10 fouten die u niet moet maken als u van plan bent uw woning te verhuren

In het huidige economische klimaat is de toegang tot vastgoed steeds beperkter geworden voor de Belgische bevolking. De inflatie heeft een impact gehad op alle macro-economische domeinen van de samenleving en ook vastgoed ontsnapt er niet aan. De koopkracht is gedaald en de hypotheekrente is gestegen, waardoor veel gezinnen niet meer kunnen investeren in bakstenen en mortel. Als gevolg hiervan zien we een toename van het aantal mensen dat een woning wil huren terwijl ze sparen voor een mogelijke aankoop. Eigenaars die voorlopig niet willen verkopen en liever wachten op een verandering in het economische klimaat, beginnen aan het huuravontuur. In dit artikel gaat Trevi in op de 10 valkuilen die u moet vermijden als u uw woning met een gerust hart wilt verhuren.

10 valkuilen die u moet vermijden als u uw woning met een gerust hart wilt verhuren

• Pas op voor te hoge schattingen!

  Helaas is dit een veelgemaakte fout. Veel verhuurders weten niet genoeg over de huidige vastgoedmarkt om de maandelijkse huurprijs van hun woning in te schatten. In Brussel is het in het huidige economische klimaat niet ongewoon dat de huurprijzen 30 tot 40% boven de marktprijs liggen. Souheil Marso, hoofd van de afdeling Verhuur bij Trevi, heeft het over ‘uitgebrande’ panden die geen kopers hebben omdat ze veel te duur zijn in vergelijking met andere, vergelijkbare panden. Tegen de tijd dat de eigenaar besluit de prijs te verlagen, is het te laat en wordt het pand uiteindelijk voor minder dan de werkelijke waarde verhuurd.

  De waardering van een pand is een complexe zaak die voortdurend varieert en evolueert naargelang de regio, de economische context, het gebouw en de voorzieningen in de buurt… U moet dus veel aandacht besteden om de juiste prijs te vinden en uw pand niet te ‘verbranden’ voor het verhuurd is. Trevi werkt samen met de beste vastgoedexperts in de sector om eigenaars een eerlijke waardering te geven zodat ze snel een koper kunnen vinden.

• Weten hoe u een advertentie moet schrijven.

  U denkt misschien dat dit het makkelijkste is om te doen en dat u alleen maar hoeft te laten zien hoe u huurders aantrekt, maar pas op dat u niet in de val van de illegaliteit trapt! Souheil Marso herinnert ons eraan dat het verplicht is om de EPC-score van uw woning te vermelden in elke advertentie. Als u geen energiecertificaat hebt, of als het is verlopen (na 10 jaar), moet u een expert inhuren om een nieuw certificaat op te stellen. Dit is vooral belangrijk in het huidige economische klimaat, omdat de indexering van bepaalde woningen wordt bevroren als ze een slechte EPC-score hebben. Ter herinnering, hier is de huidige regel die mogelijk kan worden verlengd:

  

  Het bedrag en de aard van de gemeenschappelijke kosten moeten ook worden vermeld in de advertentie als die er zijn. Merk op dat het illegaal is om in de advertentie bepaalde profieltypen te vermelden die u graag zou willen hebben (“alleenstaand, geen kinderen”) omdat u van discriminatie kunt worden beschuldigd.

  Souheil Marso raadt u aan om naast de EPC-score, de huurprijs en de gemeenschappelijke lasten ook het volgende toe te voegen aan uw advertentie:

  • De oppervlakte van uw woning zodat huurders weten wat ze kunnen verwachten, evenals het aantal slaapkamers.
  • Welke voorzieningen de woning heeft, zoals een inbouwkeuken of wasmachine.
  • Waar huurders in geïnteresseerd zijn: een groot terras, veel daglicht, enz.
  • Het belangrijkste is om de juiste balans te vinden, met relevante informatie die direct ter zake komt.

  Natuurlijk is dit gemakkelijker te doen met een makelaar, die een advertentie kan opstellen die rekening houdt met de wet en specifieke regionale kenmerken, en die een uitgebreid netwerk van potentiële huurders heeft die wachten om uw woning te zien…

• Plan uw bezoeken goed!

  De meeste potentiële huurders zijn beschikbaar om een woning te bezichtigen na hun werkdag, dus het is essentieel om een ruim tijdsbestek te hebben om iedereen tegemoet te komen. Bovendien kunt u beter de voorkeur geven aan individuele bezoeken, zodat u de persoon kunt leren kennen en niet wordt overspoeld door een constante stroom bezoekers. Bezoeken inplannen kost uiteraard tijd, maar het helpt u wel om de juiste kandidaat-huurder te vinden. Bij Trevi nemen we de bezoeken voor onze klanten als verhuurder voor onze rekening om hen zo veel mogelijk werk uit handen te nemen en leggen we de serieuze en volledige kandidaturen die we ontvangen hebben, aan hen voor.

