Startpagina » Onze tips om uw vastgoedbezit te beheren
Nieuwbouw
15/10/2021

Onze tips om uw vastgoedbezit te beheren

Ontdek ons advies over het beheer van uw onroerend goed

  • Dat hangt ervan af: wilt u werkzaamheden laten uitvoeren of niet?

    De gouden regel van een vastgoedinvestering is om de prestaties (keuken, badkamer, vloerbekleding) na 15 tot 20 jaar te vernieuwen zodat uw pand aantrekkelijk blijft en beantwoordt aan de vereisten van de huurders. Het pand moet om de 9 jaar een nieuwe verflaag krijgen.

    Een cruciaal element: de steeds striktere energienormen. Indien uw gebouw ouder is dan 5 jaar, beantwoordt dit wellicht niet langer aan de ambitieuze criteria die de Gewesten tegenwoordig opleggen. Gebouwen die niet aan deze normen voldoen, zullen aanzienlijke kosten moeten inrekenen om deze normen na te leven: dat is belangrijk om te onthouden.

    Overeenstemming tussen de ruimtes en de vraag: als gevolg van COVID-19 zijn bepaalde parameters van de kandidaat-huurders veranderd: door een kantoorruimte te voorzien, kan u uw pand bijvoorbeeld sneller verhuren. Dat is wellicht een slimme investering indien u daarvoor voldoende ruimte heeft in uw pand.

    Zoals u ziet, heeft een investeerder dus twee opties: zijn pand verkopen voor de bovenstaande werkzaamheden zich opdringen of deze onkosten incalculeren (door al dan niet een hypothecaire lening af te sluiten). We zijn echt geen voorstander van de oplossing ‘laten begaan’, want dit leidt gewoonlijk tot een daling van de huuropbrengst, gekoppeld aan een waardevermindering van het pand.

  • We weten uit ervaring dat bepaalde investeerders zich liever niet in de schulden willen steken, omdat ze voldoende cash hebben.
    Is dat de juiste keuze? Het antwoord is een volmondig NEEN! En dit om twee redenen:

    1- HEFBOOMEFFECT
    Door de inbreng aan eigen vermogen te beperken tot 40%, geniet de investeerder na 15 jaar een rendement op zijn eigen geïnvesteerde vermogen dat 4 keer hoger ligt. Deze analyse wordt nog versterkt door de rentevoeten die momenteel enorm laag zijn en we raden in dit kader uiteraard aan om te kiezen voor een hypothecaire lening met een vaste rentevoet.

    2- FISCAAL VOORDEEL
    De Belgische fiscaliteit is gunstig voor privépersonen die, dankzij een hypotheeklening, de rentes van deze leningen kunnen aftrekken. Belastingbasis voor een privépersoon: KI van het pand geïndexeerd x 1,40. Deze som komt bovenop het marginaal belastingtarief dat in de meeste gevallen zal oplopen tot 50%.
    Om deze belasting te vermijden, één mogelijkheid: de rentes van de hypothecaire lening aftrekken. De rentes kunnen voor 100% afgetrokken worden van de belastbare basis en dus hoeft u geen belastingen te betalen!

  • 1- RENDEMENT :
    We geven een heel specifiek antwoord door enkel te kijken naar nieuwe appartementen, de favoriete keuze van investeerders die ‘goede huisvaders’ zijn.

    Het rendement van een nieuw appartement schommelt op basis van 2 cruciale criteria:

    • De ligging
    • De oppervlakte/het aantal slaapkamers

    We kunnen besluiten dat het rendement, berekend op de aankoopprijs vermeerderd met alle aankoopkosten (btw, notaris …) als volgt uitgesplitst kan worden:

    Studio 1 sl.k. 2 sl.k.
    Ligging oosten/zuiden van Brussel 3,5% 3,2% 2,9%
    Ligging noorden/westen van Brussel 3,8% 3,5% 3,2%

     

    Opgelet, daar moet u nog de voorheffing, het aandeel ten laste van de eigenaar en de kosten voor privatief beheer van aftrekken, indien u kiest voor deze oplossing. We schatten dat het totaal van deze verschillende kosten het rendement met niet meer dan 20% zal doen dalen.

    2- WAARDEVERMEERDERING :
    U moet weten dat vastgoed niet enkel interessant is vanwege de huuropbrengst die dit oplevert, maar ook door de waardevermeerdering op lange termijn. Om heel redelijk te blijven, rekenen we op een gemiddelde waardevermeerdering van 2,5% tot 3% per jaar in de komende tien jaar.

    Kortom, uw nettorendement, na aftrek van de diverse bovenvermelde kosten, bedraagt 5,0% à 6% afhankelijk van het type van appartement dat u kiest.

  • De wereld verandert, de huurvraag ook. We hebben de voorbije maanden 3 belangrijke trends vastgesteld in de vraag van de huurders:

    1- TERRAS
    Door covid hebben we nood aan frisse lucht, ademruimte en extra ruimte om vrij te bewegen. De overgrote meerderheid van de huurders is op zoek naar een appartement met terras. Die vaststelling geldt zeker voor appartementen met 2 en 3 slaapkamers en iets minder voor kleinere units met 1 slaapkamer en studio’s.

    2- ‘THUISWERK’-RUIMTE
    Thuiswerken is een enorme troef geworden die werkgevers zullen moeten aanbieden, willen ze hun personeelsleden binden of nieuwe werknemers aantrekken. We stellen vast dat de meeste bedrijven bereid zijn om hun werknemers 2 tot 3 dagen per week te laten thuiswerken. De conclusie is dus snel getrokken: appartementen met voldoende ruimte om een afgescheiden of af te scheiden kantoorruimte te creëren, zullen de komende jaren enorm gegeerd zijn.

    3- ENERGIE: EEN ‘HOOGSTAANDE’ ENERGIEPRESTATIE
    We stellen vast dat de huurders de voorbije 10 jaar elk jaar iets milieubewuster worden in hun vraag. Ze willen energie besparen en hebben enorm veel waardering voor initiatieven bedoeld om de verwarmingskosten te drukken, dankzij de huidige efficiënte technieken, maar ook het elektriciteitsverbruik door de plaatsing van zonnepanelen.

Zie ook

Geen onderdeel van een categorie
Investering
Nieuwbouw
Vastgoedmarkt
Nieuwe vastgoedprojecten in het noorden van Brussel
Ontdek nieuwe vastgoed horizons
Geen onderdeel van een categorie
Nieuwbouw
Trevi stelt de tweede fase voor van Forest Village
Een uniek project, gelegen in de Brandstoffenstraat 1190 Vorst
Nieuwbouw
Welkom aan de poorten van Brussel, in Anderlecht!
Trevi biedt 9 appartementen aan in het project "Goods".