Aankop op plan : de Wet van Breyne in tien punten

Welke bescherming is er?

• 1.Eigendom van materialen

  De eigendom gaat over op de koper van het gebouw op het moment dat de materialen worden gebruikt. Dit geldt alleen voor materialen die in de grond of het gebouw zijn verwerkt.

  Krachtens een overeenkomst tussen de verkoper en de koper wordt deze laatste eigenaar van het huis terwijl het wordt gebouwd en, wat nog belangrijker is, betaalt hij de verkoper of aannemer naarmate het werk vordert, in termijnen.

  Op deze manier koopt de koper alleen wat er op elk moment is, en zal hij geen gevolgschade meer lijden in geval van faillissement of pech van de aannemer, aangezien de risico’s bij de aannemer blijven.

• 2. Een borgstelling

  Om de koper beter te beschermen, moet de verkoper of de erkende aannemer aan de DEPOSITO- EN CONSIGNATIEKAS een garantie (borgstelling genoemd) ter waarde van 5% van de prijs van het gebouw betalen. Als de verkoper of aannemer niet is goedgekeurd, moet een organisatie of bank garant staan voor de verplichtingen van de verkoper of aannemer tegenover de koper. Met andere woorden, de uitvoeringsgarantie is 100% (art. 12).

• 3. De verplichting om plannen bij te voegen

  Gedetailleerde plannen en specificaties voor de werken die onder het contract vallen, moeten bij het contract worden gevoegd. Deze maatregel vergemakkelijkt de identificatie van de geplande werken.

• 4. De handtekening van de architect

  Deze bijlagen moeten worden ondertekend door een “architect die bevoegd is om in België zijn beroep uit te oefenen”. Deze vereiste is uiteraard bedoeld om de ernst van deze documenten beter te waarborgen.

• 5. Een bedenktijd

  De wetgever heeft zelfs gewild dat in het contract wordt vermeld dat “de partijen gedurende vijftien dagen kennis hebben genomen van de in dit artikel vermelde informatie” (art. 7). Dit vermelden komt erop neer dat de klant een bedenktijd krijgt, want artikel 7 bevat de meeste beschermingsmaatregelen.

• 6. Een aangescherpte informatieplicht

  Het niet vermelden in de overeenkomst, in een aparte paragraaf en in verschillende, vette letters, dat de koper of de klant het recht heeft om de nietigheid van de overeenkomst in te roepen, is voldoende om de overeenkomst nietig te maken. Hetzelfde geldt voor de artikelen 7 en 12.

• 7. Een definitieve prijs

  Of het nu gaat om aanbouw of verbouw, de totale overeengekomen prijs, zoals vermeld in het compromis of de notariële akte, kan later niet meer worden gewijzigd. Deze verplichting sluit een prijsherzieningsclausule, die optioneel is, niet uit. Dit is een aanpassing van de prijs van materialen en lonen, die elk jaar kan worden herzien. Als de prijsherzieningsclausule in de overeenkomst is opgenomen, kan deze worden toegepast.Het voorschot mag niet meer dan 5% van de prijs bedragen.

• 8. Voorafgaande voorwaarden

  Het verkrijgen van een hypotheek en een bouwvergunning zijn de twee meest voorkomende opschortende voorwaarden. De wet van Breyne voorziet in een maximumtermijn van drie maanden voor de koper om de lening te verkrijgen. Niet alleen het bedrag van de lening, maar ook de voorwaarden moeten worden gespecificeerd, zodat de koper deze clausule niet gebruikt om zich later aan zijn verplichtingen te onttrekken door een valse weigering van de bank in te roepen. Zonder al te veel in detail te treden, gelden soortgelijke voorwaarden voor bouwvergunningen (datum van afgifte, hoe deze te verkrijgen, etc.). Tot slot, als de vergunning nog niet is afgegeven op het moment van ondertekening van het contract, moet de mogelijkheid worden vermeld om de gevolgen van het contract op te schorten als de vergunning is geweigerd. Als algemene regel geldt dat als er sprake is van een opschortende voorwaarde, u geen aanbetaling hoeft te doen.

• 9. Opleveringstermijn en sancties

  Om vertragingen te voorkomen, moeten de precieze datum waarop de werkzaamheden beginnen en de termijn voor de voltooiing in de overeenkomst worden opgenomen. In dit opzicht is het raadzaam om te rekenen in “kalenderdagen” in plaats van werkdagen, zoals gebruikelijk is. Werkdagen komen overeen met ongeveer twee kalenderdagen, wat misleidend kan zijn voor de klant of het moeilijk kan maken om deadlines te berekenen aan het einde van het project.

  Wanneer een vertraging in de uitvoering te wijten is aan de aannemer, is deze verplicht om schadevergoeding te betalen aan de projecteigenaar. Deze komt overeen met de normale huur die verwacht had kunnen worden als het nieuwe of verbouwde gebouw was verhuurd. In de praktijk is het sterk aan te raden om een veel hoger bedrag in rekening te brengen, rekening houdend met alle ongemakken en bijkomende verliezen (hypotheekbetalingen die nog verschuldigd zijn, annulering van de verhuizing, kosten voor het verlengen van de huurovereenkomst, enz.)

• 10. Voorlopige en definitieve oplevering

  Wanneer een gebouw in aanbouw geacht wordt voldoende te zijn voltooid om door de eigenaar te worden betrokken, wordt een voorlopige oplevering uitgevoerd. De architect, de bouwer (de aannemer) en de klant ontmoeten elkaar op de bouwplaats en alle betrokkenen inspecteren het gebouw zorgvuldig kamer per kamer. Er wordt een gezamenlijk rapport opgesteld. Het doel van zo’n bijeenkomst is het identificeren van eventuele imperfecties die moeten worden gecorrigeerd of tekortkomingen die moeten worden verholpen.

  Let op! Als de klant dit moment niet afwacht en op eigen initiatief het gebouw betreedt, wordt hij verondersteld stilzwijgend akkoord te zijn gegaan met de voorlopige oplevering.

  Als dit niet het geval is, is het aan de klant om het tegendeel te bewijzen.
  Ten laatste één jaar na deze ontmoeting zal de definitieve oplevering bevestigen dat alle werken die nog nodig zijn correct werden uitgevoerd.
  De wet van Breyne bepaalt dat alleen een schriftelijk document dat door beide partijen is ondertekend (het opleveringsverslag) als voorlopige of definitieve oplevering wordt beschouwd.