FAQ : De meest gestelde vragen over lijfrentes

De verkoop van een lijfrente is de oplossing die veel senioren kiezen om een groot kapitaal en een geïndexeerde maandelijkse lijfrente te ontvangen, na aftrek van belastingen.
De voordelen van een lijfrente voor de verkoper :

• Onmiddellijk beschikbaar kapitaal
• Een regelmatige, gegarandeerde lijfrente, naast het pensioen.
• In uw eigen huis blijven wonen (lijfrente voor bewoning)
• Beheerproblemen met huurders vermijden (lijfrente voor onbewoonde woningen)
• Bescherming tegen inflatie dankzij indexatie
• Omkeerbaarheid of 100% verhoging van de lijfrente-uitkering
• Geen makelaarskosten

• De marktwaarde van de woning
• De leeftijd van de verkoper(s)
• Het bedrag van de aanbetaling
• Aantal verkopers
• Beperking van de lijfrente betalingsperiode
• Blote eigendom of volledige eigendom
• Rentepercentages

Nee, de lijfrente is belastingvrij als deze wordt betaald door een particulier. De lijfrente is het resultaat van een verkoop van vastgoed die niet wordt belast. Het is dus geen inkomen in de ogen van de belastingdienst.
Als de koper echter een rechtspersoon is, wordt de lijfrente momenteel belast tegen 30% van 3% van het afgestane kapitaal. In dit geval zal de rechtspersoon een extra lijfrente moeten betalen aan de verkoper om deze belastingheffing te compenseren.

Het boeket is een som geld die door de koper aan de verkoper wordt betaald op het moment van de verkoopakte. Het is een soort aanbetaling op de verkoopprijs. Merk op dat hoe hoger het boeket, hoe lager de annuïteit en omgekeerd.

De erfgenamen en opvolgers zullen de lijfrente blijven betalen tot het einde van de termijn die in de akte is vastgelegd.
Kopers met jonge kinderen wordt aangeraden een levensverzekering af te sluiten om de lijfrente-uitkeringen te dekken in geval van overlijden.

Als een van de echtgenoten overlijdt, wordt de lijfrente volledig doorbetaald aan de langstlevende echtgenoot. Dit staat bekend als een “overgaande lijfrente”.

Het contract bevat een ontbindende clausule of uitdrukkelijke overeenkomst die bepaalt dat als de lijfrente niet binnen 2 maanden na de vervaldatum wordt betaald, en na ingebrekestelling zonder reactie, de verkoop als nietig wordt beschouwd. Alle betalingen worden ingehouden door de verkoper als compensatie.
In het algemeen zal de koper in een dergelijke situatie het lijfrentecontract willen doorverkopen om niet in een dramatische financiële situatie terecht te komen.

• Verkoop op lijfrente in volle eigendom = vrije lijfrente
  De verkoper draagt de volledige eigendom van het pand over in ruil voor de betaling van een prijs, waarvan een deel wordt omgezet in een vast bedrag en de rest in lijfrentes. Deze lijfrentes zijn geïndexeerd en belastingvrij.
  In dit geval heeft de verkoper geen reparatie- of andere kosten en geen belasting.
• Verkoop van blote eigendom met vruchtgebruik = lijfrente voor bewoning
  De verkoper behoudt het vruchtgebruik van het pand, meestal levenslang – hij of zij kan het pand ofwel bewonen ofwel verhuren en de huur innen.
  De kopers krijgen het pand pas bij het overlijden van de verkoper(s).
• Verkoop op lijfrente van volledig eigendom met gereserveerd gebruiks- en bewoningsrecht
  De verkoper bewoont het pand, maar kan het niet verhuren in geval van vroegtijdig vertrek. Over het algemeen wordt een aanvullende lijfrente betaald als de woning wordt verlaten (respijtperiode van 3 maanden en officieel vertrek bij een notaris).

Om de koopkracht van de verkoper te garanderen, worden annuïteiten geïndexeerd aan de gezondheidsindex. Er kan een limiet zijn op de indexering, of een vaste jaarlijkse verhoging (bijv. 2% per jaar) – het is allemaal een kwestie van overeenstemming tussen de partijen.

Bij een verkoop in volle eigendom zijn alle kosten van de werkzaamheden voor rekening van de koper. Bij verkoop in blote eigendom vallen alle onderhouds- en reparatiewerkzaamheden onder de verantwoordelijkheid van de verkoper. Alleen grote reparaties aan het dak en de structuur van het gebouw vallen onder de verantwoordelijkheid van de koper ( artikel 606 Burgerlijk Wetboek) – terras – vervanging van liften * vervanging van de verwarmingsketel.

Bij een onbewoonde lijfrente betaalt de koper de onroerende voorheffing.
Bij een bewoonde lijfrente betaalt de verkoper de onroerende voorheffing.

