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Marché immobilier
26/01/2023

Quelle proportion de fonds propres faut-il prévoir pour acquérir un bien ?

Quelle proportion de fonds propres faut-il prévoir pour acquérir un bien ? Quel cadre impose la BNB, comment faire face à la hausse des taux et conserver une marge de manœuvre pour les autres frais. Quelles sont les solutions si je ne dispose pas de fonds ?

Le contexte économique défavorable subi actuellement par de nombreux ménages belges rend un possible achat immobilier plus complexe, notamment concernant les fonds propres à prévoir. Combien dois-je économiser pour acheter ? Que faire si je n’en ai pas les moyens ? Cet article analysera toutes ces questions afin de vous permettre de bien comprendre comment sont calculées les quotités et d’évoquer des solutions adéquates en cas de difficulté à réunir les conditions bancaires.

La règle de la Banque Nationale de Belgique (BNB)

La Banque Nationale de Belgique réglemente depuis toujours les crédits hypothécaires mais depuis le 1er janvier 2020, elle démontre la volonté de sécuriser un peu plus le secteur en durcissant les critères d’octroi des prêts. À cet effet, elle recommande aux établissements financiers un maximum d’emprunt de 90 % du montant total de l’achat, hors frais de notaire, pour les logements propres. Elle autorise cependant une marge de tolérance annuelle de 35 % du volume des prêts pour les primo-acquéreurs et 20 % pour les autres emprunteurs[1].

Ainsi, les Belges doivent garantir un apport personnel de 10 % de la valeur du bien ainsi que l’intégralité des frais d’acquisition afin de pouvoir emprunter pour acquérir un bien.

Si l’on se base sur le prix moyen des habitations annoncé par Statbel pour le troisième trimestre 2022, on peut donner les exemples suivants :

  • Pour une maison 4 façades en Wallonie avec un prix moyen de 295.000 €, l’acquéreur devra prévoir 29.500 € d’apport personnel + 12,5 % de droits d’enregistrement (hors cas particuliers), soit 36.875 €. C’est donc pas moins de 66.375 € à engager pour une acquisition.
  • Pour la même maison en Région flamande, dont le prix moyen est de 400.000 €, vous payerez des frais d’acquisition de 3 %, en cas d’habitation unique servant de logement familial, soit 12.000 € d’apport personnel. Dans les autres cas, le taux est de 12 %, soit un apport personnel de 88.000 €.
  • Enfin à Bruxelles, on constate un prix moyen de 1.075.000 € pour une maison 4 façades, soit, avec des droits d’enregistrement de 12,5 %, un apport personnel de 241.875 €. On comprend mieux pourquoi les habitants de la capitale préfèrent investir dans un appartement dont le coût moyen observé est de 262.265 € !

On le voit, l’accès à la propriété est fortement inégalitaire selon la région où l’on choisit de s’installer d’autant que, de manière générale, les banques conseillent fortement d’emprunter non pas 90 % mais 80 % de la valeur du bien et d’engager environ 20 % d’apport personnel afin de bénéficier de leur meilleur taux.

Des prix et des taux en hausse

À cette donnée bancaire s’ajoute la hausse des prix de l’immobilier qui s’élève quant à elle de 2,9 % (maison 2 ou 3 façades à Bruxelles et appartements en Wallonie) à 8,1 % (maison 2 ou 3 façades en Flandre) selon la Région et le type de bien concernés.

Au-delà de ces chiffres, les taux des crédits sont en hausse puisque si l’on observait un taux moyen de 1,33 % en avril 2021 pour un crédit à taux fixe de plus de 10 ans, le même crédit atteindra un taux moyen de 3,53 % en décembre 2022.

De quoi effrayer les investisseurs et autres primo-accédants et pourtant, si l’on met ces chiffres dans une perspective historique, on se rappellera les taux de 10 % à 12 % des années 80 ou ceux de 4 % à 5 % dans les années 2000. Les taux de 2021 étaient donc historiquement bas et les économistes s’accordaient à dire que cette situation était passagère.

C’est donc le cumul de ces hausses qui grève les finances des particuliers rendant l’accès à la propriété plus délicat.

Conserver une marge de manœuvre

Face à la crise énergétique réelle, il est plus que jamais conseillé de ne pas vous engager dans un crédit dont les mensualités dépasseraient 33 % de vos revenus mensuels.

