Een woning verkopen als onderdeel van een erfenis

1. De erfenis aanvaarden

Na het overlijden van een dierbaar familielid is het verstandig om contact op te nemen met een notaris om de juridische stappen te nemen als de overledene niet van tevoren iemand heeft aangewezen. De notaris kan je duidelijke en nauwkeurige details geven over de erfenis die je mogelijk kunt aanvaarden. Dit is een belangrijke stap omdat het aanvaarden van een erfenis betekent dat je niet alleen bezittingen, maar mogelijk ook schulden ontvangt. Bovendien brengt een erfenis kosten met zich mee die aanzienlijk kunnen zijn, afhankelijk van het onroerend goed dat u erft. Het is daarom essentieel om de zaak met een notaris te bespreken voordat je een nalatenschap aanvaardt.

2. Successierechten

Successierechten zijn de belasting die u aan de staat moet betalen als u de erfenis aanvaardt. Successierechten worden berekend op basis van verschillende factoren:

• Het aantal panden dat de overledene achterlaat als erfenis
• De regio waar de overledene woonachtig was
• De verwantschap tussen u en de overledene

Zoals eerder vermeld, is het raadzaam om de bedragen van deze belastingen te achterhalen voordat u de erfenis aanvaardt of begint met de verkoop van het pand, omdat deze belastingen zeer hoog kunnen zijn.

3. Mede-eigendom?

Als u niet de enige erfgenaam bent van een eigendom en dus juridisch gezien “mede-eigendom” bent, hebt u de toestemming van de andere erfgenamen nodig om het te verkopen. Zonder deze toestemming kunt u uiteraard geen enkele transactie uitvoeren. Het is ook mogelijk dat een van de erfgenamen uw aandelen wil kopen om in het huis te gaan wonen. Daarom is een gesprek tussen de erfgenamen vooraf noodzakelijk om in onderling overleg te beslissen wat er met elk eigendom moet gebeuren. Door tot een minnelijke schikking te komen, kunt u een gerechtelijke vereffening van de nalatenschap vermijden, die optreedt als er onenigheid is tussen de erfgenamen. Als jullie het allemaal eens zijn over de verkoop, of als u de enige rechthebbende bent, is de volgende stap om de waarde van het pand te schatten.

4. De schatting van het pand

Dit is de belangrijkste stap bij de verkoop van een geërfd pand. Als het pand niet correct wordt geschat en u het verkoopt voor een hogere prijs, zult u een boete betalen en bijkomende erfrechtelijke kosten.

• Het pand zelf schatten

  U kunt de waarde van het pand zelf schatten met behulp van een deskundige of het bedrag berekenen op basis van de marktprijs van het pand. Als u het eigendom onderwaardeert en het voor een hogere prijs verkoopt, moet u de overheid terugbetalen, zoals hierboven vermeld. Als u daarentegen de waarde van het eigendom onderschat en het tegen een lagere prijs verkoopt, zult u het verschil in betaalde rechten boven de marktprijs niet kunnen terugkrijgen.

• De meest voorzichtige oplossing

  U kunt gebruik maken van een voorafgaande expertise. Deze vindt plaats vóór de indiening van de aangifte van de nalatenschap. Een door de belastingdienst erkende expert wordt aangesteld om de geërfde panden te schatten. De resulterende schatting moet worden opgenomen in de aangifte van de nalatenschap en heeft een groot voordeel: als het pand voor een hogere prijs wordt verkocht dan de schatting, hoeft u geen extra belasting te betalen.

  Deze oplossing is dus zeer interessant als u een schatting wilt verkrijgen die bindend is voor iedereen zonder het risico te lopen dat u aanvullende rechten moet betalen of een boete moet betalen wegens ontoereikendheid. Deze procedure is echter niet altijd de meest geschikte, vooral als uw nalatenschap niet zeer belastbaar is. Bovendien brengt het kosten met zich mee en kan het de erfopvolging mogelijk vertragen. U kunt dit natuurlijk bespreken met uw notaris voor meer informatie en advies.

5. De verkoop van het pand

Nadat de expertise is uitgevoerd en u de nalatenschap heeft aangegeven, kunt u uiteindelijk overgaan tot de verkoop van uw pand, meestal binnen 2 jaar na de aangifte van de nalatenschap.

Er zijn verschillende mogelijkheden:

• Het pand zelf verkopen

  Dit bespaart u makelaarskosten, maar kan aanzienlijk veel tijd kosten, vooral als u niet de enige erfgenaam bent en een andere erfgenaam ook op zoek is naar kopers. Dit kan snel ingewikkeld worden, vooral wat betreft bezichtigingstijden en het verzamelen van alle documenten.

• Een notaris inschakelen

  Een notaris kan op de hoogte zijn van verkopen in de omgeving en kan een bondgenoot zijn bij alle wettelijke stappen. Hij of zij heeft waarschijnlijk echter niet zo’n uitgebreid netwerk als een vastgoedprofessional.

• Een makelaar inschakelen

  De eenvoudigste optie is om gezamenlijk met de erfgenamen een makelaar te kiezen om problemen te voorkomen. Nadat het makelaarskantoor is gekozen, zal dit alle noodzakelijke stappen ondernemen om uw pand te verkopen: foto’s maken, plattegronden, metingen, advertenties, bezichtigingen, enz. Een makelaar heeft ook de benodigde juridische en administratieve kennis voor dit soort bijzondere verkopen. Dit bespaart kostbare tijd en het is geruststellend om uw pand toe te vertrouwen aan professionals die een grote database hebben van potentiële kopers.