De koper moet de kosten van de akte, registratiekosten en notariskosten betalen. De makelaarskosten zijn ook voor rekening van de koper.
Deze kosten worden berekend over de pro-fisco waarde.

La vente viagère en famille est déconseillée car il existe un risque de requalification par l’administration fiscale lors du décès.
Selon l’article 11 du Code des successions :
De verkoop van lijfrenten binnen de familie wordt afgeraden, omdat het risico bestaat dat de belastingdienst het pand bij overlijden herkwalificeert als lijfrente.
Volgens artikel 11 van de successiewet:
“Roerende of onroerende goederen die door de overledene onder bezwarende titel zijn verkocht of overgedragen, worden met het oog op de inning van de successie- en overdrachtsrechten die verschuldigd zijn op de nalatenschap van de overledene, geacht deel uit te maken van diens nalatenschap en als legaat te zijn ontvangen door de koper of de verkrijger. indien de erflater zich op grond van de overeenkomst een vruchtgebruik heeft voorbehouden of heeft bedongen dat hij afstand doet van hetzij het vruchtgebruik van een ander goed, hetzij van enig ander recht op leven, tenzij wordt vastgesteld dat de verkoop of de overdracht geen verkapte schenking aan de koper of de verkrijger inhoudt. ”

De verkoop van lijfrenten binnen de familie wordt afgeraden, omdat het risico bestaat dat de belastingdienst het pand bij overlijden herkwalificeert als lijfrente.
Volgens artikel 11 van de successiewet:
Wanneer u de pensioenleeftijd bereikt, kan de daaruit voortvloeiende inkomensdaling aanzienlijk zijn – gemiddeld komt het wettelijke pensioen overeen met een inkomensdaling van 30%.

Veel senioren willen actief blijven en hun vrije tijd besteden – Tussen vakanties, vrijetijdsactiviteiten, uitstapjes, financiële hulp voor kinderen of kleinkinderen, of werk- of gezondheidsproblemen – u beseft al snel dat pensionering niet noodzakelijk “minder uitgaven” betekent.

Terwijl u 10-15 jaar geleden het tekort nog kon aanvullen met de rente van het spaargeld dat u had opgebouwd, moeten gepensioneerden nu, met rentetarieven van bijna 0%, elke maand hun spaargeld aanspreken om hun budget in evenwicht te brengen.

De stijging van de levensverwachting (10 jaar meer in de afgelopen 30 jaar) in combinatie met dit begrotingstekort betekent dat 40% van de senioren op een bepaald moment in financiële problemen komt en een keuze moet maken.

Zal men zijn woning verkopen en zich op de huurmarkt begeven, of een kleinere woning kopen?

Thuis blijven wonen?

De overgrote meerderheid van de ondervraagden wil in hun eigen huis blijven wonen.

Bewoonde lijfrente is de oplossing om opnieuw koopkrachtig te worden en u minder zorgen te maken over het einde van de maand terwijl u uw woning behoudt.

De akte bepaalt over het algemeen dat u het vruchtgebruik levenslang behoudt – dit betekent dat u voor de rest van uw leven in uw woning kunt blijven wonen of, als u verhuist, uw woning kunt verhuren en de huur kunt innen.

U kunt ook plannen om uw vruchtgebruik over te dragen aan uw koper in ruil voor extra inkomsten als u de woning vroegtijdig verlaat.

Als u uw woning verlaat, is dat vaak om gezondheidsredenen. Heeft u nog de capaciteit of kracht om een huurder te managen?

Denk aan de kosten om het pand te herstellen, eventuele eisen die uw huurder kan stellen en de belastingen en lasten die uw rendement zullen beïnvloeden.

Door het vruchtgebruik over te dragen aan uw koper hoeft u zich nergens zorgen over te maken. Alle kosten en lasten worden dan gedragen door uw koper.

Over het algemeen zal de overdracht van het vruchtgebruik gebeuren in ruil voor een extra huur, die ongeveer 50% van een normale huur zal bedragen.

Bij een lijfrente op bewoonde lijfrente worden de kosten verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Hoewel deze lijst niet volledig is, voorzien de meeste contracten in de volgende verdeling:

De crediteur (vruchtgebruiker) is verantwoordelijk voor alle vruchtgebruikreparaties Zonder de algemeenheid van onderhoudsreparaties te beperken, worden de volgende meestal als zodanig behandeld :

• alle kosten met betrekking tot de exploitatie van het gebouw en het genot van het goed
• reparaties die als onderhoud worden beschouwd (in tegenstelling tot “grote reparaties”, die onder de verantwoordelijkheid van de blote eigenaar vallen, zoals hieronder beschreven)
• schilderwerk, inclusief buitenschilderwerk
• vernissen
• reparaties aan vloeren, plafonds, trappen, schoorsteenvegen en -reparaties
• nieuwe vloerbedekking, zelfs van grote muren
• onderhoud, reparaties en vervanging van verwarmingssystemen

en de schuldenaar (naakte eigenaar) is verantwoordelijk voor grote reparaties, zoals gespecificeerd in artikel 606 van het Burgerlijk Wetboek, evenals de reparaties die momenteel worden aanvaard door de jurisprudentie.

