De stedenbouwkundige regels in Brussel zijn de voorbije 10 jaar alleen maar complexer geworden, dat kunnen we niet ontkennen. De regularisatie van het pandenbestand is een positieve evolutie, want dit moet de investering in en de renovatie van de gebouwen stimuleren, gezien de eisen die momenteel gesteld worden door de voortdurend evoluerende huurmarkt!
Voor de verkoop van een eigendom moet vandaag verplicht een gemeentelijk document afgeleverd worden met de naam ‘stedenbouwkundige inlichtingen’ (SI) waarin de wettelijke of als dusdanig erkende stedenbouwkundige situatie beschreven staat. Dit verplichte document is vereist voor elke verkoop.
1. Procedure :
De aanvraag van stedenbouwkundige inlichtingen (SI) verloopt via een specifieke procedure die kan verschillen van gemeente tot gemeente en bestaat uit de betaling van forfaitaire kosten (momenteel 80 EUR), een beschrijving van de eenheden, bijgewerkte plannen, een fotoreportage en een kopie van officiële documenten die de eigendom bewijzen.
2. Termijnen :
De stedenbouwkundige inlichtingen (SI) zouden afgeleverd moeten worden binnen een maand vanaf het ogenblik waarop de Gemeente het dossier als ‘volledig’ beschouwt. Zelfs als de verkoper en koper een akkoord hebben bereikt over een vastgoedverkoop, kan de voorlopige koopakte niet ondertekend worden zolang dit document niet werd afgeleverd. (De partijen kunnen echter afwijken van deze verplichting als de Gemeente na een maand geen antwoord heeft gegeven door in de voorlopige koopakte een opschortende voorwaarde op te nemen waarin staat dat de inhoud van de stedenbouwkundige inlichtingen – SI een voorwaarde is voor de afsluiting van de verkoop).
3. Aansprakelijkheid :
In een voorlopige koopakte ondertekend door beide partijen moet verplicht verwezen worden naar de stedenbouwkundige inlichtingen (SI) en kan de korte beschrijving opgenomen worden die de verkoper heeft opgesteld voor de aanvraag bij de Gemeente. Dit punt is cruciaal want dit betekent dat de verkoop wordt afgesloten op basis van de gegevens vermeld in deze stedenbouwkundige inlichtingen (SI), die op hun beurt worden afgeleverd op basis van de elementen bezorgd door de eigenaar. De verkoper is dus aansprakelijk ten opzichte van deze gegevens.
In elke voorlopige koopakte is gewoonlijk trouwens een clausule opgenomen die de verkoper aansprakelijk stelt voor de handelingen en werkzaamheden die hij eventueel zelf heeft uitgevoerd in het goed. Door te garanderen dat de bestaande situatie wettelijk is, stelt de verkoper zich ook aansprakelijk indien zou blijken dat hij op de hoogte is van eventuele overtredingen.
We geven een concreet voorbeeld:
Dhr. Janssen bezit een huurpand met 3 appartementen.
De Gemeente heeft de stedenbouwkundige inlichtingen (SI) afgeleverd waarin de bestemming van de 3 wooneenheden op dit adres bevestigd wordt, zonder stedenbouwkundige overtredingen. Beide partijen ondertekenen dus de voorlopige koopakte, maar de koper merkt dan op dat op de plannen slechts een appartement met een slaapkamer aangegeven staat op de benedenverdieping, terwijl dit appartement in werkelijkheid twee slaapkamers heeft en ook zo verhuurd wordt.
Situatie 1 (voor maart 2018): het goed wordt in de huidige staat verkocht: de koper heeft het goed bezocht en het stond hem vrij om vooraf naar de Gemeente te gaan om de plannen in te kijken. In de ondertekende voorlopige koopakte staat het aantal slaapkamers niet vermeld en het zou moeilijk zijn om de aansprakelijkheid van de verkoper in te roepen.
Situatie 2 (na maart 2018): het goed wordt in de huidige staat verkocht, maar de voorlopige koopakte verwijst naar de korte omschrijving opgesteld door de verkoper voor de aanvraag van de stedenbouwkundige inlichtingen (SI): in deze schriftelijke aanvraag door de verkoper staat dus verkeerde informatie (foutief aantal slaapkamers, fouten in de schetsen/plannen of afwijking van de feitelijke situatie).
In dit geval kan de aansprakelijkheid van de verkoper eenvoudig ingeroepen worden omdat hij de fout, overgenomen in de voorlopige koopakte, zelf geschreven heeft.
Opgelet, het is niet de bedoeling om de verkoop te annuleren in geval van onregelmatigheden, maar wel om de vereiste overeenstemming te verkrijgen, wat aanzienlijke gevolgen kan hebben voor de termijnen en de kostprijs. Het zou ook kunnen dat de verkoper er niet in slaagt om deze overeenstemming te verkrijgen: de Gemeente zou de regularisatie bijvoorbeeld kunnen weigeren! De financiële gevolgen die hieruit voortvloeien zouden heel nadelig kunnen zijn voor de eigenaar-verkoper.
> De aflevering van een regularisatievergunning duurt gemiddeld zo’n 6 tot 12 maanden, met een kostprijs die schommelt tussen 3.000 en 5.000 EUR, naargelang de omvang van het dossier.
Vandaar dat de stedenbouwkundige kwestie dus zo belangrijk is en vaak ook het belangrijkste aandachtspunt voor de Brusselse investeerders. De tussenkomende partijen spelen vandaag een belangrijkere rol en zij moeten de wetgeving heel goed kennen om de eigenaars zo goed mogelijk te kunnen helpen bij de verkoop van hun goed en de ondertekening van de aktes.
