Het huidige ongunstige economische klimaat voor veel Belgische huishoudens maakt een eventuele aankoop van een woning complexer, met name wat betreft het bedrag van het te verschaffen eigen vermogen. Hoeveel moet ik sparen om te kopen? Wat als ik het niet kan betalen? In dit artikel worden al deze vragen geanalyseerd om u te helpen begrijpen hoe de loan-to-value ratio’s worden berekend en om passende oplossingen te bespreken als u moeite heeft om aan de bankvoorwaarden te voldoen.
De regel van de Nationale Bank van België (NBB)
De Nationale Bank van België heeft het hypothecair krediet altijd gereglementeerd, maar sinds 1 januari 2020 wenst ze de sector wat veiliger te maken door de criteria voor het toekennen van leningen te verstrengen. Daartoe beveelt zij financiële instellingen aan om maximaal 90% van het totale aankoopbedrag, exclusief notariskosten, te lenen voor eigen woningen. Zij staat echter een jaarlijkse tolerantiemarge toe van 35% van het kredietvolume voor starters en 20% voor andere kredietnemers.
Zo moeten Belgen een persoonlijke inbreng van 10% van de waarde van het pand en de volledige aankoopkosten garanderen om een lening te kunnen aangaan.
Als wij uitgaan van de door Statbel aangekondigde gemiddelde woningprijzen voor het derde kwartaal van 2022, kunnen wij de volgende voorbeelden geven:
- Voor een viergevelwoning in Wallonië met een gemiddelde prijs van 295.000 euro zal de koper een eigen bijdrage van 29.500 euro + 12,5% van de registratierechten (exclusief bijzondere gevallen) moeten leveren, d.w.z. 36.875 euro. Dit betekent dat niet minder dan 66.375 euro aan een aankoop moet worden besteed.
- Voor dezelfde woning in het Vlaamse Gewest, met een gemiddelde prijs van 400.000 euro, betaalt u een aankooprecht van 3%, in het geval van een eengezinswoning, hetzij een eigen bijdrage van 12.000 euro. In andere gevallen bedraagt het tarief 12%, wat neerkomt op een eigen bijdrage van 88.000 euro.
- In Brussel ten slotte bedraagt de gemiddelde prijs voor een huis met vier gevels 1.075.000 euro, wat met inschrijvingskosten van 12,5% neerkomt op een eigen bijdrage van 241.875 euro. Het is gemakkelijk te begrijpen waarom de inwoners van de hoofdstad liever investeren in een appartement met een gemiddelde kostprijs van 262.265 €!
Zoals we kunnen zien, is de toegang tot de aankoop van een pand zeer ongelijk afhankelijk van de regio waarin u kiest te wonen, vooral omdat banken over het algemeen sterk adviseren om niet 90% maar 80% van de waarde van het pand te lenen en ongeveer 20% van uw eigen inbreng vast te leggen om hun beste tarieven te krijgen.
Stijgende prijzen en tarieven
Naast deze bankgegevens zijn de vastgoedprijzen gestegen met 2,9% (twee- of driegevelwoningen in Brussel en appartementen in Wallonië) tot 8,1% (twee- of driegevelwoningen in Vlaanderen), afhankelijk van het gewest en het type woning.
Boven deze cijfers stijgen de tarieven van de kredieten, want waar men in april 2021 een gemiddelde rente van 1,33 % waarnam voor een krediet met vaste rente van meer dan 10 jaar, zal hetzelfde krediet in december 2022 een gemiddelde rente van 3,53 % bereiken.
Dit is genoeg om investeerders en andere starters af te schrikken en toch, als we deze cijfers in een historisch perspectief plaatsen, herinneren we ons de tarieven van 10% tot 12% in de jaren tachtig of die van 4% tot 5% in de jaren 2000. De tarieven van 2021 waren dus historisch laag en economen waren het erover eens dat deze situatie tijdelijk was.
Het is dus de accumulatie van deze stijgingen die de financiën van particulieren onder druk zet en de toegang tot de aankoop van een pand moeilijker maakt.
Een marge houden
In het licht van de echte energiecrisis is het meer dan ooit aan te raden geen lening af te sluiten met maandelijkse betalingen van meer dan 33% van uw maandelijkse inkomen.
De energierekening van huishoudens is plotseling, en we weten niet voor hoe lang, een last geworden die soms gelijk is aan de huur. Te veel krediet opnemen op dit moment is een onnodig risico en een bron van stress.
