Vendre une maison ou un appartement ne se résume pas à placer une annonce et à mandater au besoin une agence pour assurer les visites, puis à signer l’acte chez le notaire. Il y a une série de certificats et de documents importants à fournir que l’on n’a pas forcément sous la main. Ou, pire, qui ne sont pas en règle. Inventaire et mises en garde.
Le volet administratif d’une vente immobilière est fastidieux et ne doit pas être négligé! Car si le notaire prend en charge une partie des démarches, notamment en ce qui concerne le cadastre et les éventuelles hypothèques qui grèveraient le bien, le vendeur est également mis à contribution. Et il a intérêt à s’y prendre à temps pour réunir la panoplie de documents, certificats et autres attestations obligatoires. Comme on ne décide pas forcément un an ou plusieurs mois à l’avance de vendre sa maison ou son appartement, ces démarches peuvent vite virer au parcours du combattant alors qu’on est en plein rush.
- Le titre de propriété
C’est l’acte notarié d’achat du vendeur. La carte d’identité du bien en quelque sorte: description, origine de propriété, existence d’éventuelles servitudes ou de conditions spéciales. S’agissant d’un bien recueilli par succession, le vendeur doit présenter des documents prouvant qu’il est l’héritier, ainsi que l’éventuel acte d’achat du défunt. Alors qu’il s’agit du document de base, «la moitié des vendeurs n’arrivent pas à mettre la main sur leur titre de propriété, contextualise le notaire Olivier de Clippele. Et l’administration de l’enregistrement étant en réorganisation, retrouver ce document peut prendre des semaines! », met-il en garde. - Les renseignements urbanistiques
La publicité de mise en vente d’un bien doit indiquer sa destination urbanistique la plus récente (bureau, commerce, maison unifamiliale, maison de rapport) ainsi que les permis et certificats d’urbanisme qui le concernent. Ces informations peuvent être obtenues au service urbanisme de la commune où est situé le bien. - Infractions et régularisations
Les ennuis commencent si le propriétaire a réalisé des travaux ou modifié la destination du bâtiment sans demander de permis… «La responsabilité civile du vendeur peut être engagée s’il n’informe pas préalablement le futur acquéreur de l’existence d’infractions urbanistiques », précise le site 1819.brussels. Les infractions urbanistiques étant des infractions continues, elles se transmettent automatiquement du vendeur au nouvel acquéreur, qui en devient ainsi responsable.Aujourd’hui, il arrive que des administrations considèrent certaines infractions urbanistiques comme antérieures à la mise en place des règles régissant les situations concernées. D’où l’opportunité d’une forme d’amnistie pour les infractions historiques qui ne posent objectivement aucun problème… La Région wallonne et la Région flamande ont ainsi, de façon très pragmatique, opté pour la prescription des infractions urbanistiques. Pour faire simple, «les travaux anciens ne sont pas discutés pour autant qu’ils ne présentent pas de danger», résume le notaire.
En Wallonie, où les renseignements urbanistiques doivent être disponibles lors de la signature du compromis, une amende transactionnelle forfaitaire est prévue en fonction du degré de gravité de l’infraction, en échange de la régularisation.
En Région bruxelloise, par contre, «les infractions urbanistiques posent réellement problème.
On a multiplié les renseignements urbanistiques à fournir et les communes n’arrivent plus à suivre. Elles ont souvent besoin de trois mois pour répondre. Or l’acheteur doit faire une demande de crédit et présenter pour ce faire un compromis de vente à la banque. Nous passons donc des compromis sans attendre la réponse de la commune qui, in fine, fait souvent des objections! Les plus courantes portent sur le placement de châssis en PVC en façade côté rue et sur le revêtement de la toiture. La commune d’Ixelles refuse par exemple de régulariser les châssis en PVC. Fort de la remarque de la commune, l’acheteur peut pousser le vendeur dans ses derniers retranchements en l’obligeant à soit remettre d’autres châssis, soit diminuer le prix, raconte le notaire, qui connaît d’autant mieux la musique qu’il est par ailleurs le vice-président du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires(SNPC). Des tracasseries totalement injustifiées et injustifiables dans l’écrasante majorité des cas et qui concernent 1.500 à 2.000 dossiers par an. Soit un dossier sur quatre! Les notaires tentent de régler les litiges, mais il arrive que certains aillent jusqu’en justice».
