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Marché immobilier
27/04/2023

10 erreurs à ne pas commettre si vous comptez louer votre bien.

Dans cet article, Trevi évoque les 10 pièges à éviter afin de louer votre bien en toute quiétude.

Du fait de la conjoncture actuelle, l’accès à la propriété est devenu de plus en plus restreint pour la population belge. L’inflation a impacté tous les domaines macroéconomiques de la société et l’immobilier n’y a donc échappé. Le pouvoir d’achat s’est déprécié et le taux des crédits hypothécaires a augmenté, empêchant de nombreuses familles d’investir dans la brique. De ce fait, nous avons constaté une augmentation des particuliers souhaitant louer un bien en attendant d’économiser davantage, pour un achat potentiel. Les propriétaires qui ne souhaitent pas vendre pour le moment et préfèrent attendre un changement de contexte économique se lance dans l’aventure locative. Pour autant, est-ce vraiment facile à envisager sans agence immobilière pour vous seconder ?

1. Attention à la surestimation

Malheureusement, il s’agit d’une erreur très fréquente. Beaucoup de propriétaires ne connaissent pas assez le marché immobilier actuel pour estimer le loyer mensuel de leur bien. À Bruxelles, dans la conjoncture actuelle, un phénomène de surestimation du loyer de 30 à 40 % au-dessus du marché n’est pas rare. Souheil Marso, responsable du département location chez Trevi, évoque des biens dits “brûlés” qui ne trouvent aucun preneur car beaucoup trop chers par rapport à d’autres logements similaires. Ainsi, lorsque le propriétaire se décidera à baisser le prix, il sera trop tard et le bien finira par être loué à un prix moindre que sa vrai valeur.
L’estimation d’un bien est un domaine complexe qui varie et évolue constamment en fonction de la région, du contexte économique, du bâtiment et des commodités à proximité… Il faut ainsi y prêter énormément d’attention pour trouver le juste prix et ne pas “brûler” son bien avant qu’il ne soit loué. Trevi s’entoure des meilleurs experts de l’immobilier et permet d’offrir aux propriétaires une estimation juste afin qu’ils trouvent preneur rapidement.

2. Savoir rédiger votre annonce immobilière

Vous pourriez penser qu’il s’agit de la chose la plus facile à faire et qu’il vous suffit de mettre en valeur votre bien pour attirer des locataires mais attention à ne pas tomber dans l’illégalité ! Souheil Marso rappelle, en effet, que la mention du score PEB de votre bien est obligatoire sur toute annonce immobilière. Si vous ne possédez pas de certificat énergétique ou si ce dernier est périmé (pour rappel : après 10 ans), il vous faudra donc engager un expert pour en dresser un nouveau. Cela est particulièrement essentiel dans le contexte économique actuel, car l’indexation varie désormais selon le PEB via un indice de correction. N’oublions pas dans un premier temps que l’indexation n’est possible que si le PEB a été fourni au locataire et le bail, enregistré.

Le montant et la nature des charges communes doivent également être mentionnés dans l’annonce immobilière s’il y en a. À noter qu’il est illégal de mentionner dans l’annonce certains types de profil que vous souhaiteriez avoir (“célibataire, sans enfants”) car vous pourriez être accusé de discrimination.
Voici ce que Souheil Marso vous conseille d’ajouter sur votre annonce en plus du score PEB, du loyer et des charges communes :

  • La superficie de votre bien afin que les locataires sachent à quoi s’attendre, ainsi que le nombre de chambres.
  • Les équipements que le logement possède, comme une cuisine équipée ou une machine à laver.
  • Les points qui intéresseront les locataires : une grande terrasse, une belle luminosité, …
  • Il ne faut pas trop en dire néanmoins, l’important est d’avoir un juste milieu avec des informations pertinentes et qui vont droit au but.

Bien sûr, cela est plus facile avec une agence immobilière qui saura rédiger une annonce en tenant compte de la loi, des spécificités régionales et possède un vaste réseau de locataires potentiels qui n’attendent que votre bien…

3. Planifiez correctement vos visites

La plupart des locataires potentiels sont disponibles pour visiter un bien après leur journée de travail, il est donc essentiel d’avoir des tranches horaires larges pour s’adapter à tout le monde. En outre, il vaut mieux privilégier les visites individuelles afin d’apprendre à connaître la personne et ne pas être noyé dans un flot constant de visiteurs. La planification de visites vous prendra évidemment du temps mais cela vous permettra de trouver le candidat locataire qui vous conviendra. Chez Trevi, nous nous chargeons des visites pour nos clients propriétaires afin de les décharger un maximum et nous leur soumettons ensuite les candidatures sérieuses et complètes que nous avons reçues.

4. Dossiers de candidature : savoir quoi faire

Avoir un dossier de candidature avec toutes les informations nécessaires est particulièrement important pour un processus locatif de qualité. Néanmoins, , un propriétaire ne pourra pas exiger ce qu’il souhaite au candidat locataire. Par exemple, comme Souheil Marso le souligne : “le propriétaire est autorisé à demander une preuve de revenu au locataire potentiel, mais il ne pourra pas exiger d’avoir ses 3 dernières fiches de paie et/ou un contrat de travail. Le candidat locataire est libre de prouver ses revenus comme bon lui semble.” Cela peut compliquer la tâche aux propriétaires seuls qui pourraient se retrouver face à des documents factices que seuls des professionnels peuvent repérer de par leur expérience . Chez Trevi, nous rencontrons régulièrement des fiches de paie falsifiées et pouvons vous conseiller si besoin.

