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Vente sous régime TVA des biens neufs avec le réseau d'agences immobilières TREVI

La vente d'un bien neuf en Belgique se distingue par un régime fiscal spécifique. La TVA y joue un rôle central et modifie profondément les modalités financières et juridiques

Comprendre le régime TVA dans la vente immobilière

La TVA s'applique principalement aux biens immobiliers neufs ou en cours de construction. Le régime de vente avec application de la TVA n'est possible que pour les bâtiments à construire, en cours de construction, et les bâtiments neufs. Ce régime fiscal fait la différence entre la vente d'un bâtiment neuf, soumise à la TVA au taux normal de 21 %, et celle d'un bien existant, qui relève plutôt des droits d'enregistrement. Cette distinction influe sur le coût total de l'acquisition, d'où l'importance de bien cerner les règles.

Le régime de la TVA peut s'appliquer aussi bien aux ventes de maisons que d'appartements. Dans ce dernier cas, la distinction entre le prix de vente des constructions et du terrain sera peut-être plus difficile à établir, mais les règles sont identiques : le droit d'enregistrement sera calculé sur les quotités indivises du terrain, et la TVA sur la valeur des constructions.

Qu'est-ce qu'une habitation « neuve » selon la législation ?

Une habitation est neuve lorsqu'elle est cédée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation. Exemple : une habitation qui a été occupée pour la première fois en 2023 est neuve jusqu'au 31 décembre 2025 inclus. Plus d'infos sur le site du SPF Finances.

Concrètement, cette règle donne une marge claire dans le temps pour identifier le régime applicable. Au-delà de ce délai, la vente bascule automatiquement sous le régime des droits d'enregistrement.

Dans quels cas la TVA ne s'applique-t-elle pas à la vente immobilière ?

La TVA ne s'applique pas systématiquement. La vente de bâtiments anciens ou de terrains seuls est, en général, soumise aux droits d'enregistrement. De plus, certaines opérations immobilières bénéficient d'exonérations selon la nature du bien ou le profil de l'acquéreur.

La TVA ne s'applique pas non plus si les conditions spécifiques pour la vente sous ce régime ne sont pas réunies, notamment la simultanéité de la vente du terrain et du bâtiment, ou si le bâtiment n'est plus considéré comme neuf au sens de la règle des deux ans suivant la première occupation.

Immeubles neufs, en construction ou à construire : application du régime TVA

Pour les bâtiments à construire, l'acquéreur paie le droit d'enregistrement sur la valeur de son terrain au moment de l'achat, et la TVA à l'entrepreneur au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Pour les bâtiments en cours de construction ou les bâtiments construits mais neufs, la loi a voulu établir un régime semblable. La vente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.

Il faut également souligner qu'en cas de revente d'un bien neuf, le vendeur peut parfois demander l'application de la TVA. Les primo-acquéreurs, futurs vendeurs, devront alors demander à l'administration de la TVA un assujettissement occasionnel. Ils déposeront au bureau de la TVA de leur domicile une déclaration en double exemplaire, dans laquelle ils manifestent leur intention de réaliser la vente avec application de la TVA. Ils recevront ensuite un numéro spécial d'assujettissement. Ils devront à leur tour clairement informer l'acquéreur de leur intention d'effectuer la vente sous ce régime, par une mention insérée dans le premier document signé, généralement le compromis. Le taux de la TVA étant plus important que celui du droit d'enregistrement, il est logique que l'acquéreur soit informé du surcoût fiscal de l'opération avant de s'engager. Dans ce document, ils devront également diviser le prix entre
la partie relative au terrain et la partie relative aux constructions.

Conserver le statut d'immeuble neuf pour bénéficier du régime TVA

La revente doit avoir lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment. Cette règle remplace l'ancien critère basé sur le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle le précompte immobilier a été enrôlé pour la première fois.

Dès ce moment, les vendeurs pourront déduire de la taxe payée par l'acquéreur la TVA qu'ils ont eux-mêmes payée lors de leur acquisition. Ils pourront également demander la restitution partielle du droit d'enregistrement payé sur la valeur du terrain si la revente a lieu moins de deux ans après leur acquisition. Les vendeurs devront payer à l'administration la taxe qu'ils auront reçue de leur acquéreur. S'ils omettent de le faire dans les délais prescrits, ils devront payer la taxe, une amende qui peut être égale à deux fois la taxe, et un intérêt de retard calculé par mois. Tout ce qui précède vaut pour tous ceux qui désirent revendre une maison neuve, mais aussi pour ceux qui désirent revendre un appartement neuf.

Le taux réduit de TVA à 6% : conditions et application

Lorsque vous rénovez votre habitation, vous pouvez bénéficier d'un taux réduit de TVA de 6% applicable à certains travaux de rénovation, pour autant que les conditions suivantes soient remplies. Votre habitation doit avoir plus de 10 ans (10 ans depuis le 1er janvier 2016, contre 5 ans auparavant). Elle doit être utilisée uniquement comme habitation privée, ou seule une partie accessoire est utilisée pour exercer votre profession. Les travaux, qu'il s'agisse de transformation, rénovation, réhabilitation, amélioration, réparation ou entretien, doivent être facturés directement au consommateur final, par exemple le propriétaire, l'usufruitier ou le locataire.

Ce taux réduit ne s'applique pas à la vente de biens neufs, mais peut être un levier intéressant pour ceux qui envisagent de rénover plutôt que d'acheter neuf.

Devez-vous également payer la TVA sur le terrain ?

Depuis le 1er janvier 2011, la vente d'un bâtiment neuf est entièrement soumise à la TVA. Cela signifie que la TVA est due non seulement pour la vente du bâtiment mais également pour celle du terrain attenant. En principe, le taux normal de TVA de 21 % est ici d'application. En d'autres termes, la vente d'un terrain avec un bâtiment neuf n'est plus soumise aux droits d'enregistrement mais à la TVA. Pour ce faire, trois conditions doivent être remplies : il est permis de bâtir sur le terrain et le bâtiment qui est construit est vendu avec TVA, le terrain et le bâtiment sont vendus par une même personne, et le terrain et le bâtiment sont cédés simultanément.

S'il n'est pas conjointement satisfait à ces trois conditions, l'acquéreur paiera les droits d'enregistrement pour l'achat du terrain. Pour l'achat d'un terrain dans la Région de Bruxelles-Capitale ou en Région wallonne, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5%. En Région flamande, ils sont de 10%. Cette distinction peut avoir un impact important sur le budget global.

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Investir dans l'immobilier neuf sous régime TVA demande de bien comprendre les obligations fiscales et les avantages liés à ce statut. Nos conseillers peuvent vous aider à y voir plus clair sur les implications de la TVA, les démarches à suivre et les opportunités qui s'offrent à vous.

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