Cette saga des infractions urbanistiques, c’est l’histoire du serpent qui se mord la queue… «Car si vous obtenez un permis dans le mois, vous le demandez. Mais s’il faut un an ou deux, vous n’attendez évidemment pas pour faire vos travaux…». Un bien entaché d’une irrégularité urbanistique n’est pas pour autant invendable ou condamné à voir son prix sérieusement bradé. «Mais un vendeur qui cacherait délibérément cette irrégularité se rendrait coupable de dol, met en garde Gilles Tijtgat, consultant juridique chez Legisconsult. Il faut avoir l’honnêteté de dire que des pièces ou aménagements ne figurent pas sur le dossier administratif. Pour éviter tout problème, il faut procéder à une régularisation auprès de l’administration.» Mais là encore, les démarches peuvent prendre des mois. Bref, des procédures laborieuses et à l’issue parfois incertaine qui tombent à un très mauvais moment.
«Dans le cadre du nouveau Cobat (Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire) un permis de régularisation simplifié pour les travaux réalisés avant 2000 (NDLR, moyennant le respect de certaines conditions) est susceptible d’apporter une réponse aux difficultés les plus courantes. Mais l’entrée en vigueur du Cobat, initialement prévue le 20 avril dernier, a été postposée au 1er septembre… avec toutes les incertitudes que les élections législatives feront peser d’ici là», déplore le notaire de Clippele.
On en est là. En attendant, les propriétaires désireux de régulariser une infraction peuvent compter sur l’aide de professionnels rompus à ce genre d’exercice. La startup ImmoPass propose une procédure rapide et accessible pour tout type de permis. «Les architectes procèdent à un check-up sur place pour identifier ce qui diffère par rapport au document disponible au service urbanisme de la commune, réalisent les plans, puis se chargent de la demande de permis et assurent le suivi», explique Pierre-Louis Firre, cofondateur de la société.
Une niche également exploitée par Ubex. «La durée de la procédure est fonction du type d’infraction de la commune et de la Région où se situe le bien. Pour le dépôt d’un permis d’urbanisme, comptez 3 à 8 semaines pour la préparation de la demande. Les services compétents ont 120 jours pour donner leur réponse… mais certains dossiers ont obtenu une réponse favorable après 20 jours», lit-on sur le site de ces experts en aménagement du territoire, architectes et spécialistes des législations urbanistiques. Le tarif (horaire) dépend de la nature et de l’ampleur des démarches à effectuer.
- Le certificat PEB
Le certificat de performance énergétique du bâtiment (PEB), qui permet d’évaluer la performance énergétique d’un bâtiment dans des conditions standard d’utilisation et qui contient des recommandations d’amélioration, est obligatoire dans les trois Régions (même si certaines modalités diffèrent quelque peu).Le vendeur a l’obligation d’afficher le PEB dans la publicité de mise en vente (et de location aussi d’ailleurs) de son bien et de fournir une copie de ce document à tout acheteur potentiel qui en fait la demande. Ce diagnostic sous forme de classement (de A, le plus économe, à G, le plus énergivore) permet de se faire une idée du coût énergétique du bâtiment, de le comparer à d’autres… et de prendre ainsi conscience de l’ampleur des travaux à réaliser pour améliorer la situation. Le certificat PEB doit être communiqué par le vendeur au futur propriétaire avant la signature du compromis de vente. Il est en principe valable 10 ans.
En Région bruxelloise, le propriétaire qui n’établit pas le PEB en temps voulu risque une sanction pénale ou une amende administrative de 62,5 à 2.500 euros. En Région wallonne, il s’expose à une amende dont le montant varie entre 500 et 1.000 euros, selon le manquement.
Le coût d’un certificat PEB varie légèrement selon les organismes, mais plus fondamentalement suivant la Région, le type de bien (maison, appartement, villa, etc.), sa superficie, le nombre de façades, l’existence de plans, etc. En moyenne, les tarifs vont d’une centaine d’euros pour un studio à 450 euros pour une villa.
Des études ont montré un lien évident entre le score PEB d’un bâtiment et son prix de vente, mais aussi son impact sur la rapidité avec laquelle la vente est conclue.
- L’attestation «citerne à mazout»
Il n’y a pas d’obligation explicite de mentionner le type d’installation de chauffage du bien mis en vente. Mais on considère que cela fait partie des informations que le vendeur est censé fournir. Pour un chauffage à mazout, on indiquera la capacité du réservoir, son emplacement et l’année de placement.Pour plus d’informations sur la législation en vigueur dans les Régions, rendez-vous sur www.informazout.be.
