On ne peut nier l’évolution complexe des règles urbanistiques à Bruxelles lors des 10 dernières années. La régularisation du parc immobilier est une évolution positive : sa mise en œuvre doit néanmoins favoriser l’investissement et la rénovation des bâtiments, au regard des exigences actuelles d’un monde locatif en constante évolution !
La vente d’un bien immobilier passe aujourd’hui obligatoirement par la délivrance d’un document communal, appelé « renseignement urbanistique » (RU), qui décrit la situation urbanistique légale ou reconnue comme telle. Ce document obligatoire est incontournable lors d’une vente.
1. Procédure :
La demande de renseignements urbanistiques (RU) est régie par une procédure particulière, qui peut varier d’une Commune à l’autre et implique le paiement de frais forfaitaires (80 EUR à l’heure actuelle), un descriptif des unités, des plans à jour, un reportage photo et la copie de documents officiels prouvant la propriété.
2. Délais :
La délivrance des renseignements urbanistiques (RU) est censée prendre un mois à partir du moment où le dossier est considéré comme « complet » par la Commune. Même s’il existe un accord entre vendeur et acquéreur sur une vente immobilière, la signature d’un compromis de vente ne pourra pas se faire avant la réception du document en question. (Les parties pourront toutefois déroger à cette obligation après un mois sans réponse de la Commune, en insérant dans le compromis de vente une condition suspensive conditionnant la vente au contenu des Renseignements urbanistiques – RU).
3. Responsabilité :
Un compromis de vente signé par les deux parties doit obligatoirement se référer aux renseignements urbanistiques (RU) et peut reprendre le descriptif sommaire établi par le vendeur lors de la demande faite à la Commune. Ce point est essentiel car il implique que la vente est réalisée en fonction des informations reprises dans ces renseignements urbanistiques (RU), eux-mêmes délivrés sur base des éléments transmis par le propriétaire. La responsabilité du vendeur est donc engagée par rapport à ces informations.
Par ailleurs, un compromis de vente reprend normalement une clause qui responsabilise le vendeur par rapport aux actes et travaux qu’il aurait personnellement effectués dans le bien. En garantissant la situation existante comme légale, le vendeur engage également sa responsabilité s’il apparaît qu’il connaissait l’existence d’infractions éventuelles.
Prenons un exemple concret :
M. Dupont possède un immeuble de rapport de 3 appartements.
La Commune a délivré des renseignements urbanistiques (RU) qui confirment l’affectation de 3 unités de logement à cette adresse, sans aucune infraction urbanistique. Le compromis est donc signé entre les deux parties mais l’acquéreur se rend compte par la suite que les plans ne reprennent qu’un appartement avec une chambre au rez-de-chaussée, alors que dans les faits, il comporte deux chambres et est loué comme tel.
Situation 1 (avant Mars 2018) : le bien est vendu en l’état: l’acquéreur a visité le bien et a eu tout le loisir de consulter la Commune et les plans au préalable. Il n’a pas mention du nombre de chambres dans le compromis signé et il sera complexe d’engager la responsabilité du vendeur.
Situation 2 (après Mars 2018) : le bien est vendu en l’état mais le compromis de vente renseigne le descriptif sommaire du vendeur fait pour l’obtention des renseignements urbanistiques (RU): dans cette demande écrite du vendeur, il existe alors une information erronée (erreur quant au nombre de chambres, de croquis/plans ou incohérence par rapport à la situation de fait).
Dans ce cas, la responsabilité du vendeur peut être facilement mise en cause puisqu’il a écrit, lui-même l’erreur relayée dans le compromis de vente.
Attention, il ne s’agit pas d’annuler la vente en cas d’irrégularité mais bien d’obtenir la conformité requise, ce qui peut avoir des conséquences importantes en termes de délai et de coût. Le vendeur peut également se trouver dans l’incapacité d’obtenir cette mise en conformité : on peut imaginer, par exemple, que la Commune refuse la régularisation ! Les conséquences financières qui en découlent pourraient être fort préjudiciables pour le propriétaire vendeur.
> A noter qu’il faut compter en moyenne un délai de 6 à 12 mois pour un permis de régularisation, avec un coût variable entre 3.000 EUR et 5.000 EUR selon l’importance du dossier.
On comprend aisément pourquoi la question urbanistique est cruciale et est souvent la première préoccupation des investisseurs Bruxellois. Le rôle des intervenants en la matière est plus important aujourd’hui et demande des connaissances pointues de ces législations afin d’accompagner les propriétaires au mieux dans la commercialisation de leur bien et la signature des actes.