La facture énergétique des ménages est subitement devenue, et on ignore pour combien de temps, une charge parfois équivalente à un loyer. S’engager pour un crédit trop important à l’heure actuelle serait courir un risque bien inutile et source de stress.

Quelles sont les solutions si je ne dispose pas de fonds propres ?

Économiser les sommes évoquées plus haut, particulièrement dans le contexte actuel, est loin d’être simple pour les ménages belges.

Cependant, certaines solutions restent envisageables si vous ne possédez pas les fonds nécessaires.

En premier, rappelons donc ici la recommandation de la BNB qui consiste à ne financer que 90 % maximum du montant total de l’acquisition hors frais.

Cette recommandation autorise 35 % de dérogations annuelles ce qui implique que, si vous ne possédez pas d’économies solides, il est toujours possible de négocier avec votre banque, moyennant un dossier solide ou des garanties éventuelles.

Il est parfois plus simple de négocier avec votre banquier de toujours, celui qui connaît votre historique familial et votre sérieux général qu’avec un organisme de crédit qui ne prendra en compte que des faits établis et des chiffres précis.

Ensuite, il faut envisager un achat temporaire, plus abordable dans un premier temps, que vous pourrez améliorer au fil du temps avec de petits travaux pour obtenir une plus-value plus intéressante lors de la revente (notamment si vous effectuez des travaux de rénovation). On constate ainsi que de plus en plus de primo-accédants n’achètent plus, au début de leur parcours immobilier, le bien « de leur vie », mais investissent dans un premier bien moins onéreux qui leur permet de faire un premier pas vers un bien plus grand et plus cher quelques années plus tard. C’est une alternative efficace qui devient ensuite une garantie rassurante pour les banques.

Enfin, des alternatives nouvelles fleurissent sur le marché pour aider les locataires à franchir le pas. Le co-achat, qui fait fureur dans les capitales européennes, propose par exemple d’acquérir un bien avec vos parents ou grands-parents, ou encore avec des entreprises spécialisées comme Hownvestor qui co-investit à vos côtés en indivision. C’est une solution qui n’est pas sans risques mais qui a le mérite d’innover.

Enfin, le prêt hypothécaire classique n’est pas la seule solution à envisager si vous ne trouvez pas d’accord avec votre conseiller financier.

Quels sont les autres types de prêts à considérer ?

Le prêt hypothécaire social en Belgique, disponible dans chaque région selon des critères différents. Ce prêt vous permettrait d’emprunter parfois jusqu’à 125 % du prix du logement afin d’y inclure également les frais de notaire. Ce type de crédit est valable sous plusieurs conditions, notamment en fonction de vos revenus et de la valeur vénale du bien. Une limite de prix d’achat sera imposée pour pouvoir contracter ce crédit.

Le prêt pour les primo-acquéreurs : comme nous l’avons évoqué précédemment, malgré la règle de la Banque Nationale de Belgique, les banques sont autorisées à prêter un peu plus aux primo-acquéreurs. Ainsi, un tiers des acheteurs peuvent emprunter plus de 90 % du prix du bien et 5 % sont autorisés à avoir un peu plus de 100 % de la somme. Cela dépend évidemment de votre banque et des différents critères mis en place par celle-ci.

Le prêt family : il permet aux parents d’emprunter jusqu’à 50.000 € pour pouvoir aider leurs enfants à posséder des fonds propres ou payer les frais de notaire.

Faire appel à un courtier du BHE (Bureau Hypothécaire Européen) : celui-ci vous accompagnera dans le financement de votre bien en vous offrant des solutions personnalisées et en vous aidant à obtenir un prêt hypothécaire. En outre, il vous soutiendra également dans la recherche d’une propriété et ses services sont gratuits car ils sont financés par les banques.

Peut-on toujours songer à un investissement immobilier ?

Un investissement immobilier reste toujours possible malgré l’inflation et l’apport financier nécessaire plus élevé. Certaines solutions, comme le prêt hypothécaire social, sont envisageables si vous n’avez pas de fonds propres ou simplement pas les moyens de faire des économies aussi importantes. De plus, investir dans la brique reste une option sécurisante et stable pour le futur puisque vous pourrez obtenir une plus-value sur la revente de votre bien dans plusieurs années, le secteur immobilier restant un des placements les plus fiables.

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