David Katz, hoofd van Trevi Invest, opent het debat.
De recordinflatie van 12%, die op alle macro-economische gebieden van de samenleving voelbaar is, heeft helaas ook gevolgen voor de investeringen. De markt voor woningbeleggingen ondergaat in de tweede helft van het jaar een lichte correctie en gaat bovendien gebukt onder energiebeperkingen. De regering streeft naar verplichte energierenovaties op lange termijn, waardoor eigenaars gedwongen worden hun eigendommen te isoleren en hun energieprestaties te verbeteren. Wat heeft het dan voor zin om in vastgoed te blijven investeren? Naast de huidige economische situatie vereist vastgoedbeheer van huurders en huurwoningen, en nu de EPB-score. Zou het niet interessanter zijn om te beleggen in gereglementeerde vastgoedondernemingen (SIR’s), oftewel papieren vastgoed?
Wat is papieren vastgoed?
Papieren vastgoed is de aankoop van aandelen in een vastgoedonderneming die vervolgens het geld investeert in de aankoop van vastgoed. Elke belegger ontvangt dividenden in overeenstemming met zijn inbreng, na aftrek van de beheerskosten. Men spreekt dus van papieren vastgoed wanneer een belegger een eigendom alleen op papier bezit (via zijn aandelen), in tegenstelling tot het traditionele vastgoed dat met de baksteen verbonden is.
Er zijn verschillende voordelen verbonden aan beleggen in papieren vastgoed:
- Gereglementeerde vastgoedondernemingen hebben een bijzondere status. Zij zijn onderworpen aan een strenge wetgeving die een maximale transparantie van de vastgoedinvesteringen en een maximale cashflow garandeert.
- SIR’s hebben geen instapkosten omdat ze op de beurs zijn genoteerd.
- Het is mogelijk om met kleine bedragen te beginnen, in tegenstelling tot traditioneel vastgoed waar de eigen inbreng veel hoger is.
- In het algemeen zal de vastgoedonderneming gediversifieerde investeringen doen in verschillende gebouwen, wat meer zekerheid biedt. Eén enkel vastgoed mag slechts 20% van de portefeuille van de onderneming vertegenwoordigen.
- Aandelen of aandelen verkopen is gemakkelijker dan een gebouw verkopen.
Niettemin blijft papieren vastgoed een beursbelegging, onderhevig aan volatiliteit en risico.
Zijn CRS echt interessanter?
Zoals gezegd investeren SIR’s in fysiek vastgoed, dus beleggers kopen aandelen en ontvangen een deel van de winst. Maar terwijl deze bedrijven in voorgaande jaren sterk zijn gestegen, is dat nu niet meer het geval. Sinds januari hebben vastgoedaandelen in Europa een derde van hun waarde verloren. Onze beleggingsexpert, David Katz, vertelt ons dat Aedefica, een veilige haven met vastrentende woningcontracten die niet worden beïnvloed door de stijgende rente, met 35% is gedaald. Deze daling is dus veel groter dan de correctie op de woningmarkt.
Hoe zit het met traditionele beleggingspanden?
Zoals hierboven vermeld, heeft de markt voor woningbeleggingen dit jaar een terugval gekend, soms tot 10% in vergelijking met het voorgaande jaar; deze prijsdaling moet echter worden gerelativeerd met een recordinflatie en een mogelijke indexering van de huren. We kunnen dus op lange termijn een stabiele en veilige vastgoedmarkt verwachten. Deze activaklasse biedt een gegarandeerde kapitaalwinst bij valutadevaluatie op spaarrekeningen. Bovendien blijft het hefboomeffect verreweg het beste beleggingsinstrument, zelfs bij een iets hogere rente.
De kwestie van de “verplichte” renovatie van gebouwen tegen 2035 moet met enige terughoudendheid worden bekeken; de legitieme politieke wil om de energie-efficiëntie van het Brusselse gebouwenbestand te verbeteren mag de eigenaars niet op onrechtvaardige wijze dwingen. Evenmin mag het de markt verstoren en a fortiori de huurprijzen beïnvloeden.
De vastgoedmarkt schommelt, maar stabiliseert zich, wat op middellange termijn een goede zaak is, na de irrationele stijging van de markt sinds de pandemie. Vastgoed is nog steeds een begrijpelijke zaak; het is een investering in iets concreets, bakstenen, muren en fundamenten voor de toekomst.
De huidige periode biedt beleggers iets meer speelruimte; de aangeboden huurrendementen volgen de stijging van de rente en zijn dus aantrekkelijker, de timing is gunstiger voor de bezinning die nodig is om het investeringsproject uit te voeren.
Wilt u investeren in vastgoed ? Stel uw vragen aan een van onze specialisten.
