In het 3e trimester 2019 bereikt de TREVI-index een nieuw record met 118,21. Een krachtig teken dat we al enkele maanden zagen aankomen, maar dat nu ook duidelijk bevestigd wordt door de cijfers. Een stijging met ongeveer 5% op jaarbasis hebben we de voorbije 10 jaar immers zelden gezien. Alle observatoren van de vastgoedmarkt stellen zich nu natuurlijk de vraag: Moeten we ons zorgen maken?
Ons antwoord kan in enkele punten worden samengevat:
- Dit fenomeen van een sterkere stijging in een trimester kan nog niet beschouwd worden als een echte trend op lange termijn. Om van een stijging van zo’n 5% op jaarbasis te kunnen spreken, moeten de volgende twee trimesters datzelfde tempo aanhouden. We hebben in dit stadium geen reden om dat te bevestigen.
- Indien deze eerste vaststelling toch bevestigd zou worden, en zo een vloedgolf zou teweegbrengen, zou dat naar onze mening eerder een geleidelijke inhaalbeweging zijn ten opzichte van de randmarkten. We mogen niet vergeten dat onze Belgische hoofdstad nog steeds een van de goedkoopste steden van Europa is en dat onze buren veel sterkere stijgingen optekenen dan wij en dit met een perfect vergelijkbare economische context en rentevoet.
- De vastgestelde stijging wordt grotendeels gestuwd door de combinatie van 3 fenomenen:
- De toenemende vraag van beleggers in het segment van 0 tot € 300.000,
- De toenemende vraag van kopers-bewoners in het segment van 0 tot € 150.000 (€ 150.000 – € 250.000 in het Brussels Gewest)
- En tot slot de daling van het aanbod aan tweedehandswoningen.
Gelukkig bouwen de projectontwikkelaars nog altijd woningen, ondanks alle stedenbouwkundige hindernissen die ze moeten omzeilen. We willen hier zeker ook herinneren aan de rol van regulator die zij spelen door vraag en aanbod in evenwicht te houden.
Tot nu toe weten we dus een echte speculatie te vermijden dankzij de 12.000 tot 15.000 nieuwe woningen die er elk jaar bijkomen in België.
Een ongelijke stijging
We willen de professionals nogmaals wijzen op de heel sterke verschillen in de stijging, zowel op het vlak van het type van vastgoed als de prijsschijf waarin dit vastgoed zich bevindt.
De sterkste toevloed van de vraag doet zich voor op locaties in de stad of in de stadsrand. De levenskwaliteit in de steden verbetert, deze steden beginnen geleidelijk opnieuw het belang te beseffen van gezelligheid, kwaliteitsvolle buurtwinkels, georganiseerde zachte mobiliteit, veelzijdigheid van functies, kortom van plekken waar het aangenaam is om te wonen. Bovendien is er een grote vraag naar instapwoningen op alle markten en nu het aanbod van deze woningen afneemt zal het in de komende jaren nog moeilijker worden voor nieuwe kopers om een eigendom aan te schaffen. De prijzen op de instapmarkt zijn drie keer sterker gestegen dan de prijzen voor vastgoed in de zogenaamde “hoogste prijsklasse”.
Onze perspectieven op korte termijn.
We zijn er op dit ogenblik steeds meer van overtuigd dat de drempel van 4% in 2019 met gemak overschreden zal worden. In het merendeel van onze 35 kantoren blijven we elke dag een dynamische en sterke vraag optekenen. De kopers zijn over het algemeen goed op de hoogte over de gehanteerde prijzen in het marktsegment dat ze op het oog hebben, maar ook over de financiële voorwaarden waaraan ze moeten voldoen (met name de inbreng van eigen vermogen). Ondanks de terughoudendheid aangeraden door de BNB en nauwgezet toegepast door alle Belgische banken stellen we vast dat minder dan 3% van de kredietaanvragen afgewezen wordt. Dit lage percentage kan enkel verklaard worden door het feit dat de kandidaat-kopers zich vooraf correct informeren. De kopers weten dus wat er op het spel staat en nemen hun beslissing pas na heel rijp beraad.
Conclusie: dringend op zoek naar een evenwicht
Dit zijn dus de onvermijdelijke parameters waarmee alle partijen rekening moeten houden om de huidige positieve trend te laten voortduren. Enerzijds zou een te grote productie van kleine woningen afbreuk doen aan het evenwicht dat de overheden trachten te bereiken in hun stad; door de productie van onredelijk grote woningen zou het voor nieuwe kopers almaar moeilijker worden om een woning te kopen. Anderzijds, zou de te grote productie van woningen misschien leiden tot een prijsdaling, maar de te vaak voorkomende administratieve/stedenbouwkundige struikelblokken zouden dan weer resulteren in een prijsstijging omdat projectontwikkelaars er niet in slagen om bij te dragen aan het evenwicht tussen vraag en aanbod.
De vastgoedmarkt is vandaag, naar onze mening, volwassen genoeg om de wederzijdse clichés achter zich te laten en constructieve en creatieve rondetafelgesprekken op te starten. Daar roepen wij in elk geval vastberaden toe op, in ieders belang.
***
Als geïntegreerde groep actief op de residentiële en bedrijfsvastgoedmarkt biedt Groep TREVI een volledig dienstenpakket aan, gaande van verkoop of verhuur over privatief beheer tot syndicusdiensten, property management of vastgoedexpertise. Gesterkt door zijn 160 medewerkers en 35 TREVI Partners, biedt Groep TREVI zijn diensten aan in heel België en het Groothertogdom Luxemburg. Op 31 december 2018 werd een geconsolideerde omzet van bijna 15.000.000 miljoen euro behaald.
