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Marché immobilier
08/03/2023

Acheter un bien loué que l’on veut occuper

Lorsque vous devenez le nouveau propriétaire d’un logement loué, vous reprenez la place du bailleur précédent sur le bail. Vous devez donc vous soumettre aux mêmes obligations mais vous avez également les mêmes droits à partir de la signature de l’acte authentique. Il est ainsi primordial de prendre connaissance du bail lié à l’habitation avant de signer tout compromis de vente.

Avant l’achat…

Lorsque vous devenez le nouveau propriétaire d’un logement loué, vous reprenez la place du bailleur précédent sur le bail. Vous devez donc vous soumettre aux mêmes obligations mais vous avez également les mêmes droits à partir De la signature de l’acte authentique. Il est ainsi primordial de prendre connaissance du bail lié à l’habitation avant de signer tout compromis de vente.
Si vous souhaitez acheter le bien afin de l’occuper, il vous faudra en général donner un préavis au preneur (locataire) ; sa durée dépend de plusieurs facteurs (bail enregistré ou non, bail de courte ou longue durée) que nous allons explorer dans cet article.

1.   Vérifier que le bail est enregistré

Il s’agit d’une étape primordiale car si le bail n’a pas été enregistré, il est possible de l’ignorer sous certaines conditions. Dans la loi, l’enregistrement du bail est obligatoire dans les 2 mois après la signature. Si cela n’a pas été fait, le preneur pourrait être en mesure de partir du logement sans préavis ni indemnité. En Wallonie et à Bruxelles, le locataire devra envoyer une mise en demeure au bailleur par courrier recommandé afin qu’il fasse enregistrer le bail dans un délai d’un mois. Sans réaction du propriétaire, le preneur pourra alors s’en aller à tout moment. En Flandre, le preneur devra simplement notifier le bailleur de son congé qui prendra court dès le premier jour du mois suivant. Ainsi, dans le cas où vous prévoyez de poursuivre la location avant de vous installer dans le bien, il est important de vérifier que tout est en ordre.
Sans bail enregistré, voici les différentes possibilités pour un nouveau propriétaire :

  • Le locataire occupe le bien depuis moins de 6 mois – vous pouvez mettre fin au bail sans préavis ni indemnité. Une expulsion peut également être ordonnée par le juge.
  • Le locataire occupe le bien depuis plus de 6 mois – s’il s’agit d’un bail de courte durée, le bail ne peut pas être terminé avant l’échéance de la première année. S’il s’agit d’un bail de longue durée (9 ans), le préavis est de 6 mois. Cependant, en Wallonie, vous avez la possibilité de mettre fin au bail avec un préavis de 3 mois au lieu de 6. Cela est uniquement possible si vous envoyez un renon au locataire dans les 3 mois après la signature de l’acte authentique.
  • Le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail dans les 6 mois de la passation de l’acte authentique de vente avec un préavis de 6 mois.

2.   Bail enregistré ? Se renseigner sur ses modalités

Il est nécessaire de se renseigner sur les modalités du bail (s’il est enregistré) pour obtenir les informations nécessaires sur la location du bien que vous souhaitez acquérir ou que vous venez d’acheter. Dans celui-ci seront normalement mentionnées les dispositions concernant la résiliation du bail par le bailleur selon plusieurs motifs : occupation personnelle, occupation du logement par un membre de votre famille, gros travaux, … Résilier le bail pour occupation personnelle constitue un motif valable de renon qui vous évitera de devoir fournir une compensation financière. Néanmoins, il est important de vérifier les modalités du bail pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Un bail correctement rédigé reprendra toutes les données nécessaires sur la résiliation anticipée par le bailleur ou par le preneur.
Le préavis pour l’occupation personnelle du bailleur sera de 6 mois pour un bail de longue durée dans les 3 régions du pays, 3 mois pour un bail de courte durée à Bruxelles et en Wallonie. Cependant, comme mentionné plus haut, les modalités du bail doivent toujours être vérifiées auparavant.

3.   L’envoi d’un renon

Lors de l’envoi du renon à votre locataire, il sera important de mentionner plusieurs données essentielles pour que tout soit en règle :

  • La date à laquelle le délai de préavis est d’application c’est-à-dire le 1er jour du mois suivant l’envoi du renon. Exemple : si vous envoyez le renon le 15 décembre, il prendra court à partir du 1er janvier jusqu’au 30 juin. Si vous l’envoyez le 30 décembre, il prendra également court le 1er janvier. Par contre, si vous l’envoyez le 1er janvier en pensant qu’il prendra court ce jour-là, ce ne sera pas le cas, il faudra l’envoyer quelques jours avant. Un renon peut être envoyé par e-mail mais il est plus sûr de l’envoyer par voie postale avec accusé de réception pour éviter toute contestation.
  • L’adresse complète du bien concerné.
  • Le motif du renon : s’il s’agit d’une occupation personnelle après achat, vous devrez mentionner votre identité et le fait que vous êtes le nouveau propriétaire.

Attention, le bien devra être occupé dans l’année suivant le départ du locataire et ce pendant deux années consécutives. Si vous ne remplissez pas ces obligations et que vous n’avez aucune circonstance exceptionnelle pouvant justifier de la non-occupation du bien (c’est-à-dire un événement indépendant de votre volonté), l’ancien locataire pourrait exiger une indemnité de 18 mois de loyer. Ainsi, si vous prévoyez d’abord de faire de gros travaux, il faudra le mentionner sur le renon et vérifier dans le bail si une compensation financière est exigée dans ce cas.

4.   En discuter avec le locataire

Il est également possible d’en discuter directement avec le locataire et cela est même conseillé ; celui-ci pourrait avoir prévu de quitter le bien dans les mois à venir et d’envoyer son renon sous peu. Ainsi, il peut être intéressant d’en parler directement avec lui pour voir ce qu’il en pense et pour éviter qu’il soit surpris par le renon. Vous pourriez même conclure un accord à l’amiable qui vous éviterait de devoir attendre 6 mois de préavis.

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