Verkoop op plan heeft niet altijd binnen een beschermend kader plaatsgevonden. In de jaren zestig heeft een weinig scrupuleuze promotor of aannemer de door kopers betaalde gelden voor andere doeleinden gebruikt dan de bouw van het beloofde gebouw, of het nu ging om het redden van een andere werf of zelfs om een zuivere verduistering van de bedragen. Daarop volgde het faillissement van de aannemer en vanzelfsprekend de stillegging van de bouw van appartementsgebouwen, terwijl de ongelukkige kopers meestal al de volledige oprichting van hun gebouw hadden gefinancierd. Andere gelijkaardige schandalen doken op. Om aan deze misbruiken een einde te maken, werd de wet van 9 juli 1971, de zogenaamde Wet Breyne, gestemd, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 11 september daaropvolgend, en gewijzigd door de wet van 3 mei 1993, gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 19 juni daaropvolgend. Vandaag omkadert deze wet zulke transacties op strikte wijze en biedt ze de koper een onmisbaar vangnet tegen de risico’s van de bouw.
Wat is de Wet Breyne en wat zijn haar fundamentele principes?
De Wet Breyne regelt de verkoop van gebouwen die nog moeten worden opgetrokken of die in aanbouw zijn. Ze vertrekt van het idee dat de koper enkel moet betalen voor wat daadwerkelijk gerealiseerd is. Dat betekent dat de eigendom van de materialen en van de constructies geleidelijk wordt overgedragen, naargelang de voortgang van de werken. Dat principe beschermt tegen faillissementen of vertragingen van de bouwer.
Deze wet voert ook strikte financiële waarborgen in, waaronder de borgstelling, zodat de koper niet zonder verhaal blijft als de werf wordt stopgezet. Daarnaast legt ze nauwkeurige informatieverplichtingen en een streng contractueel kader op om elke onduidelijkheid in de relatie tussen verkoper en koper te vermijden.
Wanneer is de Wet Breyne van toepassing bij een vastgoedaankoop in België?
De wet heeft betrekking op in België gelegen gebouwen die nog moeten worden opgetrokken en die volledig of hoofdzakelijk voor bewoning bestemd zijn. Zodra op de dag van de ondertekening van de authentieke aankoopakte de door de verkoper, promotor of aannemer beloofde werken nog niet voltooid of zelfs nog niet begonnen zijn, is zij van toepassing. Laatste voorwaarde: de bouwheer, dus degene die de werken heeft besteld, moet opeenvolgende betalingsschijven dragen tot aan de voltooiing van de werken.
Als de bouwheer de werken persoonlijk wil coördineren en contractueel een beroep doet op verschillende aannemers, of als de werf zich beperkt tot de gesloten ruwbouw, is de wet niet van toepassing. Verbouwings- of uitbreidingswerken vallen enkel onder de Wet Breyne als ze vermeld zijn in de overeenkomst tot eigendomsoverdracht. Ze moeten bovendien een zekere omvang hebben, namelijk 80% van de verkoopprijs van het gebouw, met een minimum van € 18.600.
-
De eigendomsoverdracht van de constructies ten voordele van de koper gebeurt naarmate de materialen worden verwerkt. Enkel de materialen die met de grond of het gebouw zijn verbonden, komen hiervoor in aanmerking. Via een overeenkomst tussen verkoper en koper wordt deze laatste geleidelijk eigenaar van zijn woning naarmate ze wordt gebouwd en betaalt hij de verkoper of aannemer vooral volgens de voortgang van de werken, via een systeem van schijven.
Op die manier verwerft de koper voortdurend enkel wat daadwerkelijk bestaat en zal hij geen aanzienlijk nadeel meer ondervinden in geval van faillissement of tegenslag van de aannemer, aangezien de risico’s ten laste van deze laatste blijven. -
Om de bescherming van de koper beter te waarborgen, moet een garantie, de zogenaamde borgstelling, ten belope van 5% van de prijs van het gebouw, door de verkoper of de erkende aannemer worden gestort bij de Deposito- en Consignatiekas. Voor wie niet over die erkenning beschikt, moet een instelling of bank zich tegenover de koper borg stellen voor de verbintenissen van de verkoper of aannemer. Met andere woorden: de voltooiingswaarborg bedraagt dan 100% (art. 12).
-
De nauwkeurige plannen en het lastenboek van de werken waarop het contract betrekking heeft, moeten bij het contract worden gevoegd. Deze maatregel maakt het mogelijk de geplande werken beter af te bakenen en de transparantie te waarborgen over wat tussen de partijen is overeengekomen.
-
Deze bijlagen moeten ondertekend zijn door een architect die gemachtigd is om dit beroep in België uit te oefenen. Deze vereiste is er uiteraard op gericht de ernst van deze documenten en de technische conformiteit van het project beter te waarborgen.
-
De wetgever heeft gewild dat in de aannemingsovereenkomst wordt opgenomen dat de partijen sinds vijftien dagen kennis hebben van de gegevens vermeld in artikel 7 van de wet. Dit vermelden betekent de bouwheer een bedenktijd geven, omdat artikel 7 de meeste beschermingsmaatregelen bevat. Deze tijd laat de koper toe de essentiële informatie na te gaan en zich ervan te vergewissen dat hij zijn rechten en verplichtingen goed begrijpt.
