Onze tips om uw vastgoedbezit te beheren

Dat hangt ervan af: wilt u werkzaamheden laten uitvoeren of niet?

De gouden regel van een vastgoedinvestering is om de prestaties (keuken, badkamer, vloerbekleding) na 15 tot 20 jaar te vernieuwen zodat uw pand aantrekkelijk blijft en beantwoordt aan de vereisten van de huurders. Het pand moet om de 9 jaar een nieuwe verflaag krijgen.

Een cruciaal element: de steeds striktere energienormen. Indien uw gebouw ouder is dan 5 jaar, beantwoordt dit wellicht niet langer aan de ambitieuze criteria die de Gewesten tegenwoordig opleggen. Gebouwen die niet aan deze normen voldoen, zullen aanzienlijke kosten moeten inrekenen om deze normen na te leven: dat is belangrijk om te onthouden.

Overeenstemming tussen de ruimtes en de vraag: als gevolg van COVID-19 zijn bepaalde parameters van de kandidaat-huurders veranderd: door een kantoorruimte te voorzien, kan u uw pand bijvoorbeeld sneller verhuren. Dat is wellicht een slimme investering indien u daarvoor voldoende ruimte heeft in uw pand.

Zoals u ziet, heeft een investeerder dus twee opties: zijn pand verkopen voor de bovenstaande werkzaamheden zich opdringen of deze onkosten incalculeren (door al dan niet een hypothecaire lening af te sluiten). We zijn echt geen voorstander van de oplossing ‘laten begaan’, want dit leidt gewoonlijk tot een daling van de huuropbrengst, gekoppeld aan een waardevermindering van het pand.

We weten uit ervaring dat bepaalde investeerders zich liever niet in de schulden willen steken, omdat ze voldoende cash hebben.
Is dat de juiste keuze? Het antwoord is een volmondig NEEN! En dit om twee redenen:

1- HEFBOOMEFFECT
Door de inbreng aan eigen vermogen te beperken tot 40%, geniet de investeerder na 15 jaar een rendement op zijn eigen geïnvesteerde vermogen dat 4 keer hoger ligt. Deze analyse wordt nog versterkt door de rentevoeten die momenteel enorm laag zijn en we raden in dit kader uiteraard aan om te kiezen voor een hypothecaire lening met een vaste rentevoet.

2- FISCAAL VOORDEEL
De Belgische fiscaliteit is gunstig voor privépersonen die, dankzij een hypotheeklening, de rentes van deze leningen kunnen aftrekken. Belastingbasis voor een privépersoon: KI van het pand geïndexeerd x 1,40. Deze som komt bovenop het marginaal belastingtarief dat in de meeste gevallen zal oplopen tot 50%.
Om deze belasting te vermijden, één mogelijkheid: de rentes van de hypothecaire lening aftrekken. De rentes kunnen voor 100% afgetrokken worden van de belastbare basis en dus hoeft u geen belastingen te betalen!

1- RENDEMENT :
We geven een heel specifiek antwoord door enkel te kijken naar nieuwe appartementen, de favoriete keuze van investeerders die ‘goede huisvaders’ zijn.

Het rendement van een nieuw appartement schommelt op basis van 2 cruciale criteria:

• De ligging
• De oppervlakte/het aantal slaapkamers

We kunnen besluiten dat het rendement, berekend op de aankoopprijs vermeerderd met alle aankoopkosten (btw, notaris …) als volgt uitgesplitst kan worden:

Opgelet, daar moet u nog de voorheffing, het aandeel ten laste van de eigenaar en de kosten voor privatief beheer van aftrekken, indien u kiest voor deze oplossing. We schatten dat het totaal van deze verschillende kosten het rendement met niet meer dan 20% zal doen dalen.

2- WAARDEVERMEERDERING :
U moet weten dat vastgoed niet enkel interessant is vanwege de huuropbrengst die dit oplevert, maar ook door de waardevermeerdering op lange termijn. Om heel redelijk te blijven, rekenen we op een gemiddelde waardevermeerdering van 2,5% tot 3% per jaar in de komende tien jaar.

Kortom, uw nettorendement, na aftrek van de diverse bovenvermelde kosten, bedraagt 5,0% à 6% afhankelijk van het type van appartement dat u kiest.

De wereld verandert, de huurvraag ook. We hebben de voorbije maanden 3 belangrijke trends vastgesteld in de vraag van de huurders:

1- TERRAS
Door covid hebben we nood aan frisse lucht, ademruimte en extra ruimte om vrij te bewegen. De overgrote meerderheid van de huurders is op zoek naar een appartement met terras. Die vaststelling geldt zeker voor appartementen met 2 en 3 slaapkamers en iets minder voor kleinere units met 1 slaapkamer en studio’s.

2- ‘THUISWERK’-RUIMTE
Thuiswerken is een enorme troef geworden die werkgevers zullen moeten aanbieden, willen ze hun personeelsleden binden of nieuwe werknemers aantrekken. We stellen vast dat de meeste bedrijven bereid zijn om hun werknemers 2 tot 3 dagen per week te laten thuiswerken. De conclusie is dus snel getrokken: appartementen met voldoende ruimte om een afgescheiden of af te scheiden kantoorruimte te creëren, zullen de komende jaren enorm gegeerd zijn.

3- ENERGIE: EEN ‘HOOGSTAANDE’ ENERGIEPRESTATIE
We stellen vast dat de huurders de voorbije 10 jaar elk jaar iets milieubewuster worden in hun vraag. Ze willen energie besparen en hebben enorm veel waardering voor initiatieven bedoeld om de verwarmingskosten te drukken, dankzij de huidige efficiënte technieken, maar ook het elektriciteitsverbruik door de plaatsing van zonnepanelen.