Dit is een overzicht van de 10 stappen die nodig zijn om de verkoop van een gebouw in Brussel af te sluiten:
- Bezoek en schatting van het gebouw
- Ondertekening van de verkoopopdracht
- Inzameling en opzoeking van de verplichte documenten bij een verkoop, namelijk:
a. Aangetekende brief om de huurders op de hoogte te brengen (indien van toepassing)
b. Stedenbouwkundige inlichtingen (SI)
c. Eigendomsakte en kadaster
d. Huurovereenkomsten en eventuele verlenging of wijziging van voorwaarden met huurgaranties – plaatsbeschrijvingen en contactgegevens van de huurders
e. Stedenbouwkundige vergunning (indien van toepassing)
f. Plannen
g. Energiecertificaten EPB
h. Elektrische controle-attesten
i. Bodemattest van Leefmilieu Brussel
j. Aanslagbiljet van de verkoper
k. Overzicht van de lasten
l. Basisakte (indien van toepassing)
m. Fotoreportage - Voorbereiding van de voorstellingstekst/online plaatsen van de advertenties en plaatsing van borden (indien van toepassing)
- Begin van de verkoop en planning van de bezoeken in overleg met de huurders
- Onderhandeling over het ontvangen bod van de kandidaat-koper(s)
- Afsluiting van een overeenkomst tussen verkoper en koper (medeondertekend schriftelijk bod)
- Voorbereiding van een ontwerp van voorlopige koopakte voorgelegd aan de notarissen van beide partijen
- Ondertekening van de voorlopige koopakte
- Ondertekening van de authentieke akte binnen 4 maanden volgend op de ondertekening van de voorlopige koopakte of de uitvoering van een eventuele voorwaarde (opstelling van het PID, opneming van de meters, overdracht van de originele documenten, sleutels, enz.)
De partijen mogen niet afwijken van de wettelijk verplichte administratieve stappen voor de uitvoering van een authentieke notariële akte. De kosten van deze stappen variëren naargelang diverse criteria, zoals de ligging of de oppervlakte van de betrokken units.
Voorbeeld (gemiddelde kostprijs):
- Een EPB-energiecertificaat voor een appartement van 100 m² met 2 slaapkamers: 150 EUR
- De stedenbouwkundige inlichtingen (SI) in Brussel: 80 EUR
- Schetsen van plannen voor een aanvraag van stedenbouwkundige inlichtingen (SI): 150 EUR
- Een elektrische controle van een eengezinswoning: 300 EUR
De vastgoedmarkt van huurpanden in Brussel is een competitieve en dynamische markt waar de vraag hoog ligt en waar het effect van schaarste doorweegt op de evolutie van de prijzen. Om in te spelen op deze vraag moeten alle parameters beheerd worden (met name door alle juiste documenten af te leveren).
Op de markt van investeringspanden pakken de investeerders de volgende uitdagingen vandaag “professioneel” aan:
- Stedenbouw
- De huisvestingscode en de verplichtingen van de eigenaars
- De vastgoedprijzen en de evolutie van de voorwaarden voor de toegang tot hypothecaire kredieten
- Het technische aspect van de gebouwen
Voor een huurpand zijn de benadering van de verkoop en de prijsbepaling helemaal anders dan bij de verkoop van een “klassieke” woning, bestemd voor een toekomstige eigenaar-bewoner:
Een te hoge prijs vragen ten opzichte van de handelswaarde van een goed kan immers zware gevolgen hebben voor de verkoop en het bedrag dat uiteindelijk verkregen wordt. Het gebrek aan activiteit en bezoeken van een goed zal, in principe, leiden tot minder blijken van belangstelling vanwege de investeerders. Na weken of maanden zonder veel activiteit gebeurt het vaak dat de prijs een of meerdere keren verlaagd moet worden. Dat schetst geen positief beeld van het goed en geeft de kandidaat-kopers, bewust of niet, een sterkere positie tijdens de onderhandelingen met de verkoper.
Het is dus belangrijk om de vraagprijs niet te hoog te leggen ten opzichte van de handelswaarde. We raden gewoonlijk aan om binnen een prijsmarge van <10% te blijven ten opzichte van de handelswaarde van een goed.
In deze nichemarkt zien we vaak dat een koper een prijs biedt die heel dicht aansluit of overeenstemt met de verkoopprijs als die prijs correct en coherent is. Het feit dat er niet over de prijs onderhandeld wordt, betekent niet dat een goed voor een te lage prijs verkocht werd!
Binnen de afdeling Invest beschikken we over een database van duizenden actieve investeerders die soms al maanden of jaren op zoek zijn: het is dus logisch dat een investeerder snel reageert op een nieuw te koop aangeboden gebouw als dit eindelijk beantwoordt aan zijn aankoopcriteria. De eerste bezoeken en blijken van belangstelling komen vaak van de meest serieuze kandidaten en kunnen het meest relevant zijn, ondanks de korte verkooptermijn.
