurder, belastingen en lasten die het rendement drukken.

U kunt ook voorzien om uw vruchtgebruik aan de koper over te dragen in ruil voor een aanvullende rente bij vervroegd vertrek.
Zo hebt u geen zorgen meer—alle kosten en lasten liggen dan bij de koper. Meestal gebeurt de overdracht van vruchtgebruik tegen een levenslange aanvullende rente.

Hoe die aanvullende rente berekenen?
Bij verhuur vertrekt u van een brutobedrag, waar u diverse kosten van aftrekt (onroerende voorheffing, belasting op het kadastraal inkomen, opfrissingskosten, eventuele makelaars-/beheerskosten, lasten voor de verhuurder, leegstand, wanbetaling, …).
Kiest u voor een aanvullende rente, dan krijgt u een netto, niet-belast bedrag dat vaak rond 50% van een huur ligt—en vooral: gemoedsrust, wat onbetaalbaar is.

5/ Lijfrente – Wie betaalt de lasten en de werken?

Een onderwerp dat geregeld discussie uitlokt.
Bij vrije lijfrente (volle eigendom) zijn alle lasten en werken voor de koper. Bij bezet lijfrente, zeker in mede-eigendom, ligt dat genuanceerder.

In bezet lijfrente worden lasten verdeeld tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. Zonder limitatief te zijn, voorzien de meeste contracten:

Dit kan in onderling overleg worden aangepast.
Voorbeeld cv-ketel: is die bij verkoop versleten en is de verkoper relatief jong (rond 70), dan leggen we de kost eerder bij de verkoper (die het meest van de nieuwe ketel zal genieten). Is de verkoper zeer oud, dan heeft vooral de koper baat bij de nieuwe installatie en ligt de kost bij hem/haar.

De wetgever heeft het Burgerlijk Wetboek (oorspr. 1804) herwerkt, o.a. m.b.t. de verdeling van werken tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar.
Grote werken worden nu verdeeld volgens artikel 745 (waarde van het vruchtgebruik per leeftijd; jaarlijks herzien in juli op basis van OLO-rente en gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad).
Voorbeeld: heeft een verkoper van 70 jaar een vruchtgebruik ter waarde van 30%, dan draagt hij/zij 30% van de grote werken en de blote eigenaar 70%. Daalt het vruchtgebruik met de leeftijd, dan kan dit op 80 jaar bv. 20/80 worden. (Verdeling op het moment dat de werken worden uitgevoerd.)
Wij vinden dit evenwichtiger dan het vroegere systeem waarbij alle grote werken volledig ten laste van de blote eigenaar waren.

TREVI Lijfrente begeleidt u gedurende het volledige contract en bemiddelt bij eventuele discussies tussen partijen.

Woonverzekering in lijfrente – wie verzekert wat?
Elke partij verzekert zijn/haar eigen risico. In theorie kunnen er twee polissen zijn: één voor de blote eigendom en één voor het vruchtgebruik.
In de praktijk houdt men vaak de bestaande polis aan en meldt men de opsplitsing van eigendom aan de verzekeraar; de premie wordt dan 50/50 gedeeld. Groot voordeel: bij schade en één polis is er geen risico op discussie tussen verzekeraars.

6/ Welke waarborgen biedt lijfrente?

Wat als de koper de rente niet meer betaalt? Het contract voorziet twee waarborgen:

7/ Welke duur kies ik voor de rente?

De duur van de rente wordt vrij overeengekomen. We stemmen ze af op de leeftijd van de verkoper.
Op 82 jaar raden we geen 20 jaar meer aan, maar eerder 10–12 jaar—hogere maandrentes en grotere kans dat ze effectief worden ontvangen.
Rond 70 jaar adviseren we vaak 15 tot 20 jaar—hoe langer de duur, hoe lager de maandrente. De koper heeft baat bij een langere duur (lagere maandlast), maar te kort maken kan kopers afschrikken.

