Op 31 december 2020 klokt de TREVI-index af op 122,94, dat is een aanzienlijke stijging met 1,57 punten en op jaarbasis een stijging met zo’n 6 %.
Een cijfer dat sommige buitenstaanders misschien kan verbazen, maar de professionals in onze sector kijken er wellicht niet van op. Dit cijfer bevestigt immers de trends die we nu al meer dan 6 maanden volgen.
We moeten vaststellen dat de zeer pessimistische visies van bepaalde observatoren onjuist zijn gebleken. We herinneren eraan dat sommigen voor 2020 een daling met 5 tot 10 % voorspeld hadden over het hele jaar. Terwijl we in werkelijkheid een stijging met 3,5 % optekenen. We zijn nog steeds aangenaam verrast over zo’n verschil!
1. Het jaar van COVID-19
Deze verduivelde ziekte zal uiteraard de geschiedboeken ingaan vanwege de ongeziene impact op de wereldwijde economie, maar vooral vanwege de menselijke drama’s die ze heeft teweeggebracht. Als we uitsluitend kijken naar residentieel vastgoed in België, stellen we vast dat de impact te verwaarlozen is.
- Lichte terugval van het aantal transacties: – 3%
- Stijging van de gemiddelde verkoopprijs met 3,5 % en dat is een sterkere stijging dan vorig jaar.
Alle spelers in onze sector zijn opgetogen over dit weerstandsvermogen van de residentiële markt. We hadden er alle vertrouwen in, maar of de markt bestand was tegen een dergelijke pandemie was nog maar de vraag. Een vraag waarop we nu een heel positief antwoord kunnen geven.
2. Indirecte gevolgen om rekening mee te houden
- Daling van het residentiële aanbod
Het is een trend die we meer dan een jaar geleden al naar voren schoven als een nieuw, heel lastig gegeven, maar vandaag spreken de stedenbouwkundige diensten van nog grotere achterstanden vanwege de werkorganisatie (home working) die een indrukwekkend aantal dossiers op de lange baan heeft geschoven. We begrijpen dat de politieke wereld enorm veel problemen op te lossen heeft, maar de vastgoedsector zit in een ongeziene en lastige situatie. Zo schatten we bijvoorbeeld dat het aanbod aan nieuw vastgoed enkel in het Brussels Gewest met ongeveer 60 % gedaald is.
Tegelijk hebben vastgoedeigenaars de neiging om hun beslissingen uit te stellen, met als logisch gevolg dat het aanbod aan bestaand vastgoed ook afneemt (aanbod op de tweedehandsmarkt is gedaald met zo’n 12%).
- Striktere toekenning van hypothecaire kredieten
We weten sinds begin dit jaar dat de NBB vasthoudt aan de beperking die ze aan de Belgische banken oplegt voor het verstrekken van kredieten waarvan de quotiteiten wellicht te groot zijn.
De gevolgen voor de residentiële vastgoedmarkt waren duidelijker voelbaar in de 2e helft van het jaar. We stellen vast dat het percentage van geweigerde aanvragen tot hypothecair krediet in dit 2e semester gestegen is van 1,2% naar 3,3%. Hoewel deze stijging reëel is, kunnen we toch tot onze tevredenheid vaststellen dat die beperkt blijft. Bovendien horen we onze bankpartners opgelucht ademhalen omdat slecht weinig particulieren in het residentiële domein problemen hebben om hun hypothecair krediet terug te betalen. Dat is duidelijk ook goed nieuws.
3. 2021 – een jaar vol gevaren
Zo veel goed nieuws, waarom zouden we ons dan zorgen maken over dit nieuwe jaar?
Het antwoord is heel eenvoudig: een onevenwicht op de vastgoedmarkt, die tot nu toe altijd heel evenwichtig is gebleven, tussen vraag en aanbod.
We kunnen niet anders dan aan de alarmbel trekken als we zien dat de vraag nog altijd sterk gestuwd wordt door de uitzonderlijk lage rentevoeten en dat het aanbod steeds meer slinkt. Het gevolg daarvan kunnen we nu reeds voorspellen: een stijging van de prijzen … Wellicht voornamelijk op de tweedehandsmarkt, omdat er momenteel te weinig nieuwe woningen gebouwd worden en we geen enkel signaal krijgen dat deze trend snel zal keren.
Is een stijging een reden tot ongerustheid? Nee, als die natuurlijk onder een gemiddelde blijft dat wij schatten op zo’n 3 tot 4 %. Toch dreigen we af te stevenen op een marktconfiguratie waarin dat cijfer wel eens zou kunnen verdubbelen. In die hypothese zou de speculatie wellicht veel te veel toenemen. We moeten stijgingen met 7,8 % en zelfs 10 % te allen prijzen vermijden. Op middellange termijn zouden die op een mislukking uitdraaien.
Conclusie
Als COVID-19 ons een beetje meer ademruimte zou kunnen geven dankzij de vaccinatie die vanaf begin januari van start gaat, dan zouden de diensten belast met de aflevering van stedenbouwkundige vergunningen ook een vaccin moeten kunnen gebruiken om een vastgoedziekte te voorkomen. Het vaccin is bekend, perfect beheersbaar en eenvoudig toe te dienen: de snellere en beter gecoördineerde aflevering van vergunningen.
Omdat onze politici er altijd naar gestreefd hebben, terecht trouwens, om zo veel mogelijk mensen toegang te geven tot vastgoed, moeten ze nu dringend ingrijpen en de nodige maatregelen nemen door de rol van de diverse diensten te coördineren.
Het zijn niet de eigenaars die je vandaag zal horen klagen over een stijging van de prijzen, maar wel alle kandidaat-kopers die zelf ook hopen op een serenere toekomst door eigenaar te worden.
We kunnen dit laatste persbericht van 2020 natuurlijk niet afsluiten zonder u allemaal een 2021 vol plezier, hervonden vreugde en vastgoedplannen toe te wensen.
De toekomst ziet er rooskleurig uit als de vereiste initiatieven snel genomen worden.
