Comment investir dans l'immobilier en Belgique avec le réseau TREVI

Investir dans l’immobilier demande du temps, de la connaissance et une bonne dose de réalisme. Chez TREVI, nous accompagnons les investisseurs immobiliers depuis 1980. Nous comprenons leurs
attentes : sécuriser leur patrimoine, obtenir un rendement satisfaisant et acquérir un bien de qualité et pérenne. Après des années à accompagner des particuliers et des familles, TREVI sait qu’il n’y a pas de recette miracle. Ce qui compte, c’est de bâtir un projet solide, en partant du terrain et des réalités du marché belge.
Un placement immobilier sûr repose sur une sélection sévère des biens proposés, une localisation offrant de belles perspectives de croissance, des biens correspondant à la demande locative, une
estimation prudente du revenu locatif, et des conseils de mise en valeur du bien. Ce sont ces critères que nous avons toujours placés au centre de nos recommandations.

Pourquoi choisir d’investir dans l’immobilier en Belgique ?

Le marché belge offre une stabilité rare, notamment grâce à un cadre légal clair et une demande constante, qu’elle soit pour de l’immobilier résidentiel ou commercial. Ce n’est ni un coup de chance ni une mode, mais une tendance qui s’inscrit sur le long terme.
Les avantages d’un investissement immobilier vont au-delà du simple revenu locatif. C’est un moyen concret d’assurer un patrimoine, de diversifier ses actifs et de bénéficier, sous conditions, d’avantages fiscaux.

Assurer votre avenir et celui de vos proches grâce à l’immobilier

L’immobilier n’est pas une spéculation. C’est un engagement à long terme, c’est-à-dire une période de 10 ans au moins, voire 20 ou 30 ans. Cette patience est une force. Elle permet de sécuriser une source de revenus réguliers et de préparer une transmission sereine, sans surprises.
Les questions fiscales ne sont pas toujours simples. Comment intégrer l’optimisation fiscale dans son achat immobilier ? Notre but n’est évidemment pas de nous substituer aux notaires ou aux spécialistes fiscaux, mais de vous informer sur quelques possibilités simples qui découlent de la loi belge. TREVI éclaire sur ces points pour ne pas laisser de zones d’ombre dans votre réflexion.

Achat en nom propre ou via une société : quelle option privilégier ?

Les avantages d’un achat en nom propre

Acheter en votre nom vous permet de bénéficier d’une fiscalité plus directe. Le revenu locatif résidentiel ne subit pas de taxation directe en tant que tel. Il y a lieu d’intégrer le revenu cadastral indexé multiplié par un coefficient de 1,40 dans votre déclaration de revenus. Ce montant fait ensuite l’objet d’une imposition.
Le choix du prêt est aussi crucial. Les dispositions fiscales permettent de déduire la totalité des intérêts hypothécaires du montant du revenu cadastral majoré. Il faut donc peser entre différentes formules : prêt hypothécaire classique, bullet-crédit, prêt avec intérêts dégressifs, etc. Notons que les revenus immobiliers qui font l’objet d’une déduction fiscale dans le chef du locataire, comme un bureau, un commerce ou une profession libérale, entraînent une augmentation de la fiscalité dans le chef du propriétaire. En effet, 60 % des revenus locatifs de ce type s’ajoutent à la masse imposable du contribuable.

Constituer une société patrimoniale pour investir

La société patrimoniale présente deux grands avantages. D’une part, elle permet d’intégrer les frais réels sur le patrimoine, qu’il s’agisse de travaux, d’assurances, de précompte immobilier, mais aussi de frais d’achat, d’enregistrement, de TVA ou de notaire. D’autre part, elle facilite la cession du patrimoine à vos proches par simple cession d’actions ou donation.
En contrepartie, deux grands inconvénients sont à considérer. Les revenus locatifs, dont auront été déduits les frais exposés, sont taxés à l’ISOC. De plus, la plus-value réalisée lors de la revente est également taxée à concurrence de 29 % (ISOC). Si les années 80 et 90 ont été très souvent l’occasion de constituer un patrimoine immobilier à travers une société patrimoniale, force est de constater que cette tendance s’est inversée début 2000. La baisse de l’ISOC pourrait à nouveau rendre cette solution attractive. Il reste aussi possible de céder les parts de la société détentrice des immeubles pour éviter l’impôt sur la plus-value, mais nous laisserons le soin aux spécialistes de vous informer des conséquences fiscales qui en découlent.

Investir en nue-propriété et usufruit : principes et bénéfices

Voilà une formule qui recueille de plus en plus de succès auprès des investisseurs, pour deux raisons principales. En matière successorale, acquérir l’usufruit d’un bien par un parent et la nue-propriété par les enfants offre la possibilité à ceux-ci de devenir plein propriétaires en cas de décès du parent, sans devoir payer un euro d’impôt de succession. En matière fiscale, il est possible pour certains investisseurs d’acquérir la nue-propriété en nom propre et de faire acheter l’usufruit par une société, par exemple une société de management. Ce type de montage, encadré par des règles fiscales claires, permet au terme de la période d’usufruit, généralement 20 ans, de transférer le patrimoine de la société vers le propriétaire en personne privée.
Sur ce point, nous attirons l’attention de l’investisseur : faites-vous guider par un fiscaliste averti ou votre notaire pour rester parfaitement dans l’épure fiscale imposée. Nous pouvons vous conseiller des spécialistes si vous le souhaitez. Le cas échéant, il faudra penser à organiser une donation de l’usufruit au nu-propriétaire avant l’acte d’achat. Il faut donc se faire conseiller avant de finaliser la signature d’un compromis de vente.

