L’indice TREVI s’inscrit au 31 décembre 2017 à un niveau record : 113,81 ! Il confirme ainsi ce que nous avions pressenti : l’année 2017 a été un bon cru et a démontré à tous les intervenants le parfait équilibre entre l’offre et la demande.
Le marché s’est comporté de manière équilibré, faisant un peu mieux que l’inflation.
Une analyse détaillée par segment de marché
En faisant une analyse un peu plus poussée, nous constatons que les biens de valeur inférieure à la moyenne (entrée de gamme) ont largement surperformé puisque nous atteignons une hausse de 4,8% sur le segment. A contrario, les biens « haut de gamme» ont clôturé l’année sur un recul de 1,7%. Ils correspondent plus aux critères des biens de prestige des années 60 – 70.
Ceux-ci se reflétaient à travers des parcelles de terrain importantes (20 ares et plus), des surfaces habitables (de 300 à 500m²), disproportionnées par rapport aux nécessités d’aujourd’hui. L’habitat évolue au rythme de la société et doit s’adapter aux nouvelles contraintes des différents segments.
Des biens d’entrée de gamme rationnels, peu énergivores et situés dans des centres urbains destinés à une clientèle de primo – accédant ou de locataires, des biens de milieu de gamme répondant aux mêmes critères énergétiques mais dans des zones géographiques plus diversifiées et des espaces habitables plus importants (si possible modulables selon les besoins), et enfin des biens « Haut de gamme » pour lesquels les acquéreurs, en grande majorité occupants vont souhaiter des espaces agréables mais non disproportionnés (ex : 150 à 175m² pour un très bel appartement 3 chambres), faciles d’entretien, peu coûteux en terme de charges et permettant à cette clientèle aisée de jouir de vacances régulières et de ne pas ressentir le bien d’occupation comme une charge lourde sur le plan financier et moral.
Pour 2018 que devons-nous attendre ?
La réponse tient d’abord dans l’évolution des taux d’intérêt. Nous misons sur une légère hausse limitée à 0,50%. Si tel devait être le cas, cela n’aura pas un impact significatif sur l’évolution de la demande. Celle-ci évoluera principalement en fonction de la souplesse, ou plutôt la rigidité avec laquelle les banques accorderont des crédits hypothécaires. A partir du moment où elles se dirigeraient, contraintes et « forcées » par la BCE, à réviser les conditions d’octroi, il est évident que le volume d’acheteurs occupants diminuera au profit des investisseurs. Vous aurez compris que ces derniers ne seront pas impactés par une telle mesure.
Conclusion : notre prévision 2018
La tradition veut que les professionnels donnent leurs prévisions, alors, respectons la ! Nous pensons que le marché connaîtra une hausse légèrement supérieure à 2017 et qui atteindra ±3,5%. La part de marché prise par les investisseurs restera stable par rapport à 2017. Pour mémoire, cette année 36% des acquisitions ont été réalisées par des investisseurs.
Nous estimons que dans les parties de notre territoire les plus urbanisées, le taux d’investisseurs monte même à 45% (tout marché confondu : neuf + marché secondaire).
Nous sommes également d’avis que le taux de propriétaires occupants va continuer à baisser dans sa moyenne nationale et plus encore dans les centres urbains à plus forte valeur. Encore un élément : nous pensons enfin que le volume de transactions sera stable par rapport à 2017.
