Een verkoop op lijfrente verschilt op diverse vlakken van een klassieke verkoop, met name wat het genot van het pand en de betaling van de prijs betreft.
De prijs wordt gewoonlijk betaald in de vorm van een eerste storting, het ‘boeket’ genoemd, en het resterende bedrag wordt dan betaald in de vorm van lijfrentes, die heel vaak beperkt zijn in de tijd.
Wat met de verdeling boeket/rentes?
Wat het boeket betreft (dat trouwens niet verplicht is, maar toch wordt aangeraden), hanteert de markt gewoonlijk een bedrag van 10% van de handelswaarde bij bewoonde lijfrente en circa 15 tot 20% bij vrije lijfrente. Als algemene regel geldt: hoe jonger u bent (70+), hoe kleiner het boeket moet zijn. En omgekeerd, als u ouder bent (85+), dan mag het boeket hoger zijn, om zo het bedrag van de rente te beperken.
Soms wordt een groter boeket gevraagd, als de verkoper bijvoorbeeld schuldeisers moet terugbetalen om het pand te ontheffen van een hypotheek.
Zodra we het bedrag van het boeket hebben bepaald, kunnen we de rente berekenen.
De berekening van de rente hangt af van meerdere factoren:
- De handelswaarde van het goed
- De leeftijd van de verkoper(s)
- De leeftijd van de verkoper(s)
- De rentevoeten
- De beperking van de betalingslooptijd
- Vrije of bewoonde lijfrente
We moeten uiteraard een onderscheid maken tussen de verkoop op vrije lijfrente waarbij de verkoper de volle eigendom overdraagt (blote eigendom + vruchtgebruik) en bewoonde lijfrente waarbij de verkoper de blote eigendom overdraagt en het vruchtgebruik behoudt.
We lichten dit even toe met een cijfervoorbeeld.
Dhr. Martinet is 71 jaar (levensverwachting van 15 jaar volgens de officiële tabellen) en eigenaar van een appartement waarvan de waarde geschat wordt op € 300.000. Hij twijfelt: verhuizen (vrije lijfrente) of de rest van zijn leven in zijn appartement blijven wonen (bewoonde lijfrente)?
We gaan in beide gevallen uit van een boeket van 10% of € 30.000 en beperken de looptijd van de rente tot 15 jaar.
Vrije lijfrente: dhr. Martinet ontvangt onmiddellijk een som van € 30.000 en een rente van € 1.700/maand gedurende 15 jaar. We merken op dat het boeket vrij vastgelegd wordt, als dit stijgt, zal de rente dalen.
Bewoonde lijfrente: dhr. Martinet blijft in zijn appartement wonen. De waarde van het vruchtgebruik moet dus afgetrokken worden van de handelswaarde van het goed. Dit vruchtgebruik stemt overeen met de nettowaarde van de huurprijs (in dit geval € 630) vermenigvuldigd met het aantal jaren levensverwachting. Voor een levensverwachting van 15 jaar wordt het vruchtgebruik vastgelegd op € 630 x 180 = € 113.400 of ongeveer 38%. Zo komen we uit op € 300.000 – 38% = € 186.000 voor de waarde van de blote eigendom. Na aftrek van het bedrag van het boeket is dat nog € 156.000, gedeeld door 180 maandelijkse termijnen of ongeveer € 865 per maand.
We merken op dat de rentes niet belast worden en onderworpen zijn aan de indexering op basis van de gezondheidsindex.
In het algemeen kan het bedrag van het boeket hoger liggen bij een vrije lijfrente omdat de vraag heel hoog is.
Een vakman gespecialiseerd in lijfrente zal zorgen voor evenwichtige voorwaarden en zal u bijstaan bij elke stap in het verkoopproces.
Heb je vragen? Aarzel dan niet om contact met ons op te nemen
Trevi Viager