5. Renseignez-vous sur la rédaction du bail

La rédaction du bail est une étape sur laquelle se concentrer tout particulièrement afin que votre locataire et vous soyez tous deux protégés. Pour qu’un bail soit valide, certaines mentions doivent y figurer ; à Bruxelles, par exemple, un loyer de référence selon une base de données officielle doit figurer dans le bail. En outre, une différence de préavis est notable selon les baux mais pas que, le propriétaire pourrait se retrouver à payer des taxes s’il choisit d’opter par exemple pour un bail de résidence principal meublé. Il faut ainsi se renseigner au préalable.
Trevi a la chance de pouvoir s’entourer d’experts, dont un département juridique qui met à jour en permanence les contrats locatifs . Ainsi, le propriétaire n’a pas de soucis à se faire.

6. Garantie locative en liquide ?

Vous ne le savez peut-être pas mais il est interdit de demander une garantie locative en liquide à un candidat locataire. De plus, avec un garantie locative sur un compte bloqué, on ne peut exiger plus de 2 mois de caution. Cette garantie dite “classique” de 2 mois peut se constituer à la banque ou sur le site du SPF Finances mais n’est pas l’unique sorte de garantie locative qui existe. Il faut donc avoir toutes ces données en tête avant de se lancer et il peut être judicieux de demander conseil à un expert.

7. L’état des lieux est obligatoire !

Eh oui ! Si vous n’effectuez pas d’état des lieux avec le candidat locataire, cela jouera en votre défaveur à la fin du bail. Sans état des lieux, l’état sortant du bien sera considéré comme l’état d’entrée. Cela signifie que si votre locataire a cassé une porte ou votre four durant la location, vous ne pourrez pas prouver que ceux-ci étaient en parfait état de marche à l’entrée dans les lieux. Un bon état des lieux doit être détaillé et accompagné de photos, noter “cuisine en bon état” n’est donc pas suffisant, rappelle Souheil Marso. Idéalement, l’état des lieux sera réalisé avant l’emménagement ou 1 mois maximum après celui-ci. Il peut être fait par un expert avec les frais partagés entre les deux parties ou à l’amiable. Chaque partie peut également appeler son propre expert. Il y a donc plusieurs manières de faire et il peut parfois être difficile de s’y retrouver.

8. La signature du bail : simple formalité ?

Pas du tout ! En réalité, la signature de bail est extrêmement importante. Tous les documents nécessaires doivent y figurer :

  • Certificat PEB du bien (souvent transmis en amont au locataire pour qu’il puisse y jeter un œil)
  • Annexes du code du logement
  • Autant d’exemplaires que de parties
  • Toutes autres annexes nécessaires au bail (comme par exemple un règlement d’ordre intérieur, s’il existe)

“Un problème récurrent lors de cette étape est le manque d’annexes dans le bail alors que cela est obligatoire souligne Souheil Marso. Vous pouvez consulter ce que vous allez devoir fournir sur la page du Bon Bail. Chez Trevi, nous nous assurons toujours que le bail fourni aux locataires et aux propriétaires soit conforme et complet afin d’éviter tout problème futur.

9. La remise de clés est lourde de conséquences

En effet, si vous ne vous assurez pas que tout a été respecté par le candidat locataire avant la remise des clés, vous pourriez vous retrouver démuni en cas de non-respect de certaines clauses. Ainsi, il faudra s’assurer que ces points aient été remplis au préalable : la constitution de la garantie locative, la réalisation l’état des lieux, le paiement éventuel du premier mois de loyer et la souscription d’une assurance habitation .

10. Le non-enregistrement du bail pourrait vous poser problème

Enregistrer le bail est obligatoire dans les deux mois après la date de début et cette obligation incombe au bailleur. Cet enregistrement se fait sur le site du SPF Finances et est totalement gratuit. Néanmoins, si vous ne le faites pas, votre locataire pourrait partir de votre logement sans préavis ni indemnité à fournir ; vous pouvez consulter ces informations dans la section “Enregistrement contrat de bail” du SPF Finances. Les agents immobiliers, chez Trevi, se chargent toujours d’enregistrer le contrat de bail en respectant les mesures et les délais en vigueur.

Un parcours plus complexe qu’on ne le pense

Vous l’aurez constaté, louer seul son bien peut parfois devenir un vrai parcours du combattant avec les différentes spécificités légales à respecter, les modalités obligatoires et les pièges à éviter. En parler à un professionnel pourrait donc vous éviter bien des maux de tête sur le long terme. Trevi a une équipe d’agents dans son département location mettant ses compétences au service des propriétaires. Son but ? Se charger du processus locatif des propriétaires et servir d’intermédiaire ainsi que de médiateur entre le propriétaire et le locataire. N’hésitez pas à nous contacter pour convenir d’un rendez-vous à votre meilleure convenance.

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