La vente sur plan n’a pas toujours bénéficié d’un cadre protecteur. Dans les années soixante, un promoteur ou un entrepreneur peu scrupuleux a affecté les fonds versés par les acquéreurs à une autre destination que la construction de l’immeuble promis, qu’il s’agisse du renflouement d’un autre chantier ou même du détournement pur et simple des sommes. S’ensuivit la faillite de l’entrepreneur et, forcément, l’arrêt de la construction des immeubles à appartements alors que, la plupart du temps, les malheureux acheteurs avaient déjà financé la totalité de l’édification de leur immeuble. D’autres scandales similaires surgirent. C’est pour remédier à ces abus que fut votée la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, parue au Moniteur Belge du 11 septembre suivant, modifiée par la loi du 3 mai 1993, parue au Moniteur Belge du 19 juin suivant. Aujourd’hui, cette loi encadre strictement ces transactions, offrant à l’acquéreur un filet de sécurité indispensable face aux aléas de la construction.
Qu'est-ce que la loi Breyne et quels sont ses principes fondamentaux ?
La loi Breyne organise la vente d'immeubles à construire ou en cours de construction. Elle repose sur l'idée que l'acheteur ne doit payer que ce qui est effectivement réalisé. Cela signifie que la propriété des matériaux et des constructions se transmet progressivement, au rythme des travaux. Ce principe protège contre les faillites ou retards du constructeur.
Cette loi instaure aussi des garanties financières strictes, dont le cautionnement, afin que l'acquéreur ne soit pas laissé sans recours si le chantier s'interrompt. En plus, elle impose des informations précises et un cadre contractuel rigoureux pour éviter toute zone d'ombre dans la relation entre vendeur et acheteur.
Quand la loi Breyne s'applique-t-elle lors d'un achat immobilier en Belgique ?
La loi vise les immeubles à construire situés en Belgique et destinés totalement ou de manière prépondérante à l'habitation. Dès lors que, au jour de la signature de l'acte authentique d'acquisition, les travaux promis par le vendeur, promoteur ou entrepreneur ne sont pas terminés ou même commencés, elle s'applique. Dernière condition : il faut que le maître de l'ouvrage, celui qui a commandé les travaux, assume des tranches successives de paiement jusqu'à l'achèvement des travaux.
Si le maître d'ouvrage souhaite coordonner personnellement les travaux et fait contractuellement appel à plusieurs entrepreneurs, ou si le chantier se limite au gros œuvre fermé, la loi ne s'applique pas. Les travaux de transformation ou d'extension ne sont couverts par la loi Breyne que s'ils sont mentionnés dans la convention de transfert de propriété. Ils doivent également revêtir une certaine importance, à savoir 80 % du prix de vente de l'immeuble, avec un minimum de 18.600 €.
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Le transfert de propriété au profit de l'acquéreur des constructions s'opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux. Seuls sont concernés les matériaux incorporés au sol ou au bâtiment. Par une convention entre le vendeur et l'acquéreur, ce dernier devient propriétaire de son habitation au fur et à mesure que celle-ci se construit et, surtout, paye le vendeur ou l'entrepreneur en fonction de l'évolution des travaux, par un système de tranches.
De cette manière, l'acquéreur n'acquiert en permanence que ce qui existe et ne subira plus de préjudice conséquent en cas de faillite ou de mauvaise fortune de l'entrepreneur, puisque les risques demeurent à la charge de ce dernier.
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Afin de mieux assurer la protection de l'acheteur, une garantie appelée cautionnement, évaluée à 5 % du prix du bâtiment, doit être versée par le vendeur ou l'entrepreneur agréé à la Caisse de dépôts et de consignation. Pour ceux qui ne bénéficient pas de l'agréation, un organisme ou une banque doit se porter caution, vis-à-vis de l'acquéreur, des engagements du vendeur ou de l'entrepreneur. En d'autres termes, la garantie d'achèvement est alors de 100 % (art. 12).
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Doivent être annexés au contrat les plans précis et cahiers des charges des travaux sur lesquels le contrat porte. Cette mesure permet de mieux cerner les travaux envisagés et d'assurer la transparence sur ce qui est convenu entre les parties.
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Ces annexes doivent être signées par un architecte autorisé à exercer cette profession en Belgique. Cette exigence est évidemment destinée à mieux garantir le sérieux de ces documents et la conformité technique du projet.
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Le législateur a souhaité qu'il soit inséré dans le contrat d'entreprise que les parties ont depuis quinze jours connaissance des données mentionnées dans l'article 7 de la loi. Préciser cela, c'est accorder au maître de l'ouvrage un délai de réflexion, parce que l'article 7 reprend la plupart des mesures de protection. Ce temps permet à l'acquéreur de vérifier les informations essentielles et de s'assurer qu'il comprend bien ses droits et obligations.