Het genoemde artikel 606 bepaalt: “Grote reparaties zijn die aan de hoofdmuren en gewelven, het herstel van de balken en volledige daken; die aan de dijken en steunmuren, ook in hun geheel. Alle andere reparaties zijn onderhoudswerkzaamheden”.

Dit kan allemaal worden overeengekomen tussen de partijen.

Elke partij moet zijn eigen risico verzekeren – elke partij moet contact opnemen met zijn eigen verzekeraar – in theorie zouden er 2 polissen kunnen zijn, de ene die het naakte eigendom dekt en de andere die het vruchtgebruik dekt.

In de praktijk is het vaak raadzaam om de bestaande verzekering te behouden door de verzekeringsmaatschappij op de hoogte te stellen van het gedeelde eigendom – de premie wordt dan 50/50 gedeeld – Het grote voordeel: als er een schade is en er is maar één verzekering, is er geen risico dat de ondernemingen elkaar de schuld geven…

Zoals we hebben gezien, is de leeftijd van de verkoper een belangrijke factor bij het berekenen van de lijfrente. Hoe jonger u bent, hoe langer u naar verwachting zult leven en hoe langer de lijfrente-uitkeringen waarschijnlijk zullen duren. Hoe jonger u bent, hoe lager de annuïteit zal zijn, maar …. hoe langer de koper moet wachten om van zijn of haar aankoop te kunnen profiteren.

De koper is meestal al eigenaar van zijn of haar eigen onroerend goed en goed ingeburgerd in het leven, meestal tussen de 40 en 55 jaar. We raden een leeftijdsverschil van één generatie aan tussen koper en verkoper.

Uit al deze aanwijzingen blijkt duidelijk dat de verkoper van lijfrentes op eigen erf minstens 70 jaar oud moet zijn om tegen de juiste voorwaarden aan de vraag te kunnen voldoen.

Het is mogelijk om te verkopen als u jonger bent, maar de duur van het vruchtgebruik zal vaak beperkt zijn.

Er is geen minimumleeftijd voor onbewoonde lijfrente (vrije verkoop), maar de duur van de lijfrentebetalingen zal beperkt zijn.

Het contract biedt twee garanties als de koper in gebreke blijft.

Het pandrecht van de verkoper: er wordt een hypotheek geregistreerd ten gunste van de verkoper om de betaling van de annuïteiten te garanderen. In geval van wanbetaling kan de verkoper de blote eigendom verkopen en voorrang krijgen op alle andere schuldeisers van de koper.

De ontbindende clausule (pacte commissoire exprès): deze clausule stelt de verkoper in staat om de verkoop te annuleren en de volledige eigendom van het onroerend goed terug te krijgen. Reeds betaalde bedragen (boeket en lijfrenten) worden door de verkoper ingehouden als schadevergoeding. Er is dus weinig vrees dat dit zal gebeuren en een koper die zich in deze situatie bevindt, zal er de voorkeur aan geven om het contract door te verkopen aan een solvabele derde. In dit geval moeten alle oorspronkelijke voorwaarden worden gehandhaafd.

De looptijd van de lijfrente wordt vrij overeengekomen tussen de partijen. We stellen de looptijd vast in relatie tot de leeftijd van de verkoper. Als je 82 bent, zullen we je niet adviseren om de lijfrentes te spreiden over 20 jaar, maar eerder over 10-12 jaar, om vrij grote lijfrentes te krijgen met een hoge waarschijnlijkheid van betaling…

Voor mensen van bijvoorbeeld 70 jaar raden we aan om annuïteiten te betalen over 15 of zelfs 20 jaar, in gedachten houdend dat hoe langer de periode, hoe lager het bedrag van de annuïteit. Het is in het belang van de koper om een langere termijn vast te stellen om elke maand zo weinig mogelijk te betalen. Maar het is niet de bedoeling om potentiële kopers af te schrikken door de lijfrentetermijn te veel te verkorten.

Vergeet niet dat deze tijdslimiet alleen geldt voor de uitkering. In het geval van een lijfrente op bewoond leven, ontvangt u de lijfrente niet meer als u na de vastgestelde termijn nog in leven bent, maar kunt u wel de rest van uw leven in uw woning blijven wonen.