-
Het ontbreken in het contract, in een afzonderlijke paragraaf en in afwijkende en vette letters, van de vermelding dat de koper of de bouwheer het recht heeft de nietigheid van de overeenkomst in te roepen, volstaat om die overeenkomst te doen vernietigen. Hetzelfde geldt voor de artikelen 7 en 12 van de wet. Deze bepaling versterkt de bescherming van de koper aanzienlijk door een volledige transparantie op te leggen.
-
Of het nu gaat om een nieuwbouw of een verbouwing, de overeengekomen totale prijs, vermeld in het compromis of in de notariële akte, mag later niet meer worden gewijzigd. Deze verplichting sluit een prijsherzieningsclausule, die facultatief is, niet uit. Het gaat dan om een aanpassing aan de prijs van materialen en lonen, die jaarlijks kan worden herzien. Op voorwaarde dat deze prijsherzieningsclausule in de overeenkomst is opgenomen, kan zij worden toegepast. Het voorschot mag niet meer bedragen dan 5% van de prijs.
-
Het verkrijgen van een hypothecaire lening en van een omgevingsvergunning zijn de twee meest voorkomende opschortende voorwaarden. De Wet Breyne voorziet in een maximale termijn van drie maanden waarbinnen de koper het krediet moet verkrijgen. Niet alleen het bedrag, maar ook de modaliteiten van dit krediet moeten worden verduidelijkt, zodat de koper deze clausule later niet kan gebruiken om zich aan zijn verplichtingen te onttrekken door zich op een fictieve bankweigering te beroepen.
Voor de bouwvergunning bestaan gelijkaardige voorwaarden wat betreft de datum van afgifte en de modaliteiten van verkrijging. Wanneer de vergunning nog niet is afgeleverd op het moment van de ondertekening van het contract, moet de mogelijkheid om de gevolgen van het contract op te schorten in geval van weigering van de vergunning uitdrukkelijk worden vermeld. In het algemeen vermijdt men bij een opschortende voorwaarde best om een voorschot te betalen.
-
Om vertragingen te vermijden, moeten de precieze startdatum van de werken en de uitvoeringstermijn in de overeenkomst worden vermeld. Het is aangewezen om in kalenderdagen en niet in werkdagen te rekenen, zoals vaak gebruikelijk is. Werkdagen komen ongeveer overeen met twee kalenderdagen, wat de bouwheer kan misleiden of de berekening van de termijnen op het einde van de werf moeilijk kan maken.
Wanneer een aan de onderneming toerekenbare uitvoeringsvertraging wordt vastgesteld, is zij aan de bouwheer een schadevergoeding verschuldigd. Die stemt overeen met de normale huurprijs die men had mogen verwachten indien het nieuwe of verbouwde pand verhuurd was geweest. In de praktijk is het sterk aan te raden een aanzienlijk hoger bedrag te voorzien, dat rekening houdt met alle bijkomende ongemakken en schadeposten: de hypothecaire maandlasten die blijven doorlopen, de annulering van de verhuis, de kost van een huurverlenging enzovoort. -
Wanneer een gebouw in aanbouw voldoende voltooid wordt geacht om de bouwheer te ontvangen, wordt tot een voorlopige oplevering overgegaan. De architect, de aannemer en de bouwheer komen ter plaatse samen en voeren gezamenlijk een aandachtig bezoek uit, ruimte per ruimte. Er wordt een tegensprekelijk proces-verbaal opgesteld. Het doel van zo’n bijeenkomst is eventuele tekortkomingen of gebreken op te sporen die nog moeten worden verholpen.
Opgelet: de bouwheer die dit moment niet afwacht en op eigen initiatief de gebouwde ruimtes betreedt, wordt vermoed de voorlopige oplevering stilzwijgend te hebben aanvaard. Als dat niet het geval is, rust op hem de bewijslast van het tegendeel. Uiterlijk één jaar na deze bijeenkomst zal de definitieve oplevering vaststellen dat alle nog noodzakelijke werken correct zijn uitgevoerd. De Wet Breyne bepaalt dat enkel een tegensprekelijk geschrift, namelijk het opleveringsproces-verbaal, geldt als voorlopige of definitieve oplevering.
De waarborgen voorzien door de Wet Breyne: borgstelling en andere zekerheden
De borgstelling is de belangrijkste waarborg voor de koper. Ze bedraagt 5% van de prijs van het gebouw voor erkende aannemers en wordt gestort bij de Deposito- en Consignatiekas. Voor niet-erkenden bedraagt de voltooiingswaarborg 100%, gewaarborgd door een instelling of een bank. Dit mechanisme beschermt tegen het risico van insolvabiliteit van de verkoper of de aannemer.
Andere waarborgen kunnen daar nog bijkomen, zoals de consignatie van betalingen bij een derde of specifieke verzekeringen. Deze mechanismen zijn bedoeld om de koper financieel te beschermen tijdens de volledige duur van de werf en zo de risico’s van een aankoop op plan te beperken.
Verkoop onder het btw-stelsel: gevolgen en bijzonderheden
Wanneer een aankoop op plan aan btw onderworpen is, wijzigt dat bepaalde financiële aspecten, met name het totale te betalen bedrag en de betalingsmodaliteiten. De btw wordt doorgaans toegepast op de volledige overeengekomen prijs, wat een aanzienlijk deel van de totale kost kan uitmaken.
De Wet Breyne is ook in deze context van toepassing, maar het is essentieel om de bijkomende fiscale regels goed te begrijpen. Zo kunnen bepaalde prijsherzieningsclausules rekening houden met schommelingen in de btw, wat een impact heeft op het uiteindelijke budget van de koper.