Let wel: deze duurbeperking betreft enkel de betalingen. Bij bezet lijfrente blijft u, na de einddatum, indien u nog leeft, in uw woning wonen—u ontvangt enkel geen rente meer.

Daarom is het belangrijk om te vertrouwen op een gespecialiseerd kantoor met ervaring en grondige kennis van lijfrentetransacties.

8/ Worden rentes belast?

Rentes zijn netto (niet belastbaar)—maar let op bij verkoop aan een vennootschap!
Lijfrenterentes maken deel uit van de verkoopprijs en worden logisch niet als inkomen beschouwd (zolang ze door een particulier worden betaald). Ze zijn dus niet aan te geven.
Worden rentes door een vennootschap betaald, dan is er een jaarlijkse taxatie van 3% (voorheffing aan het huidige tarief van 30%), wat neerkomt op 0,9% van het afgestane kapitaal.
Voorbeeld: goed van €300.000 – bouquet €50.000 → belastbare basis €250.000. Jaarlijkse belasting €2.250 (≈ €187,50/maand).
Verkoop aan een vennootschap wordt doorgaans vermeden, of men bepaalt contractueel dat de vennootschap de meerbelasting draagt.

9/ Kan men aan een familielid verkopen?

Het is verleidelijk, maar is het verstandig?
Verkoop aan een kind kan door de fiscus worden gezien als louter middel om erfbelasting te ontwijken. Er wordt nagegaan of rentes effectief betaald zijn en in verhouding staan tot de werkelijke waarde. Gevolg: naheffing van rechten en mogelijk zware boetes.
Bij verkoop aan verre familie (oom/tante, neef/nicht) is herkwalificatie als verkapte schenking minder waarschijnlijk, maar waakzaamheid blijft geboden: bouquet en rentes moeten realistisch zijn t.o.v. de waarde van het goed.

10/ Kan men in lijfrente verkopen als er nog een hypotheek is?

Bij aankoop neemt de bank vaak een hypotheek op het goed als waarborg.
Bij verkoop in lijfrente moet het goed vrij van schulden worden overgedragen—enkel een inschrijving ten gunste van de verkoper (voor de rentes) blijft mogelijk.
Is er nog schuld, dan wordt die afgelost, bv. met een deel van het bouquet. De notaris zorgt bij de akte voor terugbetaling aan de schuldeisers en de doorhaling van de hypotheken.

11/ Wat als de koper vóór de verkoper overlijdt?

Zeldzaam, maar mogelijk.
De akte voorziet hoofdelijke aansprakelijkheid tussen koper en zijn/haar erfgenamen. Die nemen het contract over en blijven de rentes betalen.
Kunnen zij dat niet, dan kan u de waarborgen inroepen: verkoop van de blote eigendom of ontbinding en terugname van de volle eigendom (met behoud van betaalde bedragen als schadevergoeding). Let wel: vaak geldt een wachttijd (4–5 maanden) om erfgenamen te laten organiseren.
Is de koper ouder met nog minderjarige kinderen, dan is een verzekering schuldsaldo te overwegen: bij overlijden betaalt de verzekeraar de resterende rentes.

12/ Klassieke verkoop of vrije lijfrente: wat is interessanter?

In een periode met lage spaarrentes en mogelijke heffingen op grote deposito’s is deze reflectie relevant. Het antwoord is situatieafhankelijk.
Meestal bent u eigenaar van een ander goed of plant u te huren. Bij lijfrente krijgt u een deel van de prijs bij de akte (bouquet, vaak 10–25%), de rest via rente. Moet u met de verkoopopbrengst opnieuw kopen, dan is klassieke verkoop aangewezen.