- La pollution des sols
Autre document indispensable pour vendre un bien immobilier: une attestation prouvant que le sol du terrain ou de la maison n’est pas pollué. Chaque Région applique des règles précises en la matière.En Région bruxelloise, c’est l’IBGE qui délivre les attestations de sol nécessaires pour tout acte de cession (vente, usufruit, droit d’usage) d’un terrain ou d’une construction.
En Région wallonne, l’attestation est un extrait conforme de la Banque de Données de l’État des Sols (BDES). Les données sont accessibles sur le site.
En Flandre, c’est l’OVAM qui est compétent.
- Le PV de contrôle de l’installation électrique
Le vendeur doit disposer d’un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique pour la vente d’une habitation. Ce document doit être fourni par un organisme agréé (voir liste sur le site du SPF Économie). Le coût de ce certificat est compris entre 125 et 170 euros.L’éventuelle non-conformité n’est pas pour autant un obstacle à la vente de l’immeuble. Certains vendeurs ne remettent d’ailleurs ce document qu’à la signature de l’acte. L’acheteur dispose d’un délai de 18 mois pour mettre son installation aux normes le cas échéant.
- Le dossier d’intervention ultérieure (DIU)
Depuis 2001, les travaux importants (qui concernent la structure ou des éléments essentiels du bâtiment ou qui sont susceptibles d’engendrer une situation dangereuse) qui ont été effectués dans un immeuble doivent figurer dans ce dossier. Descriptif des travaux, plans, matériaux utilisés, croquis d’installation, emplacement exact des conduites (eau, gaz, téléphone, égouts, électricité), conseils d’entretien, fiches techniques, preuves de garantie, photos de travaux avant/après, etc. L’objectif est d’assurer la sécurité et la santé lors de rénovations futures.Cela, c’est la théorie. Car en pratique, «la plupart des DIU n’indiquent pas où passent les câbles électriques, mais uniquement l’emplacement des prises», relativise le notaire de Clippele, estimant qu’on a fort exagéré la portée de ce document. Souvent, le vendeur est d’ailleurs incapable de présenter un DIU. Et les entrepreneurs ne sont pas vraiment disposés à ressortir des dossiers après plus de dix ans».
Même manquante, cette pièce, qui doit théoriquement être remise au nouvel acquéreur lors de la signature de l’acte authentique, ne compromettra jamais la vente. «Comme la loi ne prévoit aucune sanction, on indique simplement dans l’acte que le vendeur n’est
plus en possession du dossier», explique le notaire. Les rares acheteurs tatillons demandent que ce dossier soit reconstitué. Le propriétaire devra alors tenter de rassembler quelques indications en faisant appel au besoin à un coordinateur de sécurité spécialisé. Olivier de Clippele donne dès lors ce conseil: «Au stade du compromis, il est essentiel de préciser les documents dont on ne dispose pas, et surtout d’éviter de faire miroiter des documents qu’on ne retrouvera sans doute jamais ».
POUR LA VENTE D’UN APPARTEMENT
Documents spécifiques à la copropriété
1. Avant la signature du compromis
- Le montant du fonds de roulement (somme des avances faites par les copropriétaires à titre de provision en vue de couvrir les dépenses périodiques habituelles: frais de chauffage, d’ascenseur, d’éclairage des communs, frais de gérance et de conciergerie) et du fonds de réserve (épargne périodique destinée à financer des charges à long terme: toiture, nettoyage de la façade, nouveaux ascenseurs).
- Le montant des arriérés éventuellement dus par le vendeur.
- La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve et décidés par l’AG avant le transfert de propriété.
- Le relevé des éventuelles procédures judiciaires en cours.
- Les procès-verbaux des AG ordinaires et extraordinaires des trois dernières années, ainsi que les décomptes périodiques des charges des deux dernières années. Ces informations sont primordiales pour permettre à l’acheteur d’estimer le montant des frais qu’il devra payer.
- Le dernier bilan approuvé par l’AG.
2. Au plus tard à la signature de l’acte
Avant la signature de l’acte authentique, le nouveau propriétaire doit être au courant de décisions et de frais décidés par l’AG des copropriétaires, mais dont le paiement lui sera réclamé.
- Le montant des dépenses de conservation, d’entretien, de réparation et de réfection.
- Les appels de fonds et le coût des travaux urgents qui ont été décidés.
- Les frais relatifs aux communs.
- Les dettes de la copropriété à la suite de litiges.
