De specifieke clausules die in de authentieke akte worden opgenomen, hebben tot doel vast te leggen wie in die context welke verantwoordelijkheid draagt. Die mechanismen begrijpen is essentieel om niet in de val te lopen. TREVI heeft al tal van dossiers begeleid waarin een stedenbouwkundige overtreding een doorslaggevend element was. Dit is wat u zeker moet onthouden.
De omgevingsvergunning: definitie en verplichting in België
De omgevingsvergunning is het administratieve bewijs dat werken of een constructie voldoen aan de regels die gelden in het gewest waar het vastgoed zich bevindt. Brussel, Wallonië en Vlaanderen hebben elk hun eigen regels, maar allemaal vereisen ze dit document vóór elke ingrijpende wijziging aan een gebouw.
Zonder deze vergunning riskeren de werken als onwettig te worden beschouwd, wat de latere verkoop bemoeilijkt. In de praktijk verplicht de verkoop van een vastgoed de verkoper om nauwkeurige stedenbouwkundige inlichtingen te bezorgen. Die documenten helpen de koper om de conformiteit van het pand te begrijpen.
Stedenbouwkundige overtreding: definitie en impact op de verkoop van een vastgoed
Een stedenbouwkundige overtreding is een inbreuk die door de gemeente wordt vastgesteld, vaak vastgelegd in een proces-verbaal, naar aanleiding van werken die zonder de vereiste vergunning werden uitgevoerd. Dat kan bijvoorbeeld gaan om een uitbreiding, een terras of een structurele wijziging.
De impact op de verkoop is reëel. Naast een mogelijke prijsdaling kan de overtreding ook leiden tot een administratieve of financiële blokkering als een regularisatie nodig is. De procedures en gevolgen verschillen per gewest, wat de inschatting van het risico voor de koper bemoeilijkt.
Niet-vastgestelde stedenbouwkundige onregelmatigheid: wat moet u weten?
Niet alle niet-conforme werken leiden onmiddellijk tot een proces-verbaal. Een onregelmatigheid kan onopgemerkt blijven voor de administratie, vooral wanneer controles zeldzaam zijn of lang geleden plaatsvonden.
Toch ontslaat die situatie de verkoper niet van zijn verantwoordelijkheid. Bij de verkoop kan een niet-officieel vastgestelde onregelmatigheid tot geschillen leiden als de koper het probleem pas achteraf ontdekt. Voorzichtigheid vereist dus een grondig onderzoek van het pand vóór de transactie.
De informatieplicht van de verkoper bij een stedenbouwkundige overtreding
De verkoper is verplicht de koper te informeren over elk element dat de waarde of het gebruik van het pand kan beïnvloeden. Dat omvat ook stedenbouwkundige overtredingen, die volgens artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek als verborgen gebreken kunnen worden beschouwd.
Het niet melden van een overtreding stelt de verkoper bloot aan financiële vorderingen, onder meer voor het dragen van de kosten van de regularisatie. Om zich te beschermen, kan de koper vragen om een specifieke clausule in de authentieke akte op te nemen die de stedenbouwkundige conformiteit van het pand waarborgt, ongeacht of de werken door de verkoper werden uitgevoerd of niet.
Wat gebeurt er als de akte meerdere informatieclausules bevat?
Wanneer de authentieke akte meerdere informatieve clausules bevat, moeten die onderling coherent zijn om juridische dubbelzinnigheid te vermijden. Zo kan een clausule die de conformiteit waarborgt, samengaan met een andere clausule die de gekende onregelmatigheden verduidelijkt.
Bij tegenstrijdigheid primeert doorgaans de interpretatie die de koper het best beschermt. Dat punt is cruciaal om de risico’s te beperken en de wederzijdse verbintenissen te verduidelijken.
Hoe verkoopt u een pand met een stedenbouwkundige overtreding in België?
Een vastgoed met een overtreding verkopen vraagt om transparantie. De verkoper moet de onregelmatigheid uitdrukkelijk vermelden, alle relevante documenten bezorgen en, indien mogelijk, een regularisatie overwegen vóór de verkoop.
Als regularisatie onmogelijk of te kostelijk is, is het aangewezen om specifieke clausules in de akte op te nemen die de verantwoordelijkheden verdelen. TREVI heeft vaak gezien dat een duidelijke overeenkomst geschillen voorkomt en de transactie vergemakkelijkt, ondanks de stedenbouwkundige risico’s.