Vrije lijfrente of klassieke verkoop?
Vrije lijfrente = verkoop van de volle eigendom met een kapitaal bij akte en gespreide rentes gedurende 15–20 jaar (afhankelijk van de leeftijd).
Vrije lijfrente is interessant als u geen groot kapitaal wil beheren (dat vandaag weinig opbrengt), twijfelt aan het financiële systeem, of bescherming tegen inflatie wenst.
Een voordeel van lijfrente: indexatie van de rentes (gemiddeld ±2,2%/jaar over 20 jaar). Over 15–20 jaar komt dit neer op 10–20% van de waarde van het goed.

13/ VASTGOED: Wat als we ons zouden interesseren voor de “VERKOOP OP VASTE TERMIJN”?

Een financiële oplossing die in heel wat situaties interessant kan zijn.

We hebben eerder al de voordelen van de verkoop op lijfrente besproken, die een eigenaar in staat stelt om in zijn woning te blijven wonen terwijl hij een kapitaal ontvangt – het zogenaamde bouquet – én maandelijkse rentebetalingen gedurende de rest van zijn leven.
Het nadeel van deze formule is echter dat de betalingen stoppen bij het overlijden van de verkoper. Dat kan een probleem vormen wanneer men kinderen heeft en kan soms een rem zijn om de stap te zetten.

Toch bestaat er een alternatief: de verkoop op vaste termijn (vente à terme fixe).
Nog relatief onbekend in België, maar gebruikelijker in Frankrijk, bestaat deze formule uit de verkoop van een onroerend goed waarvan de betaling in de tijd wordt gespreid.
Net als bij een verkoop op lijfrente ontvangt de verkoper een eerste betaling bij de akte en vervolgens maandelijkse termijnen tot aan de vooraf bepaalde einddatum.
Maar in welke gevallen is dit een interessante oplossing?

BENT U EIGENAAR EN WILT U UW INKOMEN VERHOGEN?

Net als bij de verkoop op lijfrente kan de verkoper in zijn woning blijven wonen (verkoop op vaste termijn met bewoning), of een pand verkopen dat hij niet zelf bewoont (verkoop op vaste termijn vrij).
Het grote voordeel: bij overlijden van de verkoper worden de betalingen niet stopgezet. De maandelijkse termijnen blijven doorgaan en worden aan de erfgenamen uitbetaald tot de afgesproken einddatum.

SAMENGESTELDE GEZINNEN – VRUCHTGEBRUIKER / BLOTE EIGENAARS

Soms bevinden kinderen van een overleden ouder zich in een lastige positie: zij worden blote eigenaars van een goed dat nog wordt bewoond door de overlevende echtgeno(o)t(e), die vruchtgebruiker is geworden.
Dat komt vaak voor in samengestelde gezinnen, zeker wanneer de stiefouder nog relatief jong is.
In dat geval moeten de blote eigenaars soms belangrijke werken bekostigen, zonder dat ze het goed kunnen gebruiken of er enig rendement uit halen. Zij krijgen het eigendom immers pas volledig bij het overlijden van de vruchtgebruiker — wat lang kan duren als deze in goede gezondheid verkeert.

De verkoop op vaste termijn kan in dit soort situaties een uitweg bieden.

VOORBEELD UIT DE PRAKTIJK

Een pand behoorde toe aan de heer L., die hertrouwd was.
Hij had twee kinderen uit zijn eerste huwelijk. Na zijn overlijden, meer dan 15 jaar geleden, erfde zijn echtgenote het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom.
Belangrijke renovaties waren nodig, wat spanningen veroorzaakte: de kinderen moesten de kosten dragen zonder inkomsten uit het pand te ontvangen.

Om uit deze situatie te raken, werd gekozen voor een verkoop op vaste termijn.
De koper betaalde bij de akte een eerste bedrag aan de kinderen (de blote eigenaars) en daarna maandelijkse termijnen gedurende 15 jaar.
De weduwe bleef het pand bewonen tot haar overlijden.

De verkoop op vaste termijn bood zo aan alle partijen een evenwichtige en tevreden oplossing.