Investir en viager : opportunités et précautions

Le viager peut offrir une alternative intéressante, avec un prix d’entrée souvent inférieur au marché. Mais il demande une analyse rigoureuse du profil du vendeur, de sa longévité et des conditions du contrat.
Ce type d’investissement est moins liquide et plus complexe à gérer. Il convient surtout à ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille et qui ont une stratégie à long terme bien définie.

Les points essentiels à vérifier avant d'investir dans l'immobilier

01. Potentiel locatif du bien

Suis-je sûr de trouver un locataire pour ce type d’appartement situé à cet endroit-là ? L’adéquation du bien acquis par rapport au potentiel du marché est un élément clé de la réussite d’un investissement immobilier. Il est aussi important de cibler son bien en fonction du type de clients visés : experts, clientèle traditionnelle, étudiants ou cadres de sociétés multinationales. Il convient d’éviter la concurrence locative trop importante, par exemple en n’achetant pas dans un immeuble occupé à 100 % par des locataires.
02. Rendement locatif

Il faut établir son plan financier sur base d’une estimation raisonnable du revenu locatif, en n’oubliant pas de soustraire les frais incontournables : précompte immobilier, travaux d’entretien, assurance propriétaire, remise en état locatif (comptez environ 10 % du revenu locatif à affecter à cette dépense) et les honoraires de l’agent immobilier ou du gestionnaire de votre bien.
03. Plus-value

Le rendement locatif est généralement inversement proportionnel à la qualité de la localisation. Selon vos aspirations, vous pouvez envisager trois types de localisation. La localisation « bon père de famille » offre un environnement stable socialement et urbanistiquement, avec des rendements qui oscillent entre 2,5 et 3,5 %. La localisation « précurseur » cible un quartier pour lequel vous pressentez un engouement croissant, avec des rendements de 3,2 à 4 %, mais un risque si vos prévisions ne se confirment pas. La localisation « prestige » mise sur une top location avec un rendement plus modeste, de 2 à 2,5 %, mais des perspectives de plus-value supérieures à la moyenne grâce à la rareté.
04. Actualiser son bien immobilier

Dès le départ, vous devez offrir un bien de bonne qualité. Un candidat locataire choisit votre appartement à condition que vous lui offriez un espace agréable au juste prix. N’oublions jamais que le choix d’un lieu repose en bonne partie sur des critères émotionnels et non rationnels. Votre bien doit dégager une plus-value émotionnelle, un charme particulier, une fraîcheur. Votre intérêt de propriétaire repose aussi sur la longévité d’une relation locataire-propriétaire stable. Être exigeant quant aux obligations que le locataire doit respecter est une chose, lui donner un espace agréable et motivant en est une autre.

TREVI pourra vous aider à acquérir un bien, vous apporter une solution « sur mesure » en matière fiscale et successorale, le louer, le gérer et pourquoi pas un jour le revendre. L’importance de cet investissement doit vous motiver à recourir à des professionnels établis de longue date sur le marché belge et dont les notaires, avocats, institutions bancaires, reconnaissent la compétence.

Voilà pourquoi TREVI est devenu le N° 1 du marché immobilier résidentiel.
Voilà pourquoi nous espérons que vous viendrez nous voir et acquérir un de nos biens comme plus de 30.000 clients.

Tout savoir sur l’effet de levier

Neuf ou ancien : quel type de bien immobilier privilégier ?

Le neuf attire par ses garanties, sa performance énergétique et les aides parfois disponibles. Mais il est souvent plus cher à l’achat et peut offrir un rendement locatif moindre.
L’ancien présente souvent un meilleur rendement brut, surtout après rénovation. Il faut cependant prévoir un budget travaux plus important et bien connaître l’état du bâtiment.
Le choix dépendra de votre profil d’investisseur, de vos objectifs et de la localisation. TREVI pourra vous aider à acquérir un bien, vous apporter une solution sur mesure en matière fiscale et successorale, le louer, le gérer et pourquoi pas un jour le revendre. L’importance de cet investissement doit vous motiver à recourir à des professionnels établis de longue date sur le marché belge, dont les notaires, avocats et institutions bancaires reconnaissent la compétence.
En savoir plus

Vendre un bien de rapport ou une société patrimoniale

Les immeubles de rapport et les sociétés patrimoniales demandent une expertise particulière. Leur valeur se mesure au-delà du simple prix du marché, en tenant compte des revenus locatifs et des aspects fiscaux.
TREVI accompagne la vente de ces biens complexes avec précision, en ciblant les investisseurs qui recherchent ce type d’actifs.