Wat als ik geen eigen vermogen heb?
Het sparen van bovengenoemde bedragen is, zeker in de huidige context, verre van eenvoudig voor Belgische huishoudens.
Er zijn echter enkele oplossingen als u niet over de nodige middelen beschikt.
Allereerst moeten we denken aan de aanbeveling van de NBB om maximaal 90% van het totale bedrag van de aankoop, exclusief kosten, te financieren.
Deze aanbeveling staat 35% jaarlijkse afwijkingen toe, wat betekent dat als u niet over voldoende spaargeld beschikt, u altijd met uw bank kunt onderhandelen, mits u over een goed dossier of eventuele garanties beschikt.
Het is soms gemakkelijker te onderhandelen met uw vaste bankier, die uw familiegeschiedenis en uw algemene gezagsgetrouwheid kent, dan met een kredietinstelling die alleen rekening houdt met vaststaande feiten en cijfers.
Ten tweede zou u een tijdelijke aankoop moeten overwegen, die in het begin betaalbaarder is en die u na verloop van tijd met kleine werkzaamheden kunt verbeteren om een interessantere waardestijging te krijgen bij de wederverkoop (vooral als u renovatiewerkzaamheden uitvoert). Wij zien dat steeds meer starters aan het begin van hun vastgoedcarrière niet langer de woning van hun leven kopen, maar investeren in een minder dure woning waarmee zij enkele jaren later de eerste stap kunnen zetten naar een grotere, duurdere woning. Dit is een doeltreffend alternatief dat dan een geruststellende garantie wordt voor de banken.
Ten slotte bloeien er nieuwe alternatieven op de markt om huurders te helpen de sprong te wagen. Co-purchasing, dat in de Europese hoofdsteden een rage is, biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om samen met uw ouders of grootouders een woning te kopen, of met gespecialiseerde bedrijven zoals Ownervestor, dat samen met u investeert. Dit is geen risicoloze oplossing, maar het heeft de verdienste innovatief te zijn.
Ten slotte is de traditionele hypotheek niet de enige oplossing die u kunt overwegen als u er met uw financieel adviseur niet uitkomt.
Welke andere soorten leningen moet ik overwegen?
De sociale hypotheek in België, beschikbaar in elk gewest volgens verschillende criteria. Met deze lening kunt u soms tot 125% van de prijs van het huis lenen, inclusief de notariskosten. Dit type lening is geldig onder verschillende voorwaarden, met name afhankelijk van uw inkomen en de marktwaarde van het onroerend goed. Voor het afsluiten van deze lening geldt een aankooplimiet.
De lening voor starters: zoals we al eerder zeiden, mogen banken, ondanks de regel van de Nationale Bank van België, iets meer lenen aan starters. Zo kan een derde van de kopers meer dan 90% van de prijs van de woning lenen en mag 5% iets meer dan 100% van het bedrag hebben. Dit hangt uiteraard af van uw bank en de verschillende criteria die zij hanteert.
De familielening: hiermee kunnen ouders tot 50.000 euro lenen om hun kinderen te helpen een eigen vermogen te krijgen of notariskosten te betalen.
Maak gebruik van een makelaar van het Europees Hypotheek Bureau (EMB): deze helpt u bij de financiering van uw woning door u gepersonaliseerde oplossingen aan te bieden en u te helpen bij het verkrijgen van een hypothecaire lening. Bovendien ondersteunen zij u bij uw zoektocht naar een woning en hun diensten zijn gratis omdat zij door de banken worden gefinancierd.
Is het nog mogelijk om te overwegen in onroerend goed te investeren?
Ondanks de inflatie en de hogere financiële bijdrage is een investering in een pand nog steeds mogelijk. Sommige oplossingen, zoals sociale hypotheken, zijn mogelijk als je geen eigen vermogen hebt of het je gewoonweg niet kunt veroorloven om zo veel te sparen. Bovendien blijft investeren in vastgoed een veilige en stabiele optie voor de toekomst, aangezien u bij de wederverkoop van uw vastgoed over meerdere jaren een meerwaarde kunt behalen, want de vastgoedsector blijft een van de meest betrouwbare investeringen.
https://fonds.brussels/nl/over-ons/onze-publicaties
U wilt een woning kopen of verkopen, maar u weet niet waar u moet beginnen? Het Trevi-team staat klaar om u te adviseren over de juiste investering. U kunt op deze pagina contact met ons opnemen zodat we een afspraak kunnen maken wanneer het u het beste uitkomt
