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Accueil » Services » Vendre un bien immobilier » Vendre un bien avec une irrégularité urbanistique

La question urbanistique lors de la mise en vente d’un bien immobilier

Il est parfois compliqué de savoir, en tant qu’acquéreur ou même vendeur, si un bien est conforme au niveau de l’urbanisme. Il est imaginable qu’un bien soit non conforme depuis des décennies sans que le propriétaire n’en soit conscient. Pour autant, même s’il est possible qu’un bien irrégulier soit vendu, des clauses spécifiques présentes dans l’acte authentique de vente vont préciser la responsabilité des parties à cet égard. Dans cet article, nous allons décrypter les implications de ces transactions afin que vous puissiez réagir si la situation venait à se présenter à vous.

Qu’est-ce qu’un permis d’urbanisme et est-il obligatoire ?

Des règles en matière d’urbanisme sont de mise dans chaque région afin de pouvoir contrôler l’aménagement du territoire, la construction ou rénovation de logement et garantir leur homogénéité au sein du développement d’une ville. Lorsqu’un bien immobilier doit être construit ou rénové, il est impératif d’obtenir un permis d’urbanisme attestant que votre projet respecte la législation en vigueur dans votre région.

La vente d’un bien immobilier est légalement conditionnée à la transmission d’un document appelé « renseignements urbanistiques », qui décrit la situation et l’affectation reconnue pour le bien vendu.

Qu’est-ce qu’une infraction urbanistique ?

Il s’agit d’un procès-verbal reçu de la Commune décrivant une irrégularité constatée dans un bien immobilier. Il s’agit en général de travaux effectués sans permis d’urbanisme, alors que ceux-ci étaient obligatoires : exemples : construction d’une terrasse, d’une annexe, couverture d’une cour…) Ce type d’infraction varie selon les régions : il est donc impératif de se renseigner ; vous pouvez consulter Regularis pour Bruxelles et la Wallonie et Vlaanderen pour la Flandre pour obtenir toutes les informations nécessaires.

Qu’est-ce qu’une irrégularité urbanistique non constatée ?

Il s’agit de travaux irréguliers effectués dans un bien, n’ayant pas fait l’objet d’une infraction officielle de la part de la Commune compétente.

La vente d’un bien « irrégulier » n’ayant pas fait l’objet d’un constat d’infraction officiel amène des responsabilités importantes lors de la vente effective du bien en question.

Le devoir d’information

Le vendeur doit informer l’acquéreur sur la situation du bien et ses éventuelles irrégularités. Cela s’appelle le devoir d’information. L’article 1641 du Code civil stipule d’ailleurs que le vendeur est “tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.” (source : portail du droit belge) Cela signifie que le propriétaire se porte garant que le bien immobilier ne possède pas de vices cachés ayant pu empêcher la vente.

Or, une infraction urbanistique peut être considérée comme un vice caché. Ainsi, si le propriétaire n’en a pas informé l’acquéreur, il pourrait, en principe, devoir payer les frais liés à la régularisation urbanistique de la propriété.

Protection de l’acquéreur :
Comme le vendeur, l’acquéreur peut insérer dans un acte authentique une clause de garantie de conformité urbanistique. Ce type de clause est souvent présent dans l’acte, démontrant que le vendeur garantit que le bien n’est affecté par aucune infraction urbanistique. La clause peut soit concerner les travaux personnels réalisés par le propriétaire soit tous les travaux faits dans le bien, même si le vendeur n’en est pas l’auteur. Grâce à cette clause, l’acquéreur sera protégé s’il découvre une irrégularité après la vente et demander la mise en conformité ou réparation.

Protection du vendeur :
Le vendeur peut ignorer la présence d’irrégularité urbanistique : dans ce cas, l’inclusion d’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés pourrait protéger le vendeur Pour autant, même si cette clause le protègera, il devra démontrer sa bonne foi en cas d’irrégularité (la charge de la preuve lui incombe)

Que se passe-t-il si les deux clauses sont présentes dans l’acte ?

L’existence des deux clauses dans un même acte authentique de vente peut changer les conséquences envers le propriétaire. La clause d’exonération ne pourra pas être appliquée pour les vices cités dans la clause de garantie ; ainsi, même si le propriétaire est de bonne foi, il ne pourra pas le prouver ni utiliser cette clause d’exonération puisqu’il a garanti que le bien était en règle.

Il est donc préférable de s’assurer que son bien est en règle avant de se lancer dans une vente immobilière ; vous pouvez notamment en être informé auprès de votre commune. Il vous suffira alors de consulter les registres du cadastre contenant tous les permis à bâtir accordés à votre propriété.

Comment vendre un bien irrégulier ?

Deux opportunités s’offrent à vous si vous souhaitez vendre un bien irrégulier :

  • Vendre le bien en vous déchargeant de toute responsabilité urbanistique

    En informant l’acquéreur et en négociant le prix adéquat pour que celui-ci en fasse son affaire personnelle sans recours contre vous. L’acquéreur sera alors seul responsable du maintien et de la gestion de l’irrégularité.

  • Vendre le bien après avoir effectué la régularisation urbanistique

    Ceci nécessite une analyse préalable minutieuse afin de bien comprendre les conséquences engendrées par le futur permis d’urbanisme obtenu. Cette démarche couteuse prend du temps et il vous faudra donc anticiper ces démarches au mieux en termes de timing et en terme de travaux à réaliser pour valider le futur permis obtenu. S’entourer de professionnels

Ce type de vente est complexe et engendre des responsabilités pendant et après la vente du bien. Il est donc recommandé d’être entouré d’experts, qui sauront gérer ce type de situation et vous conseiller dans les démarches à réaliser.

Experts de l’immobilier depuis 1980, les équipes de Trevi sauront vous accompagner et vous conseiller lors de votre réflexion

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