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Le calcul du rendement d'un bien de rapport

Les investisseurs sont régulièrement confrontés à la notion de « rendement » immobilier. Par rendement, nous entendons ici le taux de rendement dégagé par un investissement, à savoir le rapport entre le revenu locatif obtenu et la valeur d’un bien. La notion est voisine de celle de ratio de rentabilité.

Le rendement est, généralement, exprimé en pourcentage. Il ne s’agit pas du rendement sur fonds propres investis mais sur le prix de vente du bien et il se calcule comme suit :

Rendement = Loyer annuel / Prix d’achat + frais d’acquisition

Par défaut, le rendement locatif sera « brut acte en mains », c’est-à-dire tenant compte du prix d’achat augmenté des frais d’acquisition. Il s’agit de la méthode utilisée par les professionnels de l’investissement, que ce soit en résidentiel, bureau ou commercial.

 Pour simplifier l’exemple ci-dessous, nous prendrons un forfait de 13.5 % pour les frais d’acquisition « standards » (droits d’enregistrement + frais notariés + frais de crédit) d’une vente en Région de Bruxelles Capitale.

Il est entendu qu’il faut tenir compte du montant de loyer charges non comprises dans le calcul.

Exemple :

M. Dupont possède un appartement à Bruxelles qui est actuellement loué 1.000 EUR + 250 EUR de provisions de charges.

  • La valeur de l’appartement est de 200.000 EUR.
  • Revenu locatif annuel hors charges : 12.000 EUR
  • Forfait des frais d’acquisition (13.5%) : 27.000 EUR
  • Rendement brut « acte en mains » : 12.000 EUR / (200.000 EUR + 27.000 EUR) = 5.28%

 Le rendement net tiendra compte de l’ensemble des frais relatifs au bien et d’un éventuel calcul de provisions, propre à chaque investisseur.

 Si nous reprenons l’exemple ci-dessus en tenant compte du précompte immobilier (800 EUR), de l’assurance (500 EUR) et d’une provision de 5 % pour travaux et chômage locatif (600 EUR) : nous obtenons le rendement net suivant :

Rendement net = (12.000 EUR – 800 EUR – 500 EUR – 600 EUR) / (200.000 EUR+27.000 EUR) = 4.45%