Voici le récapitulatif des 10 étapes nécessaires à la réalisation d’une vente d’immeuble à Bruxelles :
- Visite et expertise du bien
- Signature de la mission de vente
- Collecte et recherche des documents obligatoires lors d’une mise en vente, à savoir :
a. Courrier recommandé informant les locataires (si applicable)
b. Renseignements urbanistiques (RU)
c. Titre de propriété & matrice cadastrale
d. Baux et renouvellements ou changements de conditions éventuels avec garanties locatives – états des lieux & coordonnées des locataires
e. Permis d’urbanisme (si applicable)
f. Plans
g. Certificats énergétiques PEB
h. Certificats de contrôle électrique
i. Attestation de sol de Bruxelles Environnement
j. Avertissement-extrait de rôle du vendeur
k. Relevé des charges
l. Acte de base (si applicable)
m. Reportage photos - Préparation du descriptif de présentation / mise en ligne des annonces et mise en place de panneaux (si applicable)
- Démarrage de la commercialisation et planification des visites en accord avec les locataires
- Négociation de(s) offre(s) reçue(s) par le(s) candidat(s) acquéreur(s)
- Conclusion d’un accord entre vendeur et acquéreur (offre écrite contresignée)
- Préparation d’un projet de compromis de vente soumis aux notaires des deux parties
- Signature du compromis de vente
- Signature de l’acte authentique dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis ou la réalisation d’une condition éventuelle (établissement du DIU, relevé des compteurs, transmission des documents originaux, clés etc.)
Les parties ne pourront déroger aux démarches administratives légales obligatoires pour l’accomplissement d’un acte authentique notarié. Ces démarches ont un coût variable en fonction de différents critères comme la localisation ou la surface des unités concernées.
Exemple (coût moyen) :
- Un certificat énergétique PEB pour un appartement 2 chambres de 100m² : 150 EUR
- Les renseignements urbanistiques (RU) à Bruxelles : 80 EUR
- Des croquis de plans pour une demande de renseignements urbanistiques (RU) : 150 EUR
- Un contrôle électrique d’une maison unifamiliale : 300 EUR
Le marché du courtage d’immeubles de rapport à Bruxelles est un marché compétitif et dynamique où la demande est soutenue et où l’effet de rareté pèse sur l’évolution des prix. Toutefois, pour satisfaire cette demande, il y a lieu d’en maîtriser tous les paramètres (notamment en délivrant tous les documents adéquats).
Dans le marché de l’Invest, les investisseurs se sont aujourd’hui « professionnalisés » par rapport aux enjeux suivants :
- L’urbanisme
- Le code du logement et les obligations qui incombent aux propriétaires
- Les prix de l’immobilier et l’évolution des conditions d’accès au crédit hypothécaire
- L’aspect technique des bâtiments
Pour un immeuble de rapport, l’approche de mise en vente et le positionnement de prix sont radicalement différents de la vente d’un bien résidentiel « classique », destiné à un futur propriétaire occupant :
En effet, placer un prix d’annonce trop haut par rapport à la valeur vénale d’un bien peut avoir de lourdes conséquences sur la commercialisation et le montant final obtenu. Le manque d’activité et de visites d’un bien mènera, en principe, à moins de marques d’intérêt des investisseurs. Après plusieurs semaines ou mois sans suffisamment d’activités, il arrive souvent qu’il faille opérer une ou plusieurs baisses de prix, cela ne renvoie pas une image positive du bien et octroiera, consciemment ou non, une position de négociation plus forte aux candidats acquéreurs face au vendeur.
Il est donc important de ne pas positionner le prix d’annonce d’un immeuble trop haut par rapport à sa valeur vénale. Nous conseillons en général de rester dans une fourchette de prix < 10% d’écart par rapport à la valeur du bien.
Dans ce marché de niche, nous constatons souvent qu’un acquéreur offre un prix très proche ou égal au prix de vente lorsque celui-ci est juste et cohérent. Le fait qu’il n’y ait pas de négociation de prix ne signifie pas qu’un bien soit vendu trop bon marché !
Au sein du département Invest, nous disposons d’une base de clientèle de milliers d’investisseurs actifs dont certains sont à la recherche depuis de long mois ou années : c’est dans cette logique qu’un investisseur peut se positionner rapidement sur un nouvel immeuble mis en vente, s’il répond enfin à ses critères d’achat. Les premières visites et marques d’intérêt émanent souvent des candidats les plus sérieux et peuvent être les plus pertinentes malgré le court délai de commercialisation.
