Le nombre de transactions tout comme les prix augmentent dans la capitale. Comment expliquer une telle vitalité ? Faut-il s’en inquiéter ? On fait le point.
Une maison en vente à Etterbeek, 500.000 euros. « On n’a même pas eu le temps de mettre une annonce, en quelques jours, elle était partie ! », raconte le gérant de cette agence immobilière, qui conseille fortement aux candidats acheteurs de se décider dans la journée s’ils veulent être propriétaires dans la capitale. A Bruxelles, le marché immobilier tourne à plein régime. Une tendance qui apparaît clairement dans le baromètre trimestriel des notaires, publié ce mardi matin. Si le nombre de transactions immobilières n’a jamais été aussi élevé en Belgique durant un été depuis que l’outil a été créé, en 2007 (+4,3% par rapport au troisième trimestre 2018), la hausse est particulièrement marquée dans la capitale.
Le nombre de transactions y a grimpé de 7,6% cet été. Un chiffre qui n’étonne pas le site de petites annonces Immoweb.
« En général, on fait nos records de trafic en avril et mai. Cette année, on a refait des records de trafic en septembre et octobre. C’est très rare ! », constate Valentin Cogels, le patron de la plateforme. Un marché dynamique qui est couplé à une hausse des prix. C’est le cas, là encore, partout en Belgique, mais de façon plus marquée à Bruxelles (+5,5 % pour les appartements et +4,5 % pour les maisons, par rapport à 2018). Et pour la première fois, le prix moyen d’un appartement franchit la barre des 250.000 euros, à 253.503 euros précisément.
50 % du marché aux mains d’investisseurs
Comment expliquer cette évolution ? La première explication n’est pas vraiment une surprise : encore et toujours, les taux d’intérêt bas. « Ils incitent toute une série de personnes, qui éventuellement hésitaient encore, à se lancer dans le marché immobilier », note Renaud Grégoire, le porte-parole de notaire.be. Des acheteurs qui sont des particuliers qui acquièrent un bien pour vivre, mais aussi et surtout à Bruxelles, des investisseurs, qui profitent des taux bas pour placer un peu d’argent. « Vous n’avez pas d’autres revenus aujourd’hui qui rassurent. En Bourse, c’est délicat et les livrets ne produisent rien. Donc la plupart des gens qui veulent un certain rendement sont obligés de considérer l’immobilier. » A la Fédération du notariat, on estime que dans les opérations immobilières bruxelloises, il y a désormais autant d’investisseurs que de gens qui achètent pour eux-mêmes. Une étude menée par la banque ING il y a quelques années montre même que le phénomène serait très marqué dans certaines communes.
« On avait vu que certaines d’entre elles étaient quasiment entièrement aux mains d’investisseurs. Ils s’échangent les biens sans qu’il y ait vraiment de possibilité pour les habitants d’acheter », explique Julien Manceaux, spécialiste du marché immobilier chez ING. Chez Trevi, on observe ce mouvement depuis quatre, cinq ans. « La majorité des investisseurs se tournent vers des appartements sur les marchés les plus porteurs en termes locatifs, c’est-à-dire Bruxelles ! Nous le ressentons de manière très forte depuis pas mal de temps, mais ça a l’air d’être une vague qui prend de plus en plus d’ampleur », confirme Eric Verlinden, le CEO du groupe.
Ces investisseurs sont surtout intéressés par les nouveaux appartements. Ils sont aussi essentiellement belges. « Ça reste des gens qui achètent leur premier ou deuxième appartement ou des professionnels de l’immobilier », constate Renaud Grégoire.
Au-delà de la présence accrue d’investisseurs, l’activité soutenue à Bruxelles s’explique aussi par des éléments démographiques. « Bruxelles fait l’objet d’une pression démographique assez élevée, ce qui fait qu’il y a toujours une demande forte », reconnaît Julien Manceaux. Enfin, la ville jouit d’une attraction par son statut de capitale européenne.
« Bruxelles est aussi plus attractive, il y a le phénomène capitale, centre de l’Europe, facilité d’accès, etc. », souligne Renaud Grégoire.
Faut-il craindre une bulle ?
Des prix qui grimpent… Faut-il évoquer une bulle spéculative sur le marché bruxellois ? La réponse est « non » chez tous les professionnels ou observateurs du secteur à qui nous avons posé la question. « Il n’y a pas une flambée des prix. L’augmentation à Bruxelles est un peu plus marquée qu’ailleurs, mais il y a surtout une augmentation des transactions. Pour les prix, on est à 6% d’augmentation à peu près (inflation comprise) sur cinq ans, ça fait 1% d’augmentation de valeur nette par an environ. Ce n’est pas forcément énorme », relativise Renaud Grégoire. Même analyse chez ING. « La caractéristique d’une bulle, c’est qu’elle peut éclater. Ici, la croissance du marché est expliquée par la croissance du crédit sur les dernières années. On emprunte en fonction de ce qu’on peut rembourser, les risques d’éclatement d’une bulle sont donc relativement restreints. »
