Je vends mon bien de rapport

1. Demander à la commune les renseignements urbanistiques (RU)

• Cette demande doit obligatoirement s’accompagner de plans ou croquis précisant les différentes pièces et leur affectation.
• Le document vous donnera la situation urbanistique telle que la commune la connaît … et pas nécessairement celle que vous connaissez dans la réalité.

2. Informer les candidats acquéreurs de la situation officielle que vous a délivrée la commune

Attention, si l’acquéreur n’est pas parfaitement informé de la situation légale urbanistique, votre responsabilité sera engagée !
Rappelez-vous aussi que, les agents immobilier et/ou les notaires seront tenus à une transparence par rapport à cette situation
(Grenier aménagé en chambre sans permis, rez commercial transformé en habitation, division d’un grand appartement en 2 unités, fermeture de terrasses arrières, remplacement de châssis avec dessin et matériaux différents qu’à l’origine … voilà quelques exemples classiques de situations infractionnelles.).
La situation n’exige pas de remettre en ordre mais d’informer correctement le futur acquéreur pour qu’il en fasse son affaire personnelle

3. PEB – Performance Energétique du Bâtiment

Un certificateur PEB agréé viendra chez vous pour établir un rapport d’expertise pour déterminer la valeur énergétique de chaque unité de logement.
Vous êtes légalement obligé de mentionner le résultat de ce certificat dans toutes publicité, affichage, annonce.

4. Pollution des sols

Selon la région concernée, la situation est différente mais nécessite de toute façon une action du propriétaire vendeur.

• Région Bruxelles – Capitale : Toute vente de Bruxelles-Environnement. Chaque parcelle est reprise dans une catégorie de 0 à 4 et il peut vous incomber d’effectuer des investigations supplémentaires et/ou de dépolluer la parcelle afin que la vente puisse être réalisée
• Région Flamande : Toute vente doit être accompagnée d’une attestation appelée « Bodemattest ». Elle mentionnera l’état du sol, sa pollution éventuelle et l’éventuelle obligation de dépollution.
• Région Wallonne : Seule les ventes de terrains sont visées par l’obligation de fournir un document à obtenir auprès de la BDES (Banque de Donnée de l’Etat du Sol).

5. Certificat électrique

Vous devez remettre à l’acquéreur, au plus tard le jour de l’acte authentique, un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique pour chaque unité de logement (tous les biens d’habitation sont visés).
La loi ne vous impose pas la conformité de l’installation lors d’une vente mais bien d’informer l’acquéreur de l’état de votre installation et en cas de non-conformité, l’obligation pour celui-ci de réaliser les travaux de mise en conformité dans les 18 mois après l’acte authentique de vente.
Durée de validité du certificat : 25 ans.

6. Plans

Les acquéreurs potentiels demandent très souvent une copie des plans de l’immeuble : il est fortement conseillé de préparer les plans d’archives ou des croquis récents de tout l’immeuble, qui sont également nécessaires pour la demande de renseignements urbanistiques.
Ceci peut être demandé en amont au département des archives de la Commune concernée.

7. DIU – Dossier d’Intervention Ultérieur

Le propriétaire vendeur doit remettre un dossier reprenant tous les éléments relatifs à la vie du bien depuis 2001 : entretiens réalisés, travaux, démontage et/ou remplacement d’installations, factures des propriétaires, plans électriques, …

8. Citerne mazout

Le vendeur se trouve face à différentes obligations en ce qui concerne une citerne mazout, principalement eu égard à la contenance de la citerne :

• Citerne < 3.000 L : aucune obligation légale - veillez néanmoins à ce que votre citerne ait été entretenue en bon père de famille.
• Citerne > 3.000 L : vous serez tenu de fournir une attestation d’un organisme agréé qui confirmera la conformité de la citerne.

9. Existence d’une procédure judiciaire en cours

Toute procédure judiciaire ou litige visant le bien en vente doit être mentionnée à l’acquéreur potentiel.

10. Informations au(x) locataire(s)

• Depuis le 1er janvier 2018 et seulement en région de Bruxelles-Capitale : vous êtes tenu d’informer la mise en vente du bien loué à vos locataires par lettre recommandée
• Dans tous les cas, vous veillez à fixer les modalités de visite conformément aux dispositions légales (3 x 2 heures / semaine ou 2 x 3 heures / semaine)

Vous tenterez évidemment de coordonner au mieux les disponibilités des différents locataires afin de ne pas multiplier les déplacements !

11. Information locative

La vente d’un immeuble de rapport nécessite une information claire et complète de la situation locative aux candidats acquéreurs.
Il y aura lieu de donner un tableau d’occupation des différents locataires, des loyers réels et de joindre une copie des baux en cours, ainsi des états des lieux et garanties locatives, précompte immobilier, etc
Petit conseil : essayer de passer votre acte en début ou fin de mois afin d’éviter les décomptes « prorata temporis » complexes entre parties lors de la signature de l’acte authentique.

12. Analyse et commercialisation par un spécialiste

Le travail d’un intermédiaire professionnel, spécialisé en immeubles de rapport, consiste d’une part à :

• Analyser les différents éléments ci-dessus afin de maitriser la situation légale face à la situation réelle ou historique et élaborer un dossier de vente complet et transparent afin de protéger le vendeur
• Commercialiser le bien, en tenant compte de ces éléments et du potentiel de développement du bien pour un futur acquéreur (prévisions financières, travaux, rendement potentiel)
• Analyser les offres émanant des candidats acquéreurs et rédaction d’un compromis de vente, tenant compte des éléments décrits ci-dessus