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L'absence de mention dans le contrat, en un alinéa distinct et en caractères différents et gras, que l'acquéreur ou le maître de l'ouvrage a le droit d'invoquer la nullité de la convention suffit à annuler celle-ci. Il en va de même en ce qui concerne les articles 7 et 12 de la loi. Cette disposition renforce
considérablement la protection de l'acheteur en imposant une transparence totale. -
Qu'il s'agisse d'une construction ou d'une transformation, le prix total convenu, précisé dans le compromis ou l'acte notarié, ne peut être modifié ultérieurement. Cette obligation n'exclut pas une clause de révision des prix, laquelle est facultative. Il s'agit d'une adaptation au prix des matériaux et des salaires, révisable chaque année. Pourvu que la clause de révision de prix soit insérée dans la convention, elle peut s'appliquer. L'acompte ne peut dépasser 5 % du prix.
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L'obtention d'un crédit hypothécaire et celle d'un permis d'urbanisme constituent les deux conditions suspensives les plus courantes. La loi Breyne a prévu un délai maximal de trois mois pour que l'acquéreur obtienne le crédit. Le montant, mais également les modalités de ce crédit doivent être précisés afin que l'acquéreur n'utilise pas cette clause pour se désister ultérieurement de ses obligations en invoquant un faux refus bancaire.
Pour le permis de bâtir, des conditions similaires existent concernant la date de délivrance et les modalités d'obtention. Lorsque le permis n'a pas été délivré au moment de la signature du contrat, la faculté de suspendre les effets du contrat en cas de refus du permis doit être mentionnée. De manière générale, en présence d'une condition suspensive, on évitera de payer un acompte.
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Afin d'éviter des retards, la date précise de commencement des travaux ainsi que le délai d'exécution doivent figurer dans la convention. Il est conseillé de calculer en jours calendriers et non ouvrables, comme c'est l'usage. Les jours ouvrables valent approximativement deux jours calendriers, ce qui peut induire le maître d'ouvrage en erreur ou rendre en fin de chantier la computation des délais malaisée.
Lorsqu'un retard d'exécution imputable à l'entreprise est constaté, celle-ci est redevable au maître
d'ouvrage de dommages et intérêts. Ils correspondent au loyer normal que l'on aurait été en droit d'espérer si l'immeuble neuf ou transformé avait été mis en location. En pratique, il est fortement conseillé de prévoir un montant largement supérieur, qui tienne compte de tous les désagréments et préjudices annexes : les mensualités hypothécaires qui restent dues, l'annulation du déménagement, le coût d'une prolongation de bail, etc. -
Lorsqu'un immeuble en construction est jugé suffisamment achevé pour accueillir le maître de l'ouvrage, il est procédé à une réception provisoire. L'architecte, le constructeur et le maître de l'ouvrage se réunissent sur les lieux et une visite attentive, pièce par pièce, est effectuée par tous. Un
procès-verbal contradictoire est tenu. Le but d'une telle réunion est de déceler les éventuelles imperfections à corriger ou manquements à combler.Attention : le maître de l'ouvrage qui n'attend pas ce moment et entre de sa propre initiative dans les lieux construits est présumé avoir tacitement accepté la réception provisoire. Si tel n'est pas le cas, ce sera alors à lui qu'incombera la charge de prouver l'inverse. Au plus tard un an après cette réunion, la réception définitive constatera la bonne exécution de tous les travaux qui s'étaient encore avérés nécessaires. La loi Breyne prévoit que seul un écrit contradictoire, le procès-verbal de la réception, vaudra réception provisoire ou définitive.
Les garanties prévues par la loi Breyne : cautionnement et autres sécurités
Le cautionnement est la garantie principale pour l'acheteur. Il s'élève à 5 % du prix du bâtiment pour les entrepreneurs agréés, versé à la Caisse de dépôts et de consignation. Pour les non-agréés, la garantie d'achèvement est de 100 %, assurée par un organisme ou une banque. Ce mécanisme protège contre les risques d'insolvabilité du vendeur ou de l'entrepreneur.
D'autres garanties peuvent s'ajouter, comme la consignation des paiements auprès d'un tiers ou des assurances spécifiques. Ces dispositifs visent à sécuriser financièrement l'acquéreur tout au long du chantier, limitant ainsi les risques liés à l'achat sur plan.
Vente sous régime de la TVA : impacts et spécificités
Lorsque l'achat sur plan est soumis à la TVA, cela modifie certains aspects financiers, notamment le montant total à payer et les modalités de paiement. La TVA s'applique généralement sur le prix total convenu, ce qui peut représenter une part importante du coût global.
La loi Breyne s'applique également dans ce contexte, mais il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales qui s'y ajoutent. Par exemple, certaines clauses de révision de prix peuvent tenir compte des variations de la TVA, ce qui influe sur le budget final de l'acquéreur.
Questions fréquentes
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Le cautionnement est une garantie financière obligatoire qui sécurise les paiements de l'acheteur jusqu'à la livraison du bien. Il protège contre les risques d'insolvabilité du promoteur et assure la restitution des sommes versées en cas de non-réalisation du projet.