• Aanvraagdossiers: weten wat u doet

  Het hebben van een aanvraagdossier met alle benodigde informatie is bijzonder belangrijk voor een kwalitatief verhuurproces. Een verhuurder kan echter niet alles van een kandidaat-huurder eisen. Bijvoorbeeld, zoals Souheil Marso zegt: “de verhuurder mag de kandidaat-huurder om een bewijs van inkomen vragen, maar hij kan niet de laatste 3 loonfiches en/of een arbeidscontract eisen. Het staat de kandidaat-huurder vrij om zijn inkomen naar eigen inzicht te bewijzen”. Dit kan het moeilijk maken voor zelfstandige verhuurders, die te maken kunnen krijgen met valse documenten die alleen professionals door hun ervaring kunnen herkennen. Bij Trevi komen we regelmatig vervalste loonbrieven tegen en kunnen we u indien nodig adviseren.

• Leer meer over het opstellen van het huurcontract

  Het opstellen van het huurcontract is een stap waarop u moet letten om zowel u als uw huurder te beschermen. In Brussel moet het huurcontract bijvoorbeeld een referentiehuurprijs bevatten die gebaseerd is op een officiële database. Er is ook een opzegtermijn die verschilt van huurovereenkomst tot huurovereenkomst, maar dit is niet de enige reden waarom verhuurders belasting moeten betalen als ze bijvoorbeeld kiezen voor een gemeubileerd huurcontract voor hun hoofdverblijfplaats. Het is dus belangrijk om dit op voorhand uit te zoeken.

  Trevi heeft het geluk een beroep te kunnen doen op een team van experts, waaronder een juridische afdeling die de huurcontracten voortdurend bijwerkt. De eigenaar hoeft zich dus geen zorgen te maken.

• Garantie op contante huur?

  Misschien weet u het niet, maar het is illegaal om aan kandidaat-huurders een huurwaarborg in cash te vragen. Bovendien mag u bij een huurwaarborg op een geblokkeerde rekening niet meer dan 2 maanden waarborg vragen. Deze zogenaamde “klassieke” waarborg van 2 maanden kan worden verkregen bij de bank of via de website van FOD Financiën, maar het is niet het enige type huurwaarborg dat beschikbaar is. Het is dus belangrijk om al deze details in gedachten te hebben voordat u de sprong waagt, en het kan een goed idee zijn om advies te vragen aan een expert.

• Een inventaris van de inrichting is verplicht!

  Dat klopt! Als u geen inventarisatie van de inrichting uitvoert met de toekomstige huurder, zal dit aan het einde van het huurcontract in uw nadeel werken. Zonder inventarisatie wordt de uitgaande staat van de woning beschouwd als dezelfde als de inkomende staat. Dit betekent dat als uw huurder tijdens de huurperiode een deur of oven heeft gebroken, u niet kunt bewijzen dat deze in perfecte staat waren toen u de woning betrok. Een goede inventarisatie van de inrichting moet gedetailleerd zijn en vergezeld gaan van foto’s. ‘Keuken in goede staat’ is dus niet genoeg,” zegt Souheil Marso. Idealiter wordt de inventarisatie uitgevoerd voordat u erin trekt, of niet meer dan 1 maand daarna. De inventarisatie kan worden uitgevoerd door een expert, waarbij de kosten worden gedeeld tussen beide partijen, of in der minne. Elke partij kan ook zijn eigen expert inschakelen. Er zijn dus verschillende manieren om dit te doen, en het kan soms moeilijk zijn om de weg te vinden.

• De huurovereenkomst ondertekenen: een eenvoudige formaliteit?

  Helemaal niet! In werkelijkheid is de ondertekening van het huurcontract heel belangrijk. Alle nodige documenten moeten worden bijgevoegd:

  • EPC-certificaat van de woning (vaak vooraf naar de huurder gestuurd zodat hij/zij het kan inkijken)
  • Bijlagen bij de Woningwet
  • Zoveel exemplaren als er partijen zijn
  • Eventuele andere bijlagen die nodig zijn voor de huurovereenkomst (zoals huisregels).

  Een terugkerend probleem in dit stadium is het ontbreken van bijlagen bij de huurovereenkomst, hoewel dit verplicht is”, zegt Souheil Marso. Op de pagina Bon Bail kun je nagaan wat je moet bijvoegen. Bij Trevi zorgen we er altijd voor dat het huurcontract dat aan huurders en verhuurders wordt bezorgd, conform en volledig is om toekomstige problemen te vermijden.

• De sleutels overhandigen heeft grote gevolgen

  Als u zich er niet van vergewist dat de kandidaat-huurder alles heeft nageleefd voordat u de sleutels overhandigt, kunt u in het ongelijk worden gesteld als bepaalde clausules niet worden nageleefd. U moet ervoor zorgen dat aan de volgende punten vooraf is voldaan: het opstellen van een huurwaarborg, het uitvoeren van een inventarisatie van de inrichting, het betalen van de eerste maand huur en het afsluiten van een woonverzekering.

• Als u het huurcontract niet registreert, kunt u problemen krijgen

  De verhuurder is verplicht om het huurcontract binnen twee maanden na de startdatum te registreren. De registratie vindt plaats op de website van FOD Financiën en is volledig gratis. Doet u dit echter niet, dan kan uw huurder uw woning verlaten zonder opzegtermijn of vergoeding; u kunt deze informatie raadplegen in de rubriek “Huurregistratie” op de website van FOD Financiën. De vastgoedmakelaars van Trevi zorgen altijd voor de registratie van het huurcontract volgens de geldende maatregelen